В «Домклик» назвали самые распространенные заблуждения об ипотеке
В числе основных причин отказа от ипотеки — неподъемные ежемесячные расходы, риск того, что рыночная стоимость залоговой квартиры может оказаться меньше долга по ней, а также выбор накопительной стратегии, следует из материалов поступившего в редакцию совместного исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка (ЦФА). Эксперты отмечают, что все три мотива при ближайшем рассмотрении оказываются заблуждениями, которые можно опровергнуть расчетами.
Как считали
Сведения о распространенных заблуждениях приводятся на основе опроса потенциальных заемщиков. Фактические расчеты основаны на данных ЦФА о выплатах заемщиков Сбербанка и статистике «Домклик» и Росстата о рыночной стоимости квартир.
Ежемесячные расходы на ипотеку потребуют большую часть дохода заемщика
Как отмечается в исследовании, часто потенциальные заемщики отказываются от ипотеки, опасаясь, что в течение всего срока кредита им придется тратить на обслуживание половину дохода или больше. В действительности, подчеркивают эксперты, уже через пять лет стоимость обслуживания ипотеки снижается почти вдвое.
В подтверждение этого тезиса аналитики «Домклик» и ЦФА подсчитали, какую часть зарплаты пришлось бы отдавать на ежемесячный платеж по ипотеке в 2024 году в зависимости от года выдачи кредита.
Как показали расчеты, расходы условного заемщика, оформившего ипотеку в 2000 году на условиях ежемесячного платежа в размере 50% дохода, к 2024 году составляли бы лишь 1,3% дохода. «По кредиту, взятому в 2020 году, соотношение ежемесячного платежа к доходу в 2024 году составляет уже 29,2%. Таким образом, можно сказать, что через пять лет стоимость обслуживания ипотечного кредита для заемщика падает практически вдвое», — указывается в исследовании.
Эксперты обращают внимание, что постепенное снижение доли платежа позволяет гасить ипотеку досрочно: при среднем сроке в 25–26 лет россияне часто выплачивают жилищный кредит за четыре-пять лет.
Если квартира подешевеет, размер долга превысит ее стоимость
Еще одно распространенное опасение, мешающее принять решение об ипотеке, связано с тем, что при определенных рыночных условиях стоимость квартиры может оказаться меньше суммы задолженности. Вместе с тем, обращают внимание аналитики, уже через пять лет после сделки соотношение долга к стоимости квартиры снижается в пять — семь раз (с 80% до 12–16%).
При стандартной ипотеке с первоначальным взносом в размере 20% от стоимости квартиры сумма долга составляет 80%. Но затем показатель снижается за счет постепенного погашения задолженности, подчеркивают эксперты «Домклик» и ЦФА. Кроме того, растет и стоимость самого актива, что подтверждается ценовой статистикой.
Как показал анализ графиков фактического погашения ипотечных платежей клиентами Сбербанка и данных «Домклик» по росту цен на жилье в домах разных лет постройки, по кредитам, оформленным в 2019 году, показатель с 80% на старте к 2024 году снизился до 12% для новостроек и до 16% — для домов постройки до 2000 года.
Накопительная стратегия выгоднее ипотеки
В числе основных заблуждений эксперты также называют убежденность россиян в том, что купить квартиру без переплат помогут систематические накопления. В действительности же ипотека фиксирует цену объекта, тогда как темпы роста цен существенно снижают эффективность накопительной стратегии, подчеркивается в исследовании.
Для примера приводится кейс двух покупателей с одинаковыми доходами. По условиям, один из них в 2005 году оформил ипотеку на 1,2 млн руб. под 10% годовых на покупку 55-метровой квартиры. Второй решил откладывать сумму, эквивалентную ипотечному платежу первого покупателя. По состоянию на 2024 год покупатель-ипотечник выплатил 2,4 млн руб. (переплата составила 1,2 млн руб.). Покупатель, который выбрал другую стратегию, накопил 2,4 млн руб., однако этой суммы теперь не хватает на покупку жилья: расчеты экспертов показывают, что купить жилье площадью 55 кв. м в таком бюджете можно было только до 2011 года. «Таким образом, в долгосрочной перспективе стратегия ипотечного кредитования демонстрирует большую эффективность в сравнении со стратегией накопления», — заключают аналитики «Домклик» и ЦФА.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»