Что такое бизнес-ипотека и какие задачи может решить
Предприниматели часто оказываются перед выбором: арендовать помещение или купить собственное. Аренда удобна для тех, кто запускает бизнес с нуля и нуждается в площадях за относительно небольшую стоимость. Однако свое помещение позволяет не зависеть от арендодателя и получить ликвидный актив, что делает такую стратегию потенциально более привлекательной в долгосрочной перспективе.
Ограничением для покупки обычно становится цена: если объект расположен в выгодной локации с высоким трафиком, его стоимость наверняка будет высокой. Войти в такую сделку непросто — она требует значительного капитала и необходимости внести всю сумму сразу.
И пока одни бросают думать о покупке недвижимости на этапе расчетов, другие ищут варианты. Один из таких вариантов — коммерческая ипотека. Это не очень привычный, но максимально востребованный инструмент, который помогает даже начинающим компаниям обзавестись собственной площадью. Рассказываем, как работает такой тип займа, в чем его преимущества и где предпринимателю оформить бизнес-ипотеку в 2025 году.
Бизнес-ипотека: особенности
Коммерческая ипотека — это заемный продукт, который позволяет бизнесу взять у финансовой организации деньги на покупку объектов недвижимости с целью использовать их в предпринимательских целях. К такой недвижимости относят офисы, склады, торговые помещения и индустриальные площади для размещения производства.
Главной особенностью коммерческой ипотеки выступает сам заемщик: если в случае с обычным кредитом на квартиру или дом деньги у банка занимает физическое лицо, то бизнес-ипотека доступна только юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Залогом обычно выступает то же помещение, что приобретается в ипотеку.
Бизнес-ипотекой пользуются не только начинающие предприниматели, которые еще не успели заработать на покупку своей площади, но и крупные компании. Инструмент часто применяют для масштабирования бизнеса, а также для приобретения объектов в выгодных локациях для будущих филиалов.
Чем бизнесу выгоден коммерческий заем
Одним из главных аргументов в пользу покупки собственного помещения считается независимость от арендодателя и растущих ставок аренды. Предприниматель, который приобрел помещение, волен сам решать, как им распорядиться: сделать ремонт или закрыть один бизнес и открыть другой. В случае с арендованной недвижимостью у бизнеса значительно меньше свободы: практически каждое действие приходится согласовывать с владельцем.
Кроме того, собственник, сдающий объект в аренду, может в любой момент решить не продлевать договор, а передать помещение новому нанимателю — если тот будет готов заплатить больше. Если это произойдет, бизнесу придется в ограниченные сроки искать новое место и переезжать, теряя наработанную клиентскую базу, привыкшую к конкретной локации. Наличие собственного помещения избавляет компанию от подобных рисков.
В текущих экономических условиях серьезным аргументом становятся и арендные ставки. В многолетней перспективе стоимость аренды всегда растет, а в некоторых локациях достигает пиковых показателей. Так, согласно отчету NF Group по рынку стрит-ретейла за 2024 год, рекордсменом по цене аренды среди центральных улиц Москвы стал Кузнецкий Мост — максимальная ставка здесь составила ₽324 тыс. за 1 кв. м в год. За год показатель подскочил на 26%.
Цена аренды на объекты стрит-ретейла в 2024 году выросла не только в Москве. В основных торговых коридорах Санкт-Петербурга она показала рекордное увеличение за все время наблюдений. В NF Group подсчитали, что стоимость аренды помещений в основной части Невского проспекта варьировалась в промежутке от ₽7 тыс. до ₽15 тыс. за 1 кв. м в месяц. В 2023 году диапазон составлял ₽6–11 тыс. за 1 кв. м в месяц.
На этом фоне коммерческая ипотека выступает чуть ли не единственной разумной альтернативой, ведь размер кредитного платежа с годами не увеличивается, а остается фиксированным. Благодаря этому спустя несколько лет взнос по ипотеке оказывается меньше арендной платы. В «Озон Кредит» подсчитали: для помещения в 45 кв. м стоимостью ₽9,8 млн такой «перехлест» произойдет через шесть лет после оформления займа.
Иными словами, если бизнес намерен работать дольше пяти лет, ипотека оказывается выгоднее в долгосрочной перспективе. Впрочем, получить преимущество от приобретения недвижимости можно даже на короткой дистанции. Для того, чтобы выйти в плюс на горизонте двух-трех лет, можно сначала взять объект в ипотеку, а затем продать его по остаточной стоимости. Это позволит свести итоговые затраты на недвижимость к нулю, если не выйти в плюс, ведь такой механизм полностью избавляет бизнес от невозвращаемых расходов на аренду помещения.
Еще одно преимущество покупки в ипотеку перед арендой — обширные возможности для дальнейшего использования объекта. Предприниматель может распоряжаться собственным помещением так, как посчитает нужным: развивать существующую офлайн-компанию или модернизировать пространство под новый вид бизнеса. Например, превратить магазин у дома в кофейню или пункт выдачи заказов.
Собственник и сам может стать рантье и сдавать площади сетевым компаниям и их франчайзи, зарабатывая на растущей аренде. Преимущества такого подхода оценили многие инвесторы: в 2024 году объем вложений в коммерческую недвижимость в России составил ₽407 млрд, что на 150% больше результата 2022 года. Основная доля договоров пришлась на торговые помещения — 44% от всего объема инвестиционных сделок. За ретейлом с заметным отставанием следуют офисы (28% сделок), склады и производственная недвижимость (22%), гостиницы (6%).
Цифры подтверждают: коммерческие объекты остаются востребованным активом, которым стремятся пополнить свои портфели как начинающие, так и опытные инвесторы.
Как оформить бизнес-ипотеку
Процесс одобрения коммерческого займа в последние годы заметно упростился и ускорился. К примеру, в «Озон Кредит» заем можно получить быстро — для этого необходимо заполнить онлайн-заявку в разделе «Ozon Кредит». В анкету потребуется внести паспортные данные и пожелания по условиям займа.
Заявку необходимо подписать онлайн с помощью квалифицированной электронной подписи. В ответ заявителю придет персональное предложение от «Озон Кредит» с подходящими вариантами кредитов. Определив комфортный ежемесячный платеж, срок займа и ставку, предприниматель сможет выбрать объект недвижимости под покупку.
Далее потребуется подтвердить финансовые показатели бизнеса, что также можно сделать онлайн. Индивидуальные предприниматели могут предоставить налоговую декларацию за последний год, а юридические лица — выписку по расчетным счетам.
Получить коммерческую ипотеку может любой предприниматель: продавец на Ozon, владелец пункта выдачи заказов другого маркетплейса и даже те, кто вовсе не работает с маркетплейсами. При этом юридическое лицо обязательно должно быть российским, а индивидуальный предприниматель — иметь гражданство РФ. Самозанятые граждане такую ипотеку взять не могут — пусть они и оплачивают налоги, но по закону остаются физическими лицами.
Максимальная сумма займа в «Озон Кредит» на покупку коммерческой недвижимости достигает ₽300 млн, первоначальный взнос начинается с 20%. Заем можно взять на срок от двух до 15 лет. Ставка рассчитывается индивидуально и зависит от показателей бизнеса заемщика.
Коммерческая ипотека — набирающий популярность инструмент, о котором все чаще задумываются опытные и начинающие бизнесмены. Такой заем позволяет быстро открывать новые офисы, приобретать склады и магазины, экономя на аренде и получая необходимую свободу от арендодателей. Благодаря коммерческой ипотеке, такой как в «Озон Кредит», предприниматель может сам решить, как пользоваться своим имуществом: развивать офлайн-бизнес, зарабатывать на растущей сфере электронной торговли и открыть пункт выдачи заказов или вовсе сдавать свое помещение в аренду другому бизнесу.
Финансовая услуга «Бизнес-ипотека» предоставляется ООО МКК «Озон Кредит». Информация по продукту актуальна на 14.04.2025 года и может быть изменена. Подробные условия о продукте на ozon-credit.ru Оценивайте свои финансовые возможности и риски.
Реклама. ООО МКК «Озон Кредит», erid: F7NfYUJCUneRHyWtuVpm