Как выбрать локацию для инвестиций в недвижимость. 4 важных пункта
Недвижимость остается одним из привлекательных инструментов для инвестирования. Согласно опросу «Дом.РФ» и ВЦИОМ, около 60% россиян считают вложения в недвижимость выгоднее вкладов даже с учетом высоких ставок. К тому же в последнее время ставки по депозитам снижаются. Недвижимость в свою очередь выступает долгосрочной инвестицией. Половина респондентов рассматривала бы именно ее в качестве вложений.
Ключевыми факторами успеха инвестиций в недвижимость, как и любого девелоперского проекта, являются локация и перспективы ее развития. «Перспективная локация — это всегда территория, на которую в ближайшие годы будет направлено внимание города, бизнеса, людей. Ключевые сигналы — развитие транспортного каркаса, появление инфраструктуры, инициатива города по редевелопменту или реновации», — отмечает управляющий партнер, гендиректор компании Ricci Андрей Постников. «Обязательно нужно смотреть на триггеры спроса: кто будет конечным пользователем и зачем ему здесь находиться. У успешного инвестора есть видение того, как будет развиваться город, район и как его проект изменит конкурентное окружение», — добавил Андрей Постников.
Вместе с экспертами выделили несколько пунктов, на которые стоит обратить внимание при выборе локации для инвестиций в недвижимость — как жилую, так и коммерческую (например, офисы и локальный ретейл). Стоит отметить, что универсального рецепта здесь нет, но есть индикаторы, которые помогут в этом выборе.
1. Транспортное развитие
Наиболее важные индикаторы, которые нужно учитывать при выборе локации, — это транспортная доступность и планы по формированию соответствующей инфраструктуры. Это может быть открытие станции метро или МЦД, а также новых автомобильных дорог или проездов. Транспортная инфраструктура в данном случае служит импульсом развития. Вслед за ней в районе появляются новые жилые и офисные проекты, формируется новая социальная, спортивная и досуговая инфраструктура. Все это повышает привлекательность локации и инвестиций в недвижимость.
По данным столичной мэрии, только до 2030 года в Москве должна появится 31 новая станция метро. Среди них Рублево-Архангельская линия, участок Троицкой ветки, а также станции «Гольяново» Арбатско-Покровской линии и «Достоевская» Кольцевой линии.
«Новые участки метро (в частности, Большая кольцевая линия), станции МЦД и реконструкция вылетных магистралей действительно существенно увеличивают спрос на жилье и коммерческую недвижимость в радиусе пешеходной доступности от транспортных узлов», — отметила руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Ксения Александриди.
Транспортная инфраструктура влияет на стоимость недвижимости в локации. Например, по оценкам компании «Метриум», открытие новых станций БКЛ привело к росту цен на первичном рынке столицы до 30%. «Обычно существенное удорожание недвижимости в таких локациях происходит дважды — в момент начала строительства транспортного объекта и после его ввода», — пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Одним из примеров такой транспортной трансформации является район у станции метро «Савеловская», который соседствует с Белорусским деловым районом и, по сути, стал его продолжением. «Благодаря соседству с вокзалом, МЦД и формированию офисного кластера район демонстрирует устойчивый рост спроса и цен на недвижимость», — пояснила Ксения Александриди. По ее словам, на начало второго квартала 2025 года средняя стоимость жилья в локации достигает 450 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ключевых офисных проектах — 700 тыс. руб. за 1 кв. м.
Трансформация локации рядом со станцией метро «Савеловская»
В прошлом локация у станции метро «Савеловская» ассоциировалась с вокзалом и промзоной. Но за счет формирования транспортного хаба район стал меняться. Появление станции БКЛ «Савеловская» и запуск МЦД привели к активной застройке локации современным жильем (например, ЖК Pride от Pioneer, более ранний — ЖК «Шереметьевский» от ПИК) и социальной инфраструктуры. Вслед за этим в районе начали строиться качественные бизнес-центры. Хотя еще несколько лет назад здесь были представлены в основном офисы класса B, за исключением БЦ «Двинцев» (класс А), в котором исторически наблюдалась низкая вакансия.
Отправной точкой для формирования новой деловой среды стало строительство бизнес-центра класса А Stone Савеловская. Сегодня объект находится на завершающей стадии — его ввод в эксплуатацию запланирован уже на этот год. Еще один строящийся объект у станции метро «Савеловская» — офисный центр Twist.
При этом развитие локации продолжается. Например, в планах обновление территории завода «Станколит» и Савеловского рынка. По оценкам экспертов, цены в локации на офисы за четыре года выросли в два раза, а на жилье — на 50%.
2. Из промзон в новые кварталы
Еще один фактор при выборе локации — участие района в программе комплексного развития территорий (КРТ). В ее рамках на месте бывших промзон и неэффективно используемых земель формируется новый городской ландшафт с жилыми кварталами, коммерческими объектами, рабочими местами, социальной инфраструктурой и благоустройством. Это усиливает долгосрочную устойчивость таких территорий и привлекательность инвестиций в недвижимость, поясняют эксперты. Среди примеров таких локаций эксперты называют реновацию территории бывшего Южного порта, завода «Миг», проекты КРТ в Тушине, Хорошево-Мневниках и других районах. «Отдельно стоит обратить внимание на территории, которые подпадают под программу КРТ, проводимую городом. Это долгосрочный городской инструмент, который при грамотной реализации дает очень устойчивый импульс для инвестиций», — отметил Андрей Постников.
Проекты КРТ кардинально меняют инвестиционную привлекательность локаций за счет комплексного преобразования, поскольку подразумевается создание полноценной городской среды, а также создают основу для формирования новых деловых кластеров с офисами классов А/Prime и В+, добавил замруководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Инвестиционная привлекательность таких локаций отражается в динамике цен на недвижимость — они повышаются быстрее рынка, отметил Руслан Сырцов. По оценкам «Метриума», цены в локациях, где реализуются проекты КРТ, растут в среднем на 12–15% в год.
Сюда же эксперты относят масштабные инвестиционные проекты (МаИПы). Это особый статус, который могут получить инвесторы для строительства объектов, необходимых для развития городской инфраструктуры и создания рабочих мест.
Программа КРТ
Сейчас в Москве на разных стадиях проработки и реализации находится 302 проекта КРТ общей площадью около 4,2 тыс. га. «В 2025 году город планирует переходить от проработки проектов КРТ к их реализации. Из 302 проектов в составе программы КРТ в стадии реализации будет не менее 150», — рассказал заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.
Узнать о перспективах развития районов можно на официальных городских порталах: www.mos.ru и www.stroi.mos.ru.
3. Активность девелоперов и качество анонсируемых проектов
Признаками перспективности локации эксперты называют активность девелоперов, появление в ней новых проектов и их востребованность среди покупателей. «Сильные девелоперы первыми приходят в потенциально сильные локации. Если в районе работают девелоперы из первой лиги — это позитивный сигнал», — считает глава Ricci.
Здесь эксперты приводят в пример развитие деловой инфраструктуры в районе Ходынского поля. Первым в локацию пришел крупный девелопер — Stone. Сегодня компания реализует сразу три офисных проекта у станции метро «ЦСКА». Вслед за ним пришли другие игроки рынка, например компания Tekta Group.
Однако важно не только число заявленных проектов, но и их качество и класс. «Если в районе заявлены крупные жилые комплексы классов комфорт и бизнес с хорошими показателями бронирований квартир на ранних этапах реализации, это сигнализирует о растущем статусе и спросе застраиваемого района», — пояснила представитель IBC Real Estate. «Один сильный жилой квартал с инфраструктурой может переформатировать весь район. Поэтому обращайте внимание на структуру собственников, уровень архитектуры, качество фасадов, плотность застройки, наличие школ и сервисов — это все маркеры зрелого подхода», — добавил Андрей Постников.
4. Синергия коммерции и жилья
По мнению экспертов, усиливает инвестиционный потенциал локации сочетание жилых и офисных проектов, в том числе в рамках точечной застройки. «Синергия коммерции и жилья — это не теория урбанистов, а реальная экономическая модель: дневной и вечерний трафик, устойчивый спрос, мультифункциональность территории», — пояснил глава Ricci. «И если мы видим, что в одной точке начинают параллельно появляться места приложения труда, жилье, офисы, ретейл, производства, лаборатории, образовательная инфраструктура, — это признак формирования полноценного городского кластера», — добавил эксперт.
Сочетание деловой и жилой застройки в комплексе с транспортной инфраструктурой увеличивает поток арендаторов и покупателей, а также способствует развитию среднего и малого бизнеса в локации. «Это повышает ликвидность активов и позволяет инвесторам рассчитывать на более высокий доход и потенциал роста», — отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
Такие районы становятся самодостаточными, а их ликвидность — более устойчивой. «Один из примеров, за которыми мы наблюдаем, — это уже активно развивающийся кластер у станций «Калужская» и «Воронцовская», где мы на разных стадиях реализации видим проекты ключевых игроков Stone, Level, Hutton, Tekta, AFI Development», — привела пример Ксения Александриди.
Развитие «Калужской»
Локация рядом со станцией метро «Калужская» сегодня является перспективной — она активно застраивается и привлекает внимание инвесторов. Благодаря запуску станции БКЛ «Воронцовская» и в целом высокой транспортной доступности Обручевского района с удобными выездами на Кутузовский проспект и Рублевское шоссе, а также близостью к главным магистралям (ТТК и МКАД), сегодня локация активно дополняется жилой и офисной функцией. В районе также есть участки под развитие социальной и спортивной инфраструктуры. По соседству с «Калужской» и «Воронцовской» строится жилой комплекс «Обручева 30» от ЛСР и Ever от Tekta, а также запланировано строительство Ice Towers от «Град Девелопмент».
Среди перспективных проектов эксперты выделяют жилой комплекс Stone Grain от девелопера Stone. На соседнем участке застройщик реализует офисный квартал класса А Stone Калужская.
Влияние на цены
По оценкам экспертов, прирост цены недвижимости только за счет строительной готовности может составлять порядка 25%, а в наиболее удачных проектах этот прирост может быть двукратным. Дополнительно к этому накладывается инфляция и прирост цен за счет инвестиционной составляющей (например, открытие новой станции метро). Именно поэтому важно понимать и грамотно оценивать развитие локации и перспективы строительства в окружении, отмечают эксперты.
«При комплексном развитии территории цена на недвижимость в локации отрастает как минимум в два раза. Также в районах, которые только застраиваются, нет внутреннего каннибализма», — отметила директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. «Для максимально выгодных вложений обращать внимание нужно и на тип застройки — так, в проектах, состоящих из нескольких очередей, в перспективе может быть высокая конкуренция, поэтому стоит присмотреться к объектам точечной застройки за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг», — заключила представитель компании.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»