Повторяя путь Сочи: что ждет рынок жилья Геленджика в будущем
Геленджик сегодня является одним из быстро развивающихся курортов на берегу Черного моря. Здесь идут масштабные работы по благоустройству набережной, строится большой парк, марина для яхт, Винный город и пятизвездочный отель. В перспективе город должен стать современным курортом с высококачественной инфраструктурой.
Все это окажет влияние на рынок жилья Геленджика. О том, как он устроен сегодня и что его ждет в перспективе, рассказываем вместе с экспертами.
Стройка под запретом
Рынок жилья Геленджика имеет свои особенности, которые определяют его развитие. Одна из основных — действие в городе с 2019 года моратория на строительство многоквартирных домов. Такая политика городских властей связана с дефицитом земли, которая предназначена для комплексной жилой застройки. Запрет позволяет снизить чрезмерную нагрузку на коммунальные сети, транспортную и социальную инфраструктуру.
«С 2019 года в некоторых городах Краснодарского края, в том числе в Геленджике, действует запрет на строительство многоквартирных домов в 500 м от береговой линии. В Геленджике же власти в том же году фактически прекратили выдавать разрешения на такие дома не только в этой зоне, но и по всей территории города», — рассказала директор офиса «Самолет Плюс» в Геленджике Светлана Бут.
По ее словам, предполагалось, что с принятием нового генплана в 2022 году выдача разрешений возобновится, но этого не произошло — ограничения сохраняются. «При этом разрешения на апарт-отели как нежилые объекты в ряде случаев выдаются, в том числе через схему реконструкции, в рамках которой могут появляться апартаменты», — уточнила эксперт.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на начала августа в Геленджике не строится ни одного многоквартирного дома. Возводится только один элитный комплекс с апартаментами с вводом в 2026 году.
Почти полностью вторичный
В связи с этим современный рынок жилья Геленджика практически полностью представлен вторичкой. В «Этажах» долю вторички на рынке жилья Геленджика оценивают в 90%. По данным компании «Самолет Плюс», примерно 95,5% текущего предложения в городе — это вторичный рынок, где преобладают квартиры (68%), далее идут частные дома (31,6%) и апартаменты (0,4%). На квартиры от застройщиков приходится около 4,5% предложения, в основном это уже сданные проекты. Именно поэтому город включен в список городов, где с весны можно оформить семейную ипотеку на готовые квартиры.
«Новых домов не строится, а в тех, которые были сданы несколько лет назад, остались только единичные нераспроданные квартиры. Большая часть жилого фонда в городе — это пяти- и девятиэтажки, а также современные малоэтажные дома с автономным отоплением, построенные до действия ограничений», — рассказывает Светлана Бут. «Оставшаяся часть — квартиры в новых домах, которые по большей части сконцентрированы в районах Толстый мыс, Голубая бухта и локациях с застройкой жильем комфорт-класса», — добавил коммерческий директор компании «Этажи» в Сочи Виктор Быков.
В целом на рынке жилья Геленджика сейчас ощущается дефицит качественного предложения. «Это связано с ограниченностью земельного фонда под застройку и высокими требованиями к инфраструктуре», — пояснил Виктор Быков.
Кто покупает жилье в Геленджике и за сколько
Основной спрос на жилье в Геленджике традиционно формируют покупатели из других регионов. По оценкам «Этажей», их доля составляет 65%, в «Самолет Плюс» ее оценивают еще выше — в 90%. Оставшаяся часть спроса приходится на местных жителей. «В Геленджике покупают жилье жители, наверное, всех регионов России. Москвичи чаще ориентируются на бизнес- и элит-класс, в то время как жители других регионов покупают более доступное жилье», — отметила Светлана Бут.
Мотивы у иногородних покупателей разные — от переезда до инвестиций. «Часто при переезде берут сразу несколько квартир: одну для себя, другие — как источник пассивного дохода», — пояснила эксперт.
Цены на жилье в Геленджике, по оценкам «Самолет Плюс», в среднем растут на 10–15% в год. Средняя цена 1 кв. м в домах комфорт-класса сейчас составляет 297 тыс. руб., в проектах бизнес-класса — 401 тыс. руб., а в элитных — 460 тыс. руб. Максимальные цены на вторичном рынке достигают 500–600 тыс. руб. за 1 кв. м в домах у моря. «Причины роста цен — в ограниченном предложении, высоком интересе со стороны покупателей из других регионов и появлении новых факторов притяжения вроде аэропорта», — пояснила Светлана Бут.
В «Этажах» рост цен на жилье в Геленджике за последний год оценивают в 19%. По данным компании, средний бюджет для покупки ликвидной однокомнатной квартиры сейчас составляет 8–12 млн руб., двух- и трехкомнатных квартир — от 12–17 млн руб.
Семейная ипотека и аэропорт
В этом году интерес к недвижимости в Геленджике и цены подогрели расширение семейной ипотеки и открытие аэропорта. «Интерес к готовым квартирам на вторичном рынке в июле 2025 года увеличился на 8% за месяц. Двухкомнатные квартиры стали востребованнее на 15%, студии — на 10%. Рост спроса отчасти связан с распространением семейной ипотеки на покупку вторичного жилья в городе с апреля 2025 года», — рассказал руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито» Артур Ахметов.
По оценкам «Этажей», этим летом спрос на покупку жилья в городе увеличился сильнее — на 25–30% относительно прошлого лета. «40% покупателей на вторичном рынке жилья в Геленджике интересуются именно покупкой с использованием семейной ипотеки, а 58% объектов на вторичном рынке подходят под условия программы», — рассказал Виктор Быков.
Особой популярностью по семейной ипотеке пользовались однокомнатные квартиры до 9 млн руб. в современных домах не старше 20 лет (именно они подпадают под действие программы). «Уже за первые два-три месяца с момента запуска программы все подходящие объекты были раскуплены. Цены в этом сегменте выросли на 20%. Наиболее популярный запрос сегодня — это однокомнатные квартиры до 10 млн руб.», — рассказала представитель «Самолет Плюс» в Геленджике. Причем около 80% покупателей жилья по семейной ипотеке были жителями других регионов, которые купили квартиры с инвестиционными целями, добавила эксперт.
Открытие аэропорта и восстановление прямого авиасообщения привели к росту турпотока и спроса на посуточную аренду жилья. «Это в свою очередь повысило спрос со стороны инвесторов на 30–35% и сделало Геленджик прямым конкурентом Сочи за этот сегмент покупателей», — отметил представитель «Этажей».
Почти как Сочи
Интерес к недвижимости в Геленджике продолжит расти, оказывая давление на цены. Согласно прогнозам экспертов, в ближайший год стоимость жилья в этом курортном городе может вырасти на 10–20% в зависимости от сегмента и локации.
«Основными катализаторами роста станут увеличение туристического потока на 30–40% и увеличение доходности от аренды до 10–12% годовых, а также увеличение спроса со стороны имеющих право на семейную ипотеку еще на 15–20% на фоне перспектив роста цен», — пояснил Виктор Быков.
Оказывать влияние на рост цен в городе продолжит реализация крупных инвестиционных и инфраструктурных проектов: Винный город, комплекс «Геленджик Марина», туристический кластер «Усадьба Марьина Роща», дендропарк и других. Кроме того, снижение ставки ЦБ, переход частных инвесторов из депозитов в недвижимость также подтолкнут цены вверх, добавила Светлана Бут.
Помимо этого, по генплану города предусмотрены участки под жилую застройку, и в 2026 году в Геленджике ожидается начало строительства новых проектов, приход крупного федерального застройщика, продолжила эксперт. «Это увеличит объем предложения, но не повлияет на снижение цены, так как в Геленджике высокая стоимость земельных участков и себестоимость строительства для застройщиков растет», — уточнила она.
По словам экспертов, сейчас Геленджик фактически превращается в новый хаб для постоянного места жительства и инвестиций на черноморском побережье и отчасти повторяет путь Сочи, постепенно приближаясь к нему по стоимости жилья. Если в 2024 году он отставал по ценам на 20%, то к 2026 году разрыв может сократиться до 7%, допустил представитель «Этажей».
Однако обогнать Сочи по ценам город вряд ли сможет, считает представитель «Самолет Плюс» в Геленджике. «Пока уровень 600 тыс. руб. за «квадрат» остается потолком, и для дальнейшего роста требуется не только спрос, но и появление жилья соответствующего уровня», — подытожила она.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
