8 мошеннических схем при покупке дачи, о которых стоит знать
На рынке загородной недвижимости обман встречается чуть реже, чем в городском сегменте. Это связано с тем, что объем сделок на этом рынке меньше, такие объекты реализуются медленнее, а цикл продажи значительно длиннее. Для злоумышленников это невыгодно: их схемы требуют быстрого оборота и минимального времени на взаимодействие с владельцами. В то же время на загородном рынке стоит учесть больше нюансов перед выходом на сделку.
Вместе с экспертами рассказываем, как избежать обмана при покупке дачи.
Земельные ограничения
Случается, что недобросовестные продавцы реализуют землю с ограничениями по использованию, о которых покупатель может не знать. По словам руководителя отдела загородной недвижимости «Миэль» Татьяны Ананьевой, среди них:
- земли сельхозназначения с разрешением только для аграрных целей;
- участки с видом разрешенного использования под личное подсобное хозяйства (ЛПХ), где возведение жилья невозможно без смены категории или вида разрешенного использования (ВРИ).
«Мошенники показывают красивые презентации: якобы будущий коттеджный поселок, на месте уже намечены дороги, рядом идут работы. Люди верят в перспективу, не консультируются с экспертами и покупают участки, где впоследствии невозможно получить разрешение на строительство. Все возведенные постройки могут быть признаны незаконными и подлежать сносу», — говорит Ананьева.
Для того чтобы защитить себя перед покупкой, запросите у продавца градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы убедиться, что такие ограничения отсутствуют, рекомендует судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью, общественный деятель Илья Васильчук.
Подделка документов собственника
Другой распространенный способ мошенничества — продажа дачи лицом, не являющимся ее законным собственником. Мошенники могут использовать поддельные документы или действовать по фальшивым доверенностям.
Если продажа осуществляется по доверенности, необходимо проверить ее подлинность на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты — reestr-dover.ru, говорит адвокат, эксперт по земельному праву и вопросам недвижимости Наталья Шалуба. По ее словам, в сервисе можно убедиться, что доверенность не отозвана и действительно существует.
Также необходимо внимательно осмотреть паспорт на предмет подделок. Обратите внимание на качество бумаги, наличие водяных знаков, целостность ламината и соответствие фотографии владельцу, рекомендует Наталья Шалуба. Она уточнила, что проверить действительность паспорта можно на портале госуслуг.
Незаконная перепланировка
Продажа объектов с незаконной перепланировкой и другими техническими недостатками также является распространенной схемой обмана на загородном рынке. «Бум в малоэтажном строительстве привел к резкому ухудшению качества возводимых домов, сейчас часто продаются дома со строительными недостатками, самовольными изменениями, нарушающими нормы строительства и пожарной безопасности. Впоследствии покупатель вынужден узаконивать изменения самостоятельно, что влечет дополнительные расходы и риски потери собственности», — рассказал Илья Васильчук.
Для защиты от подобных махинаций необходимо провести осмотр технического состояния здания, проверить соответствие проектно-разрешительной документации требованиям законодательства или заказать заключение независимого строительного эксперта, рекомендует юрист.
Сделка с пенсионером
Часто используется схема, когда владельцем дачного участка является пожилой человек или лицо с психическими или когнитивными нарушениями, говорят эксперты. «Сделка может быть совершена без надлежащей проверки дееспособности продавца. Впоследствии родственники, узнав о продаже, обращаются в суд и добиваются признания сделки недействительной на основании недееспособности или ограниченной дееспособности продавца», — говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Для того чтобы избежать подобной ситуации Татьяна Ананьева рекомендует:
- проверить возраст и состояние продавца. Если у покупателя возникают сомнения в адекватности поведения владельца, необходимо проявить особую осмотрительность;
- запросить справку от психиатра или медико-социальной экспертизы (при наличии оснований для сомнений). Такая проверка особенно актуальна, если продавец пожилой или ранее проходил лечение;
- уточнить наличие опекунов или попечителей. Если лицо состоит на учете или признано недееспособным / ограниченно дееспособным, сделку может совершать только законный представитель с разрешения органов опеки;
- проверить историю судебных дел. Бывает полезно посмотреть, не было ли уже споров по данному объекту или владельцу.
Стоит отметить, что даже если сделка будет признана недействительной, вернуть деньги от недобросовестного продавца, возможно, не получится, особенно если деньги были выданы наличными, а счета продавца пусты, резюмирует Елена Мищенко.
Сделка под давлением
На рынке появилось большое количество продавцов, которые под психологическим контролем телефонных мошенников продают принадлежащую им недвижимость, говорят юристы. «Мы их зовем «Агенты 007» или «Бабушки 007». В дальнейшем со ссылкой на ст. 177, 178, 179 ГК РФ они пытаются признавать такие сделки недействительными. И, как показывает судебное дело с певицей Ларисой Долиной, суды зачастую возвращают недвижимость таким продавцам», — рассказал судебный юрист Илья Васильчук.
Для защиты от таких ситуаций стоит проверять, как давно продается дом. Если он в продаже более двух месяцев и его цена не ниже средней по рынку, то, скорее всего, продавец под контролем мошенников не находится, говорит Васильчук. Однако если возникли хоть малейшие подозрения, чтобы защитить себя, юрист рекомендовал просить присутствовать на сделке одного из близких родственников продавца (родство которого можете проверить по документам).
Заниженная стоимость
Еще один вариант мошеннической схемы — обман при сделке с заниженной стоимостью. «Продавца убеждают подписать договор на небольшую сумму, обещая передать оставшуюся часть позже — якобы для сокрытия дохода или из-за статуса покупателя. Стороны встречаются у нотариуса, заключается сделка, в договоре указывается минимальная цена и факт того, что средства еще не переданы. После перехода права собственности покупатель предлагает написать расписку о получении всей суммы. Пока продавец пишет, злоумышленник уходит с распиской и исчезает. Вместо обещанных денег — лишь символическая сумма, указанная в договоре. Вернуть участок или аннулировать сделку уже невозможно», — говорит Татьяна Ананьева.
Для того чтобы не стать жертвой подобной схемы, всегда следует тщательно проверять документы, обращаться к юристам и консультироваться с опытными агентами, рекомендует эксперт компании «Миэль».
Сокрытие проектов
Некоторые ограничения могут быть не указаны в ЕГРН и носить проектируемый характер. Например, планируемая реконструкция газопровода или строительство дороги могут повлиять на участок в будущем, отметила Наталья Шалуба. Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, она посоветовала:
- обратить внимание на инженерные сети и инфраструктуру вокруг участка. Планируемые работы могут расширить охранные зоны, которые затронут ваш участок;
- проверить градостроительные планы и схемы территориального планирования. В Московской области для этого можно воспользоваться Региональной геоинформационной системой. Этот сервис позволяет получить информацию о планируемых объектах и ограничениях.
Подмена дома или участка
Случается, что мошенники используют правовой пробел: у загородных домов часто нет официально присвоенного адреса. «Они показывают красивый дом — например, на одной стороне улицы, но по документам продают расположенный рядом заброшенный участок с полуразрушенным строением. Иногда «показ» организуется через краткосрочную аренду настоящего жилья. Покупатель уверен, что приобретает современное здание, а на деле получает совсем иной объект. Часто с поддельными бумагами, оформленными через фиктивные судебные решения», — говорит Ананьева.
То же самое при покупке земли. «Продавец показывает вам один земельный участок, но в договоре будет указан кадастровый номер другого. Для защиты от подобных схем перед заключением договора воспользуйтесь услугой кадастрового инженера «вынос точек в натуре». Так вы сможете перенести местоположение земельного участка из ЕГРН на поверхность земли и убедиться, что вам продают именно тот земельный участок, который показывали», — отметил Васильчук.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»