Элитные коттеджи пошли под снос: в Подмосковье выявлен новый тренд
За последние пять лет на загородном рынке Подмосковья наметился новый тренд. Элитные коттеджи и особняки на Рублевке и других престижных направлениях, построенные до 2015 года, а иногда и в более недавние годы, все чаще приобретаются не как объекты для проживания или иного использования, а лишь как земельные активы. Старые постройки сносятся, а на их месте возводятся новые современные дома.
Ситуация пока не стала массовой, но говорить о формировании отдельного сегмента загородного элитного рынка уже можно: конкуренция в этом направлении точечного девелопмента нарастает.
Вместе с экспертами рассказываем, почему формируется такой тренд, в чем выгодность покупки элитного дома ради одного лишь престижного земельного участка под ним, а также о том, приобретет ли снос старой подмосковной элитки массовый характер.
Выбора нет
Большая часть вторичного предложения — это морально устаревшие дома, построенные более 10–15 лет назад, а то и гораздо раньше. Они требуют капитального ремонта или реновации, а это может оказаться дороже, чем новое строительство, да и не всегда возможно в принципе, уточняют эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимости».
За последние полгода спрос на покупку элитных готовых домовладений в Подмосковье, по данным NF GROUP, снизился на 6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (при обратной ситуации с элитным земельными участками: сделки с ними выросли на 61%). Однако причина не в том, что готовые элитные дома стали менее востребованы у покупателей, а в предшествующем длительном вымывании ликвидного предложения, поясняют в Villagio Realty.
В структуре спроса на элитные домовладения в Подмосковье самый востребованный у покупателей сегмент — современные коттеджи с актуальной архитектурой и планировками, а также правильным расположением на земельном участке. Особенно высокий спрос — на дома, готовые к проживанию, говорят в Vesco Group. Однако такого предложения почти нет.
На первичном загородном элитном рынке предложение почти не представлено из-за отсутствия новых коттеджных поселков. Как поясняют эксперты компании Villagio Realty, после бума загородного строительства в 2000-х годах наступило резкое охлаждение рынка. «Покупатели были не очень активными, а вложения в проекты требовали серьезных инвестиций. Поэтому девелоперы неохотно выводили новые загородные проекты на элитный рынок», — говорят там.
Вышедшие на рынок за последние годы элитные загородные проекты можно пересчитать по пальцам одной руки, говорит генеральный директор компании Vesco Group Алексей Аверьянов. «А того большого девелопмента, как был раньше (типа «Агаларов Эстейт», «Николино», «Миллениум Парк», «Ренессанс Парк»), на рынке нет до сих пор», — уточняет он.
Мало кому подходят, но дорожают
Вторичные элитные загородные домовладения сильно переоценены — это выявляется в 80% предложения, поясняет владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. «Собственники, как правило, считают, что их дома, в которые они вложили миллионы долларов, невероятно дороги», — говорит он.
Сильную переоцененность подтверждает высокий ценовой разрыв между первичными и вторичными загородными домовладениями. В 2025 году он составляет почти 2,5 раза: 221 млн руб. за средний элитный лот на первичном загородном рынке против 527 млн руб. на вторичном рынке, уточнила директор департамента загородной недвижимости NF GROUP Татьяна Алексеева.
При этом цены, несмотря на снижение спроса, продолжают увеличиваться. Например, в премиальном сегменте они выросли на 12% с начала 2025 года, сообщила эксперт.
Снос старой элитки как выход из ситуации
В отсутствие новых девелоперских проектов на рынке элитного загородного жилья в Подмосковье, но при наличии спроса на современные дома наметился новый тренд. Часть покупателей все больше обращает внимание лишь на сами земельные участки. А расположенные на них дома рассматривает, скорее, как обременение — как объекты под снос или хотя бы реконструкцию, говорят в NF GROUP.
Такая ситуация характерна, например, на Рублево-Успенском шоссе, где общее количество сделок с элитными земельными участками за год выросло на 40%. «Именно здесь многие старые «дворцы 90-х» фактически продаются как участки под новые проекты», — рассказывает Татьяна Алексеева.
На Новой Риге, по ее словам, активность покупателей увеличилась еще сильнее — в 2,4 раза. При этом купить участок с домом под снос порой даже выгоднее, чем голую землю. «Например, в поселке «Миллениум Парк» участки с домами в старых очередях приобретаются и сносятся ради земли, которая продается за 6 млн руб. за сотку вместо 10 млн руб. в новых очередях», — поясняют в NF GROUP.
Тренд на покупку недостроенных и устаревших домов для последующего их сноса и нового строительства подтверждают и сами владельцы «Миллениум Парка» — компания Villagio, уточняя, что других вариантов получить новый дом в старых частях поселка практически нет. «В старых кварталах «Миллениум Парка» (совокупно примерно 700 домовладений) всего четыре участка в продаже, это фактически менее 1%. Покупатели сейчас подыскивают современные дома, отвечающие последним архитектурным и дизайнерским тенденциям, однако на вторичном рынке таких объектов крайне мало», — отмечает директор по продажам Villagio Realty Екатерина Крапивина.
Кто покупает элитку под снос
Часть элитных участков с морально устаревшими коттеджами продается хоть и с имеющимися на них домами, но сразу позиционируется именно как земельный участок с объектом под снос. На части таких участков дома сносятся самими собственниками и продаются уже освобожденными от построек.
Затраты на снос домов, некогда считавшихся элитными, и последующий вывоз мусора, по данным NF GROUP, в Подмосковье сейчас составляют 5–10 млн руб. В Vesco Group уточняют, что о 5 млн руб. речь идет в том случае, если в доме около 500 кв. м. Однако такие предварительные затраты продавцу выгодны:
- во-первых, цены на элитную землю гораздо выше. По данным NF GROUP, в среднем в 2025 году они составляют 4,8–4,9 млн руб. В самым популярных поселках еще выше. Например, по данным Vesco Group, в «Николино», где недвижимость до сих пор экспонируется в долларах, по курсу на середину октября 2025 года цены доходят до 9,7 млн руб. за сотку в новой очереди строительства и до 12,2 млн руб. — в старой части поселка, а в «Миллениум Парке» — до 12 млн руб. за сотку;
- во-вторых, продать пустые участки проще и быстрее, чем с расположенными на них домами, не соответствующими современным потребностям элитных покупателей, поясняют эксперты.
Некоторую часть элитных земельных участков с устаревшими домами выкупают так называемые точечные девелоперы — чтобы потом собственными силами их реконструировать под современные реалии или снести и построить новые коттеджи, а затем продать востребованный на рынке продукт. По словам экспертов, такой подход сейчас становится все популярнее, из-за чего в сегменте точечного девелопмента на элитном загородном рынке возникла конкуренция. При этом чаще всего речь именно о сносе старого элитного дома, а не о его преобразовании под современные требования.
«Мы как компания, которая делала реконструкцию нескольких элитных домов, отказались от этого направления и приняли решение свои проекты в точечном девелопменте исключительно строить с нуля. Например, в поселке «Никольская слобода» у нас было три проекта точечного девелопмента — два дома реконструировали, а один снесли и построили совершенно новый. В итоге новое строительство получилось ненамного дороже реконструкции, а по срокам новая стройка оказалась даже быстрее. Более того: новый коттедж вызывает больший интерес, чем дома после реконструкции», — рассказал Алексей Аверьянов.
Спрос на снос старого элитного жилья ради строительства на его месте современных коттеджей будет лишь нарастать, считает эксперт. Это будет происходить до тех пор, пока на элитный загородный рынок Подмосковья не вернется большой девелопмент. Однако вернутся ли они, а если да, то когда именно, пока спрогнозировать невозможно.
Массовый снос элитки невозможен
Виктор Садыгов, владелец международного агентства недвижимости Nika Estate:
— Сделки по покупке морально устаревших элитных домов для последующего их сноса, действительно, есть на рынке, но это не массовое явление.
Все элитные поселки на Рублево-Успенском, Новорижском, да и других шоссе раскупались очень статусными и состоятельными людьми примерно одного уровня. Владельцы таких домов меняются, но не всегда даже объекты попадают на открытый рынок — внутри одной аудитории эти переходы права собственности и осуществляются.
Допустить снос и новое строительство в одном из поселков можно, и они точечно происходят. Но массовый снос в таком пространстве даже мысленно представить сложно — и сегодня ротации среди элит практически нет. И мы его не видим. Видим только, что начались какие-то осознанные шаги в сторону модернизации активов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
