Кермен Мастиев — о том, зачем MR создает MR Office
MR объединяет проекты офисной недвижимости под брендом MR Office, начинает продажи в четырех проектах и готовит к запуску еще несколько новых деловых комплексов в ключевых бизнес-локациях. Совокупная площадь объектов, которые МR построил, строит и проектирует, более 2 млн кв. м. О новом направлении MR Office и в целом о рынке офисов в Москве говорим с директором по коммерческой недвижимости MR Керменом Мастиевым
Про рынок офисов в Москве
— Что будет с офисным рынком Москвы в случае возвращения западных компаний?
— Когда западные компании ушли с офисного рынка Москвы, это прибавило к уровню вакансии офисов около 4–6%. Немного. Поэтому возвращение этих компаний принесет лишь дополнительный спрос на качественные офисы. Спрос вырастет, вакансия снизится, но незначительно.
— То есть заявленные к вводу (около 3,2 млн кв. м в 2025–2027 годах, по данным IBC Real Estate. — Ред.) объемы офисного строительства в целом по Москве на это не рассчитаны?
— Во-первых, надо понимать, что из этого объема будет строится, а что — нет. Термин «заявлено» не означает, что стройка начнется. Во-вторых, западные компании предпочитают арендовать офисы, в то время как современные московские девелоперы строят для продажи, а не аренды.
Конечно, западные компании рано или поздно вернутся на рынок московских офисов и потребуют новые офисные площади в аренду… которых сейчас нет. Соответственно, вакансия будет сокращаться, потому что московский офисный рынок все равно поглощает квадратные метры при любом сценарии для экономики — от 100 тыс. до 200 тыс. кв. м ежегодно в среднем. В текущем цикле рынка (четыре-пять лет) компаниям негде взять новые офисы, кроме как через их приобретение.
— Москва-Сити остается главной офисной локацией в Москве?
— Безусловно, Москва-Сити — это бенчмарк высотного строительства, главная деловая локация страны. Но есть нюансы. Есть еще несколько кластеров, которые всегда были популярны, например так называемый Белорусский деловой кластер.
— А с чем вы связываете децентрализацию офисного строительства?
— Первый фактор — отсутствие площадок в центре города. Вы не можете купить 1–2 гектара в центре города под строительство офисов. В этом плане выбор офисных площадок за пределами, например, Третьего транспортного кольца значительно шире. Поэтому девелопмент движется именно туда.
Второй фактор — программа, которую развивает правительство Москвы по уменьшению маятниковой миграции горожан и созданию МПТ. Город стимулирует создавать новые деловые локации, уменьшая время в дороге между офисом и домом. Так, например, происходит в сложившемся Ленинградском коридоре или на востоке, который сейчас активно развивает город.
И третий фактор децентрализации — мощное развитие транспортной инфраструктуры в Москве. Сейчас МЦД, МЦК, БКЛ и метро дотянулись до многих столичных районов, которые из-за этого стали привлекательны для офисного строительства.
— Обособленные офисные кластеры или бизнес-центры, интегрированные в жилую застройку, — какие особенности у этих форматов, за какими из них будущее?
— Мне импонируют большие офисные кластеры, такие мини-сити, которые будут создаваться в различных районах города. Концентрация бизнеса и компаний в таких местах позволяет привести туда больше объектов инфраструктуры, что очень важно для офисов, ведь это экосистема и среда, в которой человек проводит значительную часть времени. И в большом офисном кластере создать комфортную среду проще.
Тем не менее отдельно стоящие офисные здания тоже имеют право на жизнь, особенно они актуальны и востребованы рядом со станциями метро. Для таких комплексов важно, чтобы рядом было много сервисов (еда, отдых, спорт, крупные жилые комплексы премиального уровня и др.).
— Возможен ли в Москве офисный built-to-suit? (Built-to-suit — строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда. — Ред.)
— К сожалению, рынок built-to-suit по офисам не существует и никогда не существовал на московском рынке, есть только единичные примеры. Я поясню: в рамках модели built-to-suit девелопер предлагает построить на своей земле офисное здание по заданным потребителем критериям. Срок девелопмента составляет три-четыре года, что невыгодно в условиях высокой инфляции. А по российскому законодательству стороны должны зафиксировать цену в самом начале, когда подписывают основные документы. Предсказать удорожание строительства и как следствие размер прибыли девелопера очень сложно, это одна из причин, почему built-to-suit офисов не распрастранен и в ближайшее время не будет востребован.
Единственный вариант, при котором заказчик может построить себе офис, учитывающий все особенности и пожелания заказчика, — это fee-девелопмент (модель строительного бизнеса, при которой девелопер выступает в роли управляющего строительством, выполняя функцию технического заказчика и ряд других функций по сопровождению строительства. — Ред.). По этой схеме MR сотрудничает с «Яндексом» и с ВЭБ.РФ. В таком формате земля под офис принадлежит или арендуется компанией, которая приглашает девелопера для реализации проекта. А fee-девелопер привносит в проект свои компетенции по строительству офисов. Правда, для нас как fee-девелопера важен размер проекта — 20–30 тыс. кв. м строить не очень эффективно, выгоднее 50–70 тыс. кв. м и больше.
Про MR Office и новые проекты
— История девелоперской компании MR началась в 2003 году с реализации и развития проектов в сегменте офисной недвижимости. Какую долю/место офисный девелопмент занимает в структуре MR сегодня?
— Действительно, достаточно долго MR была офисным девелопером и лишь позднее начала наращивать портфель жилой недвижимости, которая со временем стала превалировать. Сегодня мы рассчитываем на усиление офисного направления.
Какую долю занимают офисы? Растущую. В моменте мы строим три офисных комплекса: это штаб-квартира «Яндекса», одна из очередей проекта «Слава» в партнерстве с ВЭБ.РФ и проект iCITY (один из крупнейших офисных комплексов в стране, 230 тыс. кв. м общей площади, сейчас строительство уже практически закончено).
Во всех этих проектах мы применяем максимум новаций, которых раньше не было на офисном рынке. Например, iCITY — один из первых офисных небоскребов, в котором полностью открываются окна, два лобби (на первом и шестом этажах) и двухэтажные скоростные лифты double-deck. Часть подобных новаций мы будем переносить и на новые наши комплексы.
— В чем заключается стратегия офисного направления MR — MR Office?
— MR Office — новый бренд компании. Слоган направления: «Для бизнеса, для людей». Наша цель — объединить высокие стандарты проектирования, строительства и компетенции MR, накопленные с 2003 года, для создания широкого предложения офисных площадей (от 70 кв. м до 50 тыс. кв. м) в ключевых локациях Москвы. Это Москва-Сити, Белорусский кластер, Ленинградский деловой коридор, локации на западе, юго-западе, северо-западе — по всей Москве. Наше конкурентное преимущество — широкий ценовой диапазон (разница до трех раз между проектами), разнообразие локаций и технологичность.
— Над какими новыми проектами работает MR Office?
— MR Office выводит на рынок четыре новых офисных проекта, совокупная чистая продаваемая площадь в которых около 300 тыс. кв. м. В течение года от текущей даты мы планируем вывести еще несколько новых офисных комплексов сравнимой площади. Через год планируем закрыть все офисные направления в Москве новым предложением высококачественных офисных комплексов. Обычно девелоперы выводят проекты по одному, мы хотим реализовать весь объем сразу и видим в этом преимущество для наших потребителей — разнообразие форматов офисов, высокие стандарты качества, широкую географию и ценовую палитру.
Во-первых, мы выводим комплекс BELL на 1-й улице Ямского Поля. Это один из флагманов MR Office, относится к классу Primе. Первый небоскреб на «Белорусской», высота 225 м, 48 этажей. Общая площадь проекта — 85 тыс. кв. м. Благодаря BELL район у «Белорусской» окончательно превратится в ключевой деловой кластер Москвы. Здесь уже сосредоточены ведущие бизнес-центры, а в будущем разместится штаб-квартира ЦБ РФ в проекте Slava. Офисный комплекс BELL имеет необычную архитектуру. Для Москвы это первое офисное здание сложной геометрической формы — оно в форме кубка, где нижний этаж в два раза меньше, чем этажи в середине. В проекте многие вещи применяются впервые в Москве: например, ширина огромного стеклопакета превышает 2 м, причем имеется функция естественного проветривания. Двухуровневое благоустройство внешней̆ территории BELL вдохновлено принципами биофильного дизайна — это редкость для центра города.
Во-вторых, мы выводим еще один высотный комплекс класса А — JOIS на «Полежаевской» в составе премиального жилого проекта JOIS, который возводится в районе Хорошево-Мневники. Продаваемая площадь в двух офисных башнях — около 85 тыс. кв. м, а общая площадь превышает 117 тыс. кв. м в ГНС с огромной инфраструктурой на 4 тыс. кв. м. Бизнес-центр JOIS — это удобное расположение рядом с несколькими станциями метро поблизости, остановками МЦК, выездом на Звенигородское шоссе и проспект Маршала Жукова. Очень близко к Москва-Сити, но гораздо ниже по стоимости, что может быть критически важно для некоторых компаний. В комплексе предусмотрены офисы для компаний разного масштаба: от 96 кв. м до 1,8 тыс. кв. м. В отдельной башне — эксклюзивное решение для крупного бизнеса (21,2 тыс. кв. м) с собственным отдельным лобби. Красивая архитектура от креативного директора бюро Genpro Энди Сноу вдохновлена образом парусника, идущего по волнам.
Также мы выводим очень демократичный по цене и очень технологичный офисный комплекс LINK, который состоит из двух башен с офисами класса В+. Комплекс находится рядом со станицей метро «Озерная» на Рябиновой улице. В районе активно развивается большой производственно-складской кластер с технопарком. Поблизости ключевые магистрали — МКАД, Северо-Западная хорда, Можайское шоссе.
И четвертый проект — под названием MIND. Это камерный бизнес-центр на 25 тыс. кв. м офисной полезной площади, расположенный на улице Серегина, рядом со станцией метро «Динамо» и Петровским путевым дворцом. Это футуристически выглядящий офисный комплекс с авторским благоустройством.
Также мы продолжаем реализацию комплекса iCITY в Москва-Сити, где нам осталось реализовать около 20 тыс. м. И готовимся к старту других проектов в Москва-Сити, но о об этом расскажем чуть позже.