До 95%: эксперты оценили долю теневого рынка аренды жилья в России
Объем рынка арендного жилья в России с 2023 года увеличился почти на 10%, до 251 млн кв. м. При этом доля теневого сектора (жилья, которое сдается неофициально, без уплаты арендодателем налогов) не изменилась и составляет 95%. Такие данные по запросу «РБК Недвижимости» предоставили в «Дом.РФ».
Серая аренда
Под серой или теневой арендой жилья понимается сдача квартиры без уплаты налогов и заключения официальных договоров, которые регистрируются в Росреестре. Нередко из-за этого собственник не может сделать временную регистрацию своим жильцам.
Почти все по-прежнему в тени
В 2023 году институт жилищного развития оценивал объем арендного фонда в России в 229 млн кв. м, а долю теневого сектора — в 95% (в Госдуме тогда долю нелегального рынка аренды жилья оценивали чуть ниже — в 90%). За последние два года объем арендного жилья вырос до 251 млн кв. м, а его доля в общем жилищном фонде, по оценкам «Дом.РФ», увеличилась с 6,1% до 6,4%. «Несмотря на эту положительную динамику и растущую востребованность, рынок остается непрозрачным: на теневой сектор по-прежнему приходится около 95% сделок», — рассказала «РБК Недвижимости» директор по развитию арендного жилья «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.
Эксперты из «Института экономики города» подтвердили «РБК Недвижимости», что большая часть арендного рынка остается нелегальной. Однако, по их оценкам, эта доля чуть ниже — от 80% до 90%. В то же время они отметили, что ситуация немного улучшается. Сейчас, по словам генерального директора фонда «Институт экономики города» Александра Пузанова, легальный рынок аренды (с которого платятся налоги) можно оценить в 10–20%, тогда как 15 лет назад на него приходилось 5%.
Постепенной легализации рынка арендного жилья, по его словам, способствовало появление новых привлекательных налоговых режимов. «Если в нулевых при сдаче жилья в аренду нужно было платить подоходный налог по ставке 13%, то затем появилась система патентов и режим самозанятости», — пояснил Александр Пузанов. «Сдерживающим фактором в последние годы стало сокращение числа иностранных нанимателей, которые требовали, чтобы сдача жилья была легальной», — добавил эксперт.
Сколько платят налогов те, кто сдает жилье по-белому
Сейчас существуют несколько вариантов уплаты налога за аренду. По ставке:
- от 13% до 22% платят те, кто сдает в жилье аренду как физическое лицо;
- от 6% до 15% — если арендодатель зарегистрирован как ИП;
- от 4% до 6% — если тот, кто сдает жилье, зарегистрирован как самозанятый.
Кроме того, существует патентная схема легальной сдачи жилья в аренду, при которой налоги платить не требуется, однако требуется приобрести сам патент.
Самозанятость — популярный путь для легальных рантье
Самым популярным способом оплаты налога среди участников легального сектора аренды жилья является самозанятость. По оценкам «Института экономики города», налог по такой схеме платят от 50 до 60% белых наймодателей-самозанятых, поскольку при таком механизме действуют самые привлекательные ставки. «Но по объему это все равно не очень большая величина», — отметил Александр Пузанов.
«Если принять, что жилищный фонд в России насчитывает около 60 млн жилых помещений и из них около 10% — арендный рынок физлиц (или 6 млн жилых помещений) и при этом легально сдается 20%, то это примерно 1,2 млн жилых помещений. Можно предположить, что самозанятыми уплачивается налог примерно с 700 тыс. жилых помещений», — привел расчеты глава «Института экономики города».
При средней ставке аренды 40 тыс. руб. доход с квартиры в год — примерно 500 тыс. руб., или 350 млрд руб. от всего объема жилья, сдающегося по такой схеме. «Налог на профессиональный доход от этой суммы (4%) дает нам 14 млрд руб., не более 15 млрд руб.», — оценил налоговые поступления эксперт.
Востребованность самозанятости среди рантье отмечают в «Дом.РФ». По состоянию на август 2025 года 14,3 млн человек зарегистрированы как самозанятые, из них 286,4 тыс. человек (2%) указали аренду как один из видов деятельности, приводит данные Вероника Янушкевич. Для сравнения, самозанятые с видом деятельности «Аренда» составляли:
- в декабре 2022 года — 127,9 тыс. человек;
- в декабре 2023 года — 178,7 тыс. человек:
- в декабре 2024 года — 237,5 тыс. человек.
«На основании этих данных видно, что практика легализации арендного дохода через самозанятость набирает популярность и является довольно эффективной мерой стимулирования ввиду преимуществ налогового режима», — отметила директор по развитию арендного жилья института жилищного развития.
Что будет с арендой, если самозанятость отменят
Режим самозанятости сейчас действует как эксперимент — до 2028 года. Но даже если его досрочно прекратят, это не окажет сильного влияния на рынок арендного жилья, поскольку его легальная доля сейчас небольшая, считают эксперты. «Доля теневого сектора в целом не вырастет, но его сокращение замедлится. Сейчас все равно идет обеление сегмента с помощью информационных технологий, которые позволяют отслеживать сдачу жилья внаем, а также с помощью собственников жилых помещений в многоквартирных домах, которые могут защищать свои законные права и интересы, если они нарушаются соседями-наймодателями», — пояснил Александр Пузанов.
В случае отмены режима самозанятости те собственники, которые платят налоги в рамках этого режима, переориентируются на другие легальные механизмы, считает старший юрисконсульт компании «Миэль» Анастасия Захарова. «У таких арендодателей уже сформировалась привычка работать в белую. Ведь если человек несколько лет все оформлял официально, а потом вдруг перестает, это может вызвать вопросы», — пояснила юрист. «А чтобы полностью уйти в тень, придется использовать только наличные и избегать любых формальных признаков дохода. Не думаю, что многие готовы на такие шаги», — заключила она.
Откуда пошли разговоры о досрочном завершении самозанятости
9 октября 2025 года Совет Федерации предложил правительству рассмотреть вопрос о досрочном завершении эксперимента уже в 2026 году. Это вызвало резонанс в информационном пространстве. Однако позже в российском правительстве заверили, что условия работы и налогообложения для самозанятых в России не будут меняться до конца 2028 года, как изначально и планировалось.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
