Источник: ЕИСЖС
Снижение запусков новых проектов — реакция московского рынка недвижимости на длительный период высокой ключевой ставки (ЦБ хоть и снижал ее в последние месяцы, но оставляет высокой). На этом фоне выросли и затраты на стройку, а возможности для покупки жилья, наоборот, снизились.
Ввод жилья замедлился
Ввод жилья в эксплуатацию за год в Москве тоже снизился, хотя и не так сильно, как запуски новых проектов. Ввод уменьшился на 9%, до 2,8 млн кв. м, по данным ЕИСЖС за 11 месяцев 2025 года. Максимум ввода в этом году пришелся на февраль (504 тыс. кв. м), а минимум — на июнь (124 тыс. кв. м).
Предложение снижалось 16 месяцев подряд
Объем предложения (количество квартир и апартаментов, одновременно выставленных столичными застройщиками на продажу) повторил ту же траекторию, что и запуски новых проектов. Как рассказывают аналитики IT-системы для мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro, тренд на снижение предложения в новостройках Москвы начался еще в августе 2024 года и длился 16 месяцев подряд, сигналы о его возможном преломлении появились лишь в самом конце 2025 года.
Главной причиной снижения предложения стало отсутствие дешевой ипотеки (напомним, в середине прошлого года завершилась программа всеобщей льготной ипотеки, а ставки по рыночной ипотеке начали расти вслед за подъемом ключевой ставки Центробанка). «Это сильно давит на спрос и вынуждает застройщиков управлять ассортиментом, чтобы не допускать затоваренности. Поэтому на продажу выставлялись более ограниченные пулы лотов, чтобы не перегружать рынок», — поясняют в bnMAP.pro.
Ситуация изменилась лишь в декабре 2025 года, когда объем предложения в массовых новостройках Москвы за месяц вырос на 12,2%, в бизнес-классе — на 7,1%, а в элитных проектах подскочил сразу на 23,1%. Как уточняют аналитики, сейчас в пределах Старой Москвы в новостройках находится в продаже 43,8 тыс. квартир и апартаментов, таким образом, объем рынка вернулся к показателям августа прошлого года. «Вероятно, это ответ рынка на рост спроса в октябре-ноябре, а также в надежде использовать фактор сезонности — к концу года многие покупатели стремятся приобрести квартиру, используя различные привлекательные предложения от застройщиков», — говорят в bnMAP.pro.
Доля бюджетных новостроек достигла минимума
Доля массовых новостроек (типовых и комфорт-класса) в общем объеме строящегося в Москве жилья с 2000 года сократилась примерно на треть. Она планомерно снижалась на протяжении шести последних лет, выяснила редакция «РБК Недвижимости» на основе данных ЕИСЖС.
На массовые новостройки в Москве приходилось:
- 60,4% — в 2020 году;
- около 53% — в 2021 и 2022 годах;
- 50,6% — в 2023 году;
- 45,1% — в 2024 году.
В 2025 году доля массовых новостроек в стройке снизилась еще больше — до 42,1%. Та же самая тенденция наблюдается и с объемом предложения жилья, выставленного в новостройках Москвы на продажу.
Каких новостроек стало больше
Более половины строящегося сейчас в Москве жилья — это новостройки бизнес-класса и элитные. Рубеж в 50% они преодолели еще на стыке 2023 и 2024 годов. За последний год их доля выросла еще сильнее. По данным ЕИСЖС, она увеличилась с 55% в 2024 году до 57,9% в 2025-м.
- За 2025 год более существенный вклад в рост этой доли привнесли новостройки бизнес-класса. Их доля в объеме всех новостроек Москвы за год выросла на 2,6 п.п. (до 39,1%), в то время как доля элитных новостроек увеличилась лишь на 0,3 п.п. (до 18,8%).
- Однако за шесть лет гигантский рост продемонстрировали именно элитные новостройки — их доля почти утроилась (в 2020 году она составляла лишь 6,7%). При этом доля новостроек бизнес-класса за то же время выросла на 6,2 п.п. (с 32,9% до 39,1%).
Рост цен показал трехлетний максимум
Увеличение доли новостроек высокого класса привело к тому, что средние цены на первичное жилье в Москве (без учет элитных проектов) заметно выросли, следует из данных сервиса новостроек bnMAP.pro. Максимальную за три последних года динамику продемонстрировали как новостройки в старых границах столицы, так и в Новой Москве, причем именно на новых территориях разница в росте цен более заметная.
Так, в 2025 году цены на новостройки, по данным bnMAP.pro, выросли:
- в Старой Москве — на 20,1% (против 7,1% в 2024 году и 15,8% в 2023 году) и в декабре составляют 595,2 тыс. руб. за 1 кв. м;
- в Новой Москве — на 21,1% (против 3,1% в 2024 году и 5% в 2023 году), до 258,4 тыс. руб.
При этом по отдельным классам первичного жилья ценовая динамика ниже. Например, в Старой Москве, по данным bnMAP.pro, за год подорожали:
- на 19,1%, до 399,6 тыс. руб. за кв. м — массовые новостройки;
- на 13,1%, до 577,3 тыс. руб. за кв. м — новостройки бизнес-класса;
- на 5,6%, до 1124,8 тыс. руб. за кв. м — премиальные проекты.
Цены на элитные новостройки
Элитные новостройки за год подорожали на 54,3%, до 2,56 млн руб. за 1 кв. м. Существенная ценовая динамика в 2025 году произошла лишь потому, что в январе объем элитного предложения резко вырос — на 43%. Это привело к тому, что за месяц цены упали сразу на 37%, но уже к февралю подтянулись до уровня конца 2024 года.
Поэтому динамику цен на элитные новостройки корректнее оценивать на более длинных временных отрезках. Например, за три года (с января 2023-го по декабрь 2025-го) цены на элитные новостройки Москвы, по данным bnMAP.pro, выросли на 28,7%.
В Москве продали новостроек на ₽2,24 трлн
За 11 месяцев 2025 года в новостройках всего столичного региона (как Москвы, так и Московской области) было продано около 124,2 тыс. квартир и апартаментов, подсчитали в аналитическом центре DataFlat. Это примерно столько же, сколько в сопоставимом периоде прошлого года, и на 18% меньше, чем в январе — ноябре 2023 года.
Нулевая годовая динамика достигнута за счет роста продаж в Подмосковье — за год количество сделок в новостройках там выросло на 8%. При этом в самой Москве отмечается лишь снижение, выяснили в DataFlat.
Так:
- в Старой Москве, где за 11 месяцев 2025 года было заключено около 56,3 тыс. сделок в новостройках, за год спрос снизился на 3%, а за два года — на 21%;
- в Новой Москве с 22,8 тыс. ДДУ в 2025 году спрос за год снизился на 6%, а за два года — на 9%.
При этом средняя площадь проданной квартиры уменьшилась немного — на 2% за год в Старой Москве (до 50,5 кв. м) и лишь на 1% в Новой Москве (до 44,6 кв. м). Из-за столь небольшого сокращения площадей, а также из-за роста цен суммарная стоимость всех проданных в 2025 году строящихся квартир и апартаментов лишь выросла. По всему столичному региону она увеличилась на 8% за год и, по данным DataFlat, составила по итогам 11 месяцев 2025 года более 2,24 трлн руб.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
