Кристина Недря, Stone: «Рынок офисов склоняется в сторону арендодателей»
— Офисы в Москве теперь чаще продают, а не сдают в аренду, как было до 2020-х годов. Насколько такая модель реализации офисной недвижимости надолго в Москве как тренд?
— Сейчас нет никаких предпосылок к тому, что рынок в ближайшей перспективе перейдет к аренде. Даже по результатам рейтинга РБК заметно, что из года в год увеличивается именно доля офисов на продажу, при этом лидеры в сегменте остаются неизменными.
В условиях высоких кредитных ставок и дорогостоящего проектного финансирования не все застройщики смогут взять на себя полную финансовую ответственность за строительство бизнес-центров под аренду. Также стоит учитывать, что договоры аренды, особенно для зданий класса Prime, редко заключаются на начальной стадии проекта — такие соглашения чаще всего достигаются ближе к завершению строительства или даже после сдачи объекта. Даже несмотря на рекордно низкую вакансию, если речь идет об аренде крупного объема от 30 тыс. кв. м, срок принятия решения по ним небыстрый.
— Какой стратегии продаж придерживаются сегодня офисные девелоперы? Продать все сразу как можно быстрее?
— Долгосрочная стратегия — это всегда про баланс. Чтобы выдерживать стабильный темп продаж и год к году его наращивать, в линейке предложений должны быть как небольшие блоки, так и крупные объемы. В частности, мы сейчас активно наращиваем портфель зданий целиком на продажу, так как видим высокий спрос на крупные объемы со стороны как конечных пользователей, так и инвесторов для дальнейшей сдачи в аренду. Так, в прошлом году мы реализовали «Stone Белорусская» частному инвестору. А уже в ближайшее время планируем закрыть сделку по «Stone Курская» также с частным инвестором, которого мы не раскрываем.
— Не вернутся ли девелоперы снова к арендной модели после снижения ключевой ставки ЦБ?
— Работа с арендной моделью — это традиционная для рынка практика. Думаю, когда экономическая ситуация стабилизируется, некоторые компании, особенно те, кто сейчас строят объекты по программе МПТ (столичная программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). — «РБК-Недвижимость») и реализуют здания целиком, могут перейти к стратегии сдачи помещений в аренду.
— Как трансформируется рынок офисного строительства, если сдавать в аренду снова станет финансово выгодно? Вы готовы к такому повороту?
— Сегодня мы видим рекордно низкий уровень вакансии. Таким образом, рынок склоняется в сторону арендодателей. Планируемый ввод в 2025–2027 годах составляет порядка 2 млн кв. м, около 60–70% из них уже реализованы. Конечно, существует определенная скрытая вакансия, и новый объем предложения поступит в аренду от инвесторов. Но он не будет превышать текущий объем поглощения.
Если рассмотреть динамику компании Stone, то к середине 2026 года у нас в портфеле будет пять готовых бизнес-центров — это порядка 300 тыс. кв. м офисных объектов класса А, часть из них — помещения инвесторов. Таким образом, в нашей линейке будут строящиеся и готовые метры как на продажу, так и в аренду от собственников. Фактически мы будем занимать две ниши рынка.
— Какую стратегию владения активом выбирают инвесторы в офисах?
— Уже сегодня на примере готовых башен нашего офисного квартала Stone Towers — в конце прошлого года мы ввели в эксплуатацию Tower B и Tower C — мы видим заинтересованность инвесторов в модели аренды. Понимая, что не все наши клиенты имеют опыт в реализации офисных площадей, мы предоставляем им помощь в поиске проверенного арендатора или перепродаже помещения с помощью партнерского сервиса Stone Realty.
Интересный факт: несмотря на то что цена метра за период строительства отрастает более чем в два раза, инвесторы не стремятся выйти из актива и зафиксировать прибыль. Они выбирают арендную модель для получения дополнительного дохода. Особенно сейчас, когда ставки аренды демонстрируют активный рост. Если говорить о новых бизнес-центрах, то в них за счет высокой конкуренции мы фиксируем рост ставок на 15–30% в зависимости от объекта и его расположения.
— Если в офисном здании несколько или даже много собственников помещений, это всегда ставит вопрос о качестве управления. Вы сами управляете своим БЦ. Но насколько это профильный вид деятельности для девелопера? Нет ли внутренних конфликтов между бизнес-задачами?
— Наш основной бизнес — это девелопмент. Но мы как девелопер заинтересованы в долгосрочных отношениях с клиентами, поэтому готовы инвестировать дополнительные средства и усилия в управление, чтобы обеспечить высокий уровень удовлетворенности пользователей от владения недвижимостью. Управляющая компания-партнер более тесно взаимодействует с девелопером на всех этапах. Это обеспечивает лучшее решение вопросов, связанных с инвестициями в инфраструктуру, модернизацией и другими аспектами управления.
Клиенты высоко ценят накопленный опыт нашей УК, наблюдая качество обслуживания действующих объектов собственными глазами. Более того, партнерская управляющая компания Stone Office интегрируется еще на стадии проектирования, помогая нам улучшать продукт и минимизировать риски при эксплуатации. Как итог — мы создаем недвижимость высокого уровня, соблюдая баланс себестоимости и качества управления. Этот подход выгодно отличает нас среди конкурентов.
— Где себестоимость более комфортная для девелоперов в Москве — в строительстве офисов или жилья?
— Себестоимость одинаково растет как в жилье, так и в офисах. Бизнес-центры класса А в целом продукт сложный и дорогой, в жилье его можно сравнить с премиальным сегментом. Сегодня себестоимость офисов класса А приближается к 200 тыс. руб. за 1 кв. м за общую площадь, что на 11% выше по сравнению с первым кварталом прошлого года. Если мы посмотрим старты, то уже не увидим цен на офисы ниже 350 тыс. руб. за 1 кв. м. Помимо стандартно дорогих инженерных сетей, активный рост цен за последние полгода отмечен по фасадным решениям и материалам.
— Объемы ввода офисов в Москве значительно отличаются от года к году — каким образом вы анализируете рынок, начиная строительство крупных БЦ? Вот, например, в прошлом году вы вывели очень много офисов одновременно.
— Мы, являясь одним из ведущих игроков на рынке офисной недвижимости, тонко чувствуем, где развитие офисной составляющей необходимо. Базовое правило: все наши проекты отличаются наличием удобной пешей доступности до станций метро, не более 5–10 минут пешком, а чаще — фактически на выходе из метро. Помимо этого, мы всегда учитываем расположение бизнес-центров относительно сложившихся деловых локаций и оцениваем уровень заполняемости объектов в окружении. Если вакансия низкая, мы рассматриваем эту площадку как перспективную для наших инвестиций.
Важно учесть, что если объект вне границ существующей деловой зоны, например запланирован в расширяемой части делового коридора, мы внимательно изучаем объемы предлагаемых офисных площадей. В таких случаях площадь бизнес-центра может составлять менее 100 тыс. кв. м. Если локация демонстрирует потенциал, а не просто текущий спрос, возможны проекты большего масштаба, реализуемые в несколько этапов. Яркими примерами являются районы Мневниковской поймы и Ходынки, где сегодня мы реализуем два крупных офисных кластера.
Снижение маятниковой миграции привело к желанию компаний располагаться ближе к месту проживания сотрудников. В связи с этим формат многофункциональных комплексов (МФК), а также строительство офисов в жилых районах становятся все более востребованными решениями.
Когда речь идет о выведении офисов на рынок, стратегия Stone заключается в систематическом ежегодном запуске новых объемов. Прошлый год стал пиком нашей активности, мы запустили сразу шесть офисных проектов и один жилой. Это обусловлено нашим девелоперским циклом: с прошлого года мы идем с темпом ввода 100–150 тыс. кв. м ежегодно, и нам необходимо сбалансированно пополнять портфель объектов на разных стадиях строительства: сегодня в активной стройке у нас находится более 500 тыс. кв. м, а к концу года этот показатель достигнет 1 млн кв. м. В свою очередь проекты, находящиеся на завершающей стадии, уже реализованы примерно на 90%. А новые проекты позволяют нам эффективно обновлять витрину экспонирования.
— Очевидно, что выход на рынок офисного строительства большого количества «жилых» девелоперов связан с городскими программами, такими как московские программы комплексного развития территорий (КРТ) и МПТ. А вне этих программ офисы строить выгодно?
— Важно понимать цели и задачи девелопера. Есть системные застройщики, специализирующиеся на офисном сегменте, такие как Stone. Для нас непринципиально, является ли площадка коммерческой, входит ли она в программы КРТ или МПТ. Основной вид бизнеса для нас — это строительство офисных центров. У нас есть проекты внутри ТТК, которые не «генерят» льготу за создание новых рабочих мест. И это очень успешные, востребованные за счет уникальности своего расположения объекты.
Однако другие застройщики, в частности жилые девелоперы, часто делают ставку на участки, которые подпадают под льготу. С одной стороны, это соответствует планомерному развитию города, поскольку многие районы действительно нуждаются в реорганизации и улучшении. С другой, не всегда такие объекты являются полностью коммерчески успешными, так как не учитывают конъюнктуру и бизнес-связи, а также наличие спроса в локации.
— Вы следите за площадками, которые предлагает город по КРТ? Какие вас интересуют?
— Можно сказать, что мы были одними из первых участников программы КРТ. У нас есть бизнес-центр «Stone Дмитровская», где договор о КРТ был подписан в 2022-м. Строительство объекта идет активными темпами, мы планируем его завершение в 2027 году. Также будем реализовывать КРТ по адресам: улица Нижняя Масловка и Бумажный проезд, Поклонная улица и еще три-четыре адреса, о которых мы объявим чуть позже.
Таким образом, мы видим КРТ как одно из основных направлений развития на будущее. В настоящее время также рассматриваем площадки, входящие в эту программу, и как офисный девелопер смотрим прежде всего на район, а не только на возможность получить льготу.
— Прямо сейчас вы больше продаете или покупаете землю? Какие земельные участки рассматриваете для покупки?
— Компания продолжает развиваться, поэтому для поддержания баланса между вводом и запуском проектов мы рассматриваем земельные участки как под офисную, так и под жилую застройку. Правильное местоположение играет ключевую роль как для инвестиционной привлекательности проекта, так и для качества работы и жизни. Выбранная локация должна соответствовать ряду критериев, обеспечивающих долгосрочный успех. Говоря об офисном направлении, мы преимущественно фокусируемся на участках, расположенных на севере и северо-западе, а также юго-западе и западе, где наблюдается дефицит офисной недвижимости по сравнению с жилой.
Что касается жилого направления, которое компания начала активно развивать, то здесь предпочитаем небольшие, камерные жилые комплексы в сегменте «бизнес+» — это ниша, которую мы видим как перспективную для себя. Выбираем небольшие участки внутри городской застройки, где ценятся наличие рекреационных зон и выгодное транспортное сообщение.
— С точки зрения инвестиций для частных лиц офисы стали аналогом жилья? Имеют ли такие инвесторы стратегию выхода из актива?
— Рынок офисной недвижимости развивался последовательно, с момента выхода наших первых проектов в 2020 году. В то время у частных инвесторов основным спросом пользовались квартиры, которые покупались для дальнейшей перепродажи, но доходность от таких инвестиций начала снижаться. Постепенно частный инвестор начал обращать все больше внимания на рынок офисной недвижимости, который предлагает ставки аренды вдвое выше, чем в жилье. Классические условия покупки вместе с инструментами рассрочки и сервисами от девелопера обеспечивают дополнительную привлекательность формата. А также позволяют не выводить весь капитал из оборота, оставлять свободные средства на депозитах и получать дополнительный доход.
Тем не менее, осознавая различия между коммерческой и жилой недвижимостью, стоит отметить, что жилая недвижимость зачастую приобретается с целью перепродажи. Покупатели могут выйти из проекта спустя полтора-два года, как только заметят первый рост стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью ситуация другая. Мы акцентируем внимание на максимальной доходности для инвесторов за период строительства и дополнительного велью, когда объект заполняется компаниями-резидентами.
— Почему вы считаете договоры купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН) удобной формой реализации офисов для рынка? Ведь ДДУ более надежен с точки зрения защиты прав дольщиков?
— Между договорами ДКПБН и ДДУ существует значительное различие. Если застройщик реализует недвижимость по ДДУ, то он, как правило, имеет проектное финансирование. Это подразумевает выполнение ряда обязательств перед банком, включая согласование темпов продаж и цен реализации. Эти факторы могут существенно влиять на доходность инвесторов.
При работе по ДКПБН мы имеем возможность самостоятельно регулировать цены, обеспечивать необходимую доходность для инвесторов и контролировать маржинальность. Цена растет планомерно в зависимости от стадии строительства, что позволяет гибко управлять процессом. Этот механизм применяется не только нами, но и другими компаниями: более 90% сделок на офисном рынке совершаются по ДКПБН.
Еще одним преимуществом договоров ДКПБН является возможность возмещения НДС с каждого транша и не дожидаясь завершения строительства. Это существенно влияет на условия покупки офисных помещений.
Что касается защиты прав дольщиков, то при любой форме сделки важно обращать внимание на наличие штрафных санкций в договоре как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Репутация застройщика также играет ключевую роль, поскольку никакие договоры не могут гарантировать безопасность и возврат средств в случае его банкротства.
— Вы начинали строить бизнес-центры в 2020 году и продолжаете это делать в 2025-м. В чем кардинальное отличие офисного продукта?
— Помимо самого офисного пространства — увеличенной высоты потолков от 3,65 м, глубины помещения и естественного проветривания — мы стали уделять больше внимания инфраструктуре комплексов, ее доля выросла в два раза в общем объеме проекта и сегодня достигает 10%. Столовая, фитнес-центр и другие удобства важны для сотрудников, составляют их баланс работы и отдыха. Мы также предусматриваем различные неформальные зоны, включая павильоны для работы на открытом воздухе и бизнес-гостиные с кофе-поинтами. Такие элементы якорной инфраструктуры остаются под нашим управлением, что позволяет нам сохранить заявленный класс объекта и уровень сервиса в нем.
