Дефицит, ставки и новая география: как меняется офисный рынок Москвы
О ключевых тенденциях в офисном сегменте коммерческой недвижимости российской столицы в первом полугодии 2025 года рассказываем вместе с брокерами, консультантами и девелоперами.
Дефицит предложения, перенос сроков ввода
По итогам первого полугодия опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики из компаний NF Group, IBC Real Estate и CMWP, а также девелопера Stone фиксируют снижение ожидаемого ввода офисов класса А и Prime.
Например, по данным NF Group, за первое полугодие в Москве не построили ни одного офиса класса А, а все немногочисленные введенные проекты (БЦ на проспекте Андропова, а также реконструкция БЦ на Шарикоподшипниковской улице) совокупной площадью 22 тыс. кв. м относятся к классу B+. Однако уже в начале июля была введена башня Space в iCity — это порядка 90 тыс. кв. м офисов. Между тем объем ввода офисов класса А и Prime в Москве по итогам года прогнозируется на уровне 600 тыс. кв. м, рассказывает партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.
«Однако 42% данного объема составят штаб-квартиры, которые строятся под конкретного собственника и не выйдут на открытый рынок», — говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова. С ней соглашается директор коммерческого управления Stone Кристина Недря, добавив, что в проектах девелопера со сроком сдачи до 2026 года доля распроданности достигает 90%. «В условиях дефицита на рынке аренды и отсутствия предложения в проектах на завершающем этапе строительства спрос смещается в проекты с более поздним сроком сдачи. Так, в объектах с готовностью в 2027–2029 годах реализовано уже более 50%», — резюмировала эксперт.
Общее замедление деловой активности и сохраняющаяся экономическая неопределенность спровоцировали переносы сроков ввода новых БЦ. По словам старшего директора, руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, из объема заявленных БЦ в 2025 году будет введено около 50%.
Мария Зимина, NF Group:
— Наш прогноз ввода офисных площадей на 2025 год скорректирован: вместо ранее ожидаемых 1,2 млн кв. м реальный объем ввода может не превысить 500 тыс. кв. м, поскольку значительная часть заявленных проектов, вероятно, будет перенесена. По нашим данным, средний срок задержки ввода составляет до одного года.
Основная причина возможных задержек — наличие незавершенных работ. В случаях, когда объекты не распроданы, а срок закрытия эскроу-счетов приближается, задержка ввода может быть связана с необходимостью продления сроков реализации.
«Что важно: в этом году объем офисной недвижимости на продажу (также офисы строят под аренду или по заказу конкретных компаний, то есть build-to-suit. — РБК) в Москве достиг рекордного уровня за всю историю наблюдений за рынком. Совокупная площадь первичных офисов, представленных на продажу, превысила 700 тыс. кв. м. С начала года объем предложения увеличился на 60% в годовом выражении и почти утроился по сравнению с 2021 годом», — говорится в отчете за полугодие NF Group.
Спрос и вакансия
Спрос на офисную недвижимость в первом полугодии, по данным CMWP, находится на уровне 709 тыс. кв. м. По оценкам других компаний, текущие темпы поглощения офисных площадей составляют более 900 тыс. кв. м в год, а существующее предложение (около 400 тыс. кв. м строящихся площадей до 2029 года) не сможет удовлетворить накопившийся спрос. По данным IBC Real Estate, доля свободных площадей (вакансии) класса А за первый квартал 2025 года — 6,1%; за первое полугодие 2025 года — 5,7%.
Екатерина Белова, IBC Real Estate:
— Доля вакантных офисных помещений продолжает снижаться более умеренными темпами, чем в последние несколько лет, однако дефицит качественных помещений сохраняется. Так, показатель вакантности по рынку составляет сегодня 4,5%, что на 2 п.п. ниже значения по итогам первого полугодия 2024 года. Одними из наиболее востребованных бизнес-центров остаются объекты класса А. Однако из-за высокого спроса со стороны арендаторов и покупателей и критически низкого уровня вакантности новые предложения будут быстро вымываться с рынка. Таким образом, несмотря на увеличение предложения объектов класса А в будущем, объем нового строительства не может в полной мере удовлетворить существующий уровень деловой активности.
Еще один важный показатель, на который обращают внимание аналитики Stone: в бизнес-центрах, которые должны быть сданы в 2025–2026 годах, свободными остаются только 26% площадей.
Остро чувствуется дефицит предложения больших офисов — по 7–10 тыс. кв. м. Сейчас, по данным аналитиков IBC Real Estate, на рынке аренды в классах А и Prime доступен всего один подобный офисный блок, что является драматически низким предложением для рынка, учитывая, что не менее 200–250 компаний заинтересованы в офисных площадях свыше 10 тыс. кв. м. Отсутствие такого предложения даже в фактически готовых объектах (на завершающем этапе строительства) вынуждает компании рассматривать бизнес-центры со сроком ввода в 2027–2029 годах.
Мария Зимина, NF Group:
— С 2022 года, когда зарубежные компании начали покидать московский офисный рынок, их бизнесы переходили к российским владельцам, что способствовало сохранению высокого уровня заполняемости крупных офисных блоков. Дополнительный импульс спросу придает стремление крупных российских компаний формировать комфортную, человекоцентричную рабочую среду, что требует увеличенных площадей для организации зон отдыха и развитой инфраструктуры.
При этом высокий интерес к крупным площадям демонстрируют компании государственного и производственного секторов. Однако в условиях рекордно низкой вакантности на уровне 5,6% подходящие предложения практически отсутствуют, что значительно осложняет поиск офисов нужного масштаба.
Ставки аренды
По данным NF Group, запрашиваемые ставки аренды продолжают расти во всех сегментах офисной недвижимости. Так, за год ставка аренды офисов класса А в пяти сложившихся деловых районах — Белорусском, Ленинградском, ММДЦ «Москва-Сити», Павелецком и Центральном — выросла на 39% и составила 56,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
«Снижение объемов ввода и ограниченное предложение качественных офисных площадей на фоне сохраняющейся деловой активности продолжают оказывать давление на рынок. В первую очередь это влияет на премиальный сегмент, где спрос остается стабильно высоким, а уровень вакантности — минимальным», — объясняет Мария Зимина.
Особенно востребованы помещения площадью 200–800 кв. м, где средняя ставка для блоков до 500 кв. м внутри МКАД в июне 2025 года составила 61 тыс. руб. за 1 кв. м с НДС.
Основные показатели рынка офисной недвижимости в ключевых деловых районах Москвы
