Почему крупный бизнес выбирает покупку, а не аренду офисов? Разбор тренда
Смещение приоритетов от аренды к купле-продаже офисной недвижимости в Москве наметилось два года назад, а к 2025 году оформилось в полноценный рыночный тренд. Аналитики Nikoliers подсчитали: по итогам 2024 года впервые за всю историю наблюдений объем покупок офисов вплотную приблизился к показателям сделок аренды.
Не исключено, что к своему завершению 2025 год покажет схожую динамику: бизнес все чаще приобретает пространства в бизнес-центрах в собственность. По итогам первого полугодия сделки купли-продажи и аренды от общего объема распределились как 44 и 56% соответственно, подсчитали в Ricci. «РБК Недвижимость» узнала у аналитиков, как возникла тенденция, чем она обусловлена и в чем бизнес видит преимущества офисов в собственности по сравнению с арендованными.
Как изменился офисный рынок: предпосылки тренда
Новые тенденции на рынке недвижимости стали ответом на меняющуюся реальность, в первую очередь экономическую. За несколько последних лет российская экономика претерпела глобальные перемены, которые отразились на офисном рынке. Одной из первых стал уход зарубежных компаний три года назад.
«В структуре спроса с 2022 года сократилась доля иностранного бизнеса, который был сконцентрирован в основном на аренде офисов. Динамично растущий российский бизнес быстро заполнил освобожденные иностранными компаниями площади, и более того, готов приобретать большие объемы площадей в собственность», — констатировал Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers.
Измеримым результатом такого сдвига стал рост сделок купли-продажи офисов в 2023 году: их доля от общего спроса, по данным Nikoliers, достигла 20% против исторического среднего показателя в 14%.
Еще один значимый фактор — переориентация самих девелоперов. Застройщики все чаще возводят бизнес-центры под приобретение, а не для аренды. Причиной стала высокая ключевая ставка, которая делает формат аренды менее эффективным. «Сегодня основной формат — строительство офисов под продажу крупным компаниям. Аренда больших лотов становится затруднительной, поэтому крупный бизнес чаще всего приобретает большие лоты или проекты целиком под застройку. Девелоперы редко строят проекты под аренду, так как при высокой ключевой ставке этот рынок неэффективен. Вероятно, новые проекты будут появляться лишь в случае снижения ключевой ставки», — объяснил Денис Колокольников, управляющий партнер RRG.
Не менее важную роль в становлении тренда на покупку офисов сыграла структурная трансформация экономики, считает Александр Боронтов, партнер группы по работе с сектором недвижимости и строительства Kept. По его мнению, модель владения офисной недвижимостью стала более востребована из-за роста активности промышленных компаний и госсектора. Зачастую они отдают предпочтение покупке больших блоков в бизнес-центрах или даже отдельно стоящих офисных зданий, указал Боронтов.
Тенденцию подтвердили в Nikoliers: «Ключевые игроки — крупные компании, особенно из секторов IТ и финтеха — сохранят активность, фокусируясь на приобретении объектов в собственность. Дополнительным драйвером выступают госкомпании, которые стали лидером спроса в 2024 году как конечные пользователи благодаря нескольким крупным сделкам купли-продажи». Еще один вариант — офисы build-to-suit, как, например, штаб-квартира «Яндекса» площадью 170 тыс. кв. м, которую для IT-гиганта строит девелопер MR.
Чем привлекательна покупка офисов
Ошибкой будет считать, что бизнес вынужден отказываться от аренды — на решение о покупке влияют не только рыночные условия, но и плюсы самого формата владения офисными помещениями. Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты выделяют несколько преимуществ, ключевое из которых — независимость от арендных ставок.
«Основные доводы бизнеса в пользу покупки офиса сегодня связаны с контролем безопасности и долгосрочной устойчивостью. Собственность позволяет избежать рисков роста арендных ставок, капитализировать актив и снизить налоговую нагрузку через амортизацию. Инвестиции в отделку работают на саму компанию, а не на арендодателя», — по запросу «РБК Недвижимости» разъяснил Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci.
К финансовым выгодам от покупки собственного офиса эксперты также относят сокращение операционных расходов: разместив все подразделения в одном месте, компании проще организовать логистику. Однако в Kept отмечают, что такая выгода возможна лишь в случае покупки за собственные средства без кредитов.
«Покупка собственного офиса сокращает операционные расходы, но может увеличивать финансовые, если она производится с привлечением заемного финансирования. Поэтому решение наиболее оправданно, когда офис приобретается за счет собственных свободных средств, — пояснил Александр Боронтов. — При покупке крупных объектов и консолидации ресурсов в одном месте компания может разработать оптимальную модель поддерживающих служб, которая позволит экономить средства. Это актуально для холдингов с большим количеством юридических лиц в структуре».
Привлекательность покупки офиса растет и благодаря перспективам дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. «Впоследствии актив можно выгодно реализовать, например, посредством механизма возвратного лизинга (sale and lease back) либо полностью отказаться от владения, если объект обладает достаточной ликвидностью», — дополнили в Kept.
У покупки офисов в собственность есть и нефинансовые выгоды, которые потенциально могут быть даже более важны для компании. Так, в Ricci напомнили, что наличие собственной штаб-квартиры усиливает имидж организации и повышает ее привлекательность для сотрудников.
Востребованность приобретения зданий под штаб-квартиры подтвердили в Nikoliers. Если в 2023 году общий объем такого спроса составил 323 тыс. кв. м, из которых только 32% пришлось на покупку, то в период с первого квартала 2024 года по первый квартал 2025-го общий объем спроса под штаб-квартиры достиг 925 тыс. кв. м, а доля покупки подскочила до 86% (797 тыс. кв. м).
«Это свидетельствует о переходе от арендной модели к модели владения недвижимостью. В ближайшие годы ожидается сохранение тенденции к покупке офисов под штаб-квартиры как стратегических рыночных активов и последующая возможность адаптации пространства в собственности под нужды компании», — заявил Андрей Кухар.
Факторы выбора: на что обращает внимание бизнес
Главными покупателями офисных помещений, по словам собеседников «РБК Недвижимости», стали компании из сферы IТ, банки, маркетплейсы, а также госкорпорации. И хотя компании представляют различные отрасли, их требования к офисам для покупки практически одинаковы.
«Корпорации предъявляют спрос на крупные офисные блоки или здания целиком. При этом наличие отделки для покупателей является менее важным фактором, чем для арендатора, — указал Александр Боронтов. — При покупке офисной недвижимости для собственных нужд компании реже обращают внимание на доходность. Более важными критериями являются локация, качество объекта и объем площадей. Поэтому цена, которую готов заплатить покупатель для собственных нужд, может быть выше той, которую предложит типичный коммерческий инвестор».
Аналитики Ricci обратили внимание, что в настоящее время при покупке офисной недвижимости со стороны корпоративных клиентов прослеживается та же логика, что и при выборе объектов для аренды. «Наиболее востребованы как новые проекты высокого класса A, A+ или Prime, так и уже функционирующие бизнес-центры уровня B+ и выше. Ключевыми факторами остаются расположение и соответствие объекта конкретным задачам компании, будь то укрепление имиджа, оптимизация расходов или консолидация подразделений в едином пространстве», — уточнил Дмитрий Антонов.
На выбор конкретного объекта также влияет инфраструктура: за последние годы компании привыкли, что вместе с новыми офисами получают доступ к торговым галереям, удовлетворяющим повседневные нужды сотрудников. «Важно понимать, что современный офис — это уже не только рабочие площади, но и полноценная коммерческая инфраструктура. Мы в RRG реализовали ряд проектов, где помимо базовых сервисов и общепита предусмотрены спорт, рекреация и другие востребованные функции. Это наполняет офисы дополнительным смыслом и формирует устойчивый спрос со стороны крупных резидентов», — заявил Денис Колокольников.
Что купить для офиса и штаб-квартиры
Хотя крупный бизнес традиционно обладает значительными средствами, в текущей экономической ситуации даже он не готов к переплатам. Поэтому компании ищут проекты, где удачное расположение и необходимые объемы площадей сочетаются с ценой в рынке. Одним из таких, по оценке аналитиков, станет Jois — многофункциональный комплекс с жилой, офисной и торговой составляющими от MR, который вышел на рынок в линейке коммерческой недвижимости MR Office.
«Стоимость офисных помещений в бизнес-центре Jois соответствует рыночным показателям в районе «Большого Сити». Средневзвешенная цена блока составляет 427 тыс. руб. за 1 кв. м с НДС, что находится в рамках ценового диапазона делового района: от 316 тыс. до 736 тыс. руб. за 1 кв. м с НДС. Стоимость офисных блоков в Jois соответствует конъюнктуре рынка офисной недвижимости в локации», — отметил Андрей Кухар.
Офисный комплекс Jois расположен рядом с ММДЦ «Москва-Сити», в районе Хорошево-Мневники. Близость к деловому району обеспечила проекту высокую транспортную доступность: за несколько минут можно доехать от офиса в Jois до Звенигородского шоссе и ТТК, за 15 минут — до Кутузовского проспекта, откуда легко попасть в другие бизнес-локации города. Удобным для сотрудников компаний будет и расположение поблизости от проекта нескольких станций метро и МЦК, прогулка пешком до которых займет от четырех до десяти минут.
Офисная составляющая в Jois представлена двумя объемами: башней Mast высотой 43 этажа и 14-этажным корпусом Credo. В Mast представлены средние, крупные и очень крупные лоты: до 16-го этажа располагаются офисы площадью от 96 кв. м, выше 18-го этажа — от 1735 кв. м. Суммарно офисная площадь в башне Mast достигает 60 тыс. кв. м. В отличие от Mast, корпус Credo рассчитан на размещение штаб-квартиры одной компании: в распоряжении будущего владельца — офисы площадью 22 тыс. кв. м.
Наполнение офисных зданий Jois соответствует запросу покупателей на развитую инфраструктуру. В бизнес-центре запроектированы большие элегантные лобби, а также светлое общественное пространство в форме амфитеатра для неформальных посиделок с коллегами и мозговых штурмов. Два первых этажа в башне Mast займет торговая галерея с ресторанами и кофейнями, супермаркетами и аптеками.
Отдохнуть во время обеденного перерыва сотрудники офисов смогут в благоустроенном парке с тенистыми аллеями, пешеходными маршрутами, сухим фонтаном и спортивной площадкой. При этом комфортному отдыху в окружении зелени не помешает шум автомобилей — парковка займет три подземных этажа под офисными зданиями. Комфорт сотрудников также обеспечат многочисленные технологические решения: от обогрева дорожек в холодный сезон до бесперебойной мобильной связи в лифтах и на парковке.
В Jois реализуют формат гибких офисных помещений, что даст собственникам свободу в организации пространства. Покупателям не придется подстраиваться под строгие ограничения арендодателей: светлые площади с панорамным остеклением и потолками высотой 3,65 м позволяют реализовать дизайнерские идеи и сделать офис настоящим домом для бизнеса.
Временная тенденция или новая реальность
Аналитики расходятся во мнении о том, как долго продержится тренд на покупку офисов. Например, в Ricci тенденцию характеризуют как временное явление. «За последние пару лет прошло несколько крупных сделок с участием корпоративного и государственного сектора, поэтому кажется, что объем продаж вырос кратно. Но рост был именно в квадратных метрах, а не в количестве сделок — по числу сделок рынок аренды по-прежнему доминирует и остается более динамичным», — убежден Дмитрий Антонов.
Брокер подчеркнул, что продажи активизировались в том числе потому, что на рынок вышло больше объектов для покупки, чем в аренду. Он уверен, что как только ключевая ставка снизится до комфортных значений и девелоперы вновь начнут активно строить офисы под аренду, баланс сместится обратно.
Аналитики Nikoliers, напротив, отмечают устойчивость тренда. По их прогнозам, основной фокус в строительстве до 2030 года будет сделан на продажу (71%) и формат build-to-suit (20%), а строительство под аренду при этом предполагается минимальным, что свидетельствует о среднесрочной ориентации рынка на модель реализации офисных помещений через продажу.
«По планам девелоперов, до конца 2026 года ожидается старт продаж и выход на рынок новых крупных проектов. Последующий вывод таких блоков на рынок аренды частными инвесторами может частично сбалансировать спрос, однако ключевым трендом останется смещение предпочтений компаний от аренды к приобретению офисных площадей, особенно в условиях ограниченного выбора и растущих ставок в качественном сегменте», — подытожил Андрей Кухар.
