В «Домклик» оценили изменения ипотечного спроса на жилье в 2025 году
По итогам первого полугодия 2025 года в ипотечном спросе заметно выросла доля новостроек, тогда как во вторичном и загородном сегментах отмечалось сокращение выдач, следует из предоставленного редакции пресс-службой Сбербанка исследования аналитиков «Домклик».
Спрос на новостройки вырос относительно второго полугодия 2024 года почти на 4%, отмечается в исследовании: с января по июнь «Сбером» было выдано кредитов на сумму около 680 млрд руб. Доля первичного рынка в общем объеме выдач в первом полугодии 2025 года составила 74%, увеличившись к показателю второй половины 2024-го на 17 п.п. Эксперты связывают это с действием в первичном сегменте программ с господдержкой, в первую очередь семейной ипотеки, на которую в 2025 году пришлось более 85% всех выдач на новостройки.
«Наиболее значимым трендом по итогам полугодия стал рост доли новостроек в общем объеме выдач (+17 п.п. по отношению ко второму полугодию 2024 года) — это единственный сегмент, показавший устойчивую положительную динамику, — прокомментировал директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. — Сокращение доли выдач произошло в сегментах вторичного жилья (на 9 п.п.) и ИЖС (на 8 п.п.). Готовое жилье сильно зависит от величины ключевой ставки, а ИЖС резко снизился после отмены программы господдержки-2020, однако весной 2025 года начал постепенно восстанавливаться».
Спрос на ипотеку на вторичное и загородное жилье
Доля вторичного рынка в выдачах Сбербанка снизилась: с 20% в июле — декабре 2024 года до 11% в январе — июне 2025-го. Аналитики «Домклик» связывают это с высокими рыночными ставками на фоне действующей ключевой ставки ЦБ.
В исследовании указывается, что начиная с прошлого года вторичное жилье в России стали чаще приобретать без ипотеки. Так, более 60% неипотечных сделок «Сбера» приходится именно на готовые квартиры.
Доля сегмента индивидуального домостроения (ИЖС) в объеме выдач тоже снизилась. Если в предыдущем полугодии на загородном рынке ИЖС доминировал с долей порядка 13%, то в январе — июне 2025-го наблюдалось лидерство у готовых загородных домов с 8%. Средняя ежемесячная доля кредитов на ИЖС в общей выдаче не превышает 5%, уточнили в «Домклик», подчеркнув, что спрос на этот тип жилья постепенно оживляется, что связано как с сезонностью, так и с распространением в сегменте механизмов эскроу-счетов (действуют с марта 2025 года).
Как считали
С января 2025 года в исследованиях «Домклик» оцениваются объемы выдач Сбербанка в денежном выражении (с учетом последующих траншей по ранее одобренным кредитам). Кроме того, с марта 2025 года «Домклик» начал переход на новую систему учета объемов выдач по продуктам. Наибольшие изменения затронули вторичное жилье:
- из этого сегмента в первичное жилье перенесли выдачи по договору купли-продажи от застройщика;
- готовое загородное жилье, которое ранее относилось ко вторичному рынку, теперь считается частью сегмента загородной недвижимости.
Загородная недвижимость — новый выделенный сегмент ипотечных продуктов в исследованиях «Домклик». Он подразделяется на готовые дома и строящееся жилье (ИЖС). Наконец, вместо продукта «Остальное», в который входили рефинансирование и нецелевой кредит под залог недвижимости, теперь используется НКПЗН (нецелевой кредит под залог недвижимости), а рефинансирование считается отдельно по первичному и вторичному рынкам.
Как распределились выдачи в июне 2025 года. Регионы-лидеры
Статистика «Домклик» показывает, что в июне объем выдач по новостройкам составил 130 млрд руб. (снижение к маю — 1,7%). Доля первичного сегмента в выдачах Сбербанка тоже сократилась — на 6,1 п.п., составив по итогам месяца 65,5%. «Это напрямую связано с небольшим сокращением доли льготных программ, которые, как известно, в основном предназначаются для первичного жилья», — пояснили эксперты. Самая высокая доля первичного сегмента отмечена в Санкт-Петербурге (81,8% всего ипотечного спроса) и Москве (79,2%). Первую тройку замкнула Ленинградская область (78,1%).
Доля вторичного рынка за месяц увеличилась на 3,5 п.п. и составила 13,4%. Объем выдач Сбербанка в этом секторе вырос почти на 3 млрд руб., отмечается в исследовании. Среди регионов по доле вторички лидируют Магаданская область (64,8%) — в этом регионе кредит на вторичное жилье доступен в рамках семейной ипотеки.
Второе место у Архангельской области (56,9%), а третье — у Мурманской области (44,4%), при этом в Мурманской области вторичку брали в основном по рыночным условиям.
Ипотечный спрос на загородную недвижимость в июне также подрос — доля готовых загородных домов прибавила 1,8 п.п., доля строящегося жилья увеличилась на 1 п.п. Всего на эти типы недвижимости «Сбером» было выдано порядка 20 млрд руб. (+1,1%) и свыше 15 млрд (+17%) соответственно. По доле выдач на готовые дома топ-3 регионов составили республики Калмыкия (31%), Адыгея (29%) и Татарстан (22,3%). Спрос на ИЖС был высок в Якутии (34%), Забайкальском крае (25,2%) и Бурятии (21%).
Рыночные ставки по ипотеке на фоне ключевой ставки ЦБ, которая на момент публикации составляет 20%, остаются высокими. Вместе с тем, как следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), с которыми ознакомилась редакция «РБК Недвижимости», за первую неделю июля они снизились — уже в третий раз подряд. Статистика банков из топ-20 по выдаче ипотеки показывает снижение ставок на новостройки на 0,43 п.п. (до 24,48%), на вторичное жилье — на 0,33 п.п. (до 24,6%).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»