Президент GloraX Дмитрий Кашинский — об аккуратном восстановлении спроса
Для справки: GloraX — один из лидеров российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии (ЕРЗ.РФ), мастер-девелопменту и комплексному развитию территорий («Дом.РФ»). Специализируется на строительстве жилых комплексов и объектов социальной инфраструктуры. Работает в 11 регионах, портфель текущих проектов составляет 5,4 млн кв. м
Про рынок жилого строительства
— Как вы оцениваете продажи после снижения ставки ЦБ (12 сентября 2025 года Банк России в третий раз подряд снизил ключевую ставку — с 18 до 17%. — РБК)? Прошел ли рынок дно, по вашим ощущениям?
— Да, на мой взгляд, прошел, но намного раньше последнего решения ЦБ. Ситуация изменилась еще в четвертом квартале 2024 года — именно тогда рынок девелопмента уже адаптировался к условиям, возникшим после отмены льготной ипотеки 1 июля 2024 года. И сегодня мы видим, что происходит очень аккуратное восстановление спроса. Если опираться на наши продажи, то мы видим это восстановление практически во всех регионах присутствия GloraX.
— Произошел ли всплеск продаж новостроек в августе-сентябре?
— Мы видим, что, действительно, накапливается отложенный с конца 2024 года спрос (тогда он снизился по разным оценкам на 40–50%) и сейчас покупатели начинают выходить на рынок. Потенциальные клиенты внимательно наблюдают за ключевой ставкой, за ставками по депозитам, думают, перекладываться в недвижимость или нет. Параллельно на рынке нового жилья произошло снижение предложения, которое сбалансировало спрос. Я бы сказал, что текущая рыночная картина — это уверенное, спокойное, неторопливое восстановление продаж, а не всплеск.
— Минстрой России также говорил о возможном снижении предложения в 2027 году и далее. Будет ли оно?
— Безусловно, будет. Дело в том, что, наученные предыдущими кризисами на рынке недвижимости, девелоперы оперативно отреагировали на изменение спроса и стали уменьшать витрину предложения (то есть выводили в продажу меньше квадратных метров. — РБК). Существенное замедление объемов вывода в продажу новых проектов мы наблюдаем уже с конца 2024 года. И за счет этого происходит определенная балансировка рынка и именно то самое его восстановление, о котором мы говорили и которое происходит с начала года.
— До 31 декабря 2025 года включительно правительство России продлило мораторий на взыскание неустоек с застройщиков за нарушение сроков строительства. Насколько это решение важно для отрасли?
— В условиях высокой ключевой ставки мы видим, что отрасль испытывает не лучшие времена. Поэтому любые шаги со стороны государства для поддержки девелоперов вызывают наш положительный отклик. Цель абсолютно понятна: стабилизировать отрасль и помочь застройщикам преодолеть временные сложности, связанные с изменением покупательской активности, ростом ключевой ставки и, соответственно, долговой нагрузки застройщиков. Поэтому эта мера на рынке воспринимается, безусловно, хорошо и с благодарностью.
Решение, переносить срок ввода объектов в эксплуатацию или нет, зависит от положения дел того или иного девелопера и его отношения к своей репутации. GloraX, например, не воспользовалась такой возможностью. Мы считаем, что экономически это может быть выгодно, но с точки зрения репутации — нет. Поэтому мы все свои объекты сдаем четко в соответствии с обещанными сроками.
— Как вы смотрите на изменение условий по семейной ипотеке?
— Если по семейной ипотеке введут дифференцированные ставки, то преимущества от программы получат только многодетные семьи. Для остальных участников условия все больше напоминают рыночные, особенно в свете продолжающегося снижения ключевой ставки. Для семей с одним ребенком существенно вырастет долговая нагрузка, при этом таких семей в стране гораздо больше, чем многодетных. В случае корректировки условий произойдет сужение аудитории, на которую будет распространяться субсидирование. На мой взгляд, подобные изменения могут привести к снижению интереса к программе, в первую очередь это отразится на регионах. При этом я не думаю, что дифференцированная ставка по семейной ипотеке станет драйвером демографического роста или увеличит спрос на всем рынке. Девелоперы прежде всего ориентируются на платежеспособный спрос, а он формируется экономической стабильностью, а не разовыми льготными программами.
Про компанию перед IPO
— Как оцениваете финансовые и операционные результаты работы компании за первое полугодие?
— Мы ими очень довольны. В натуральном выражении продажи выросли в первом полугодии 2025 года к первому полугодию 2024-го на 66%. В денежном выражении продажи GloraX в первом полугодии выросли на 41%.
Обратите внимание, что показатели первого полугодия 2024 года были очень высокими — продажи тогда подстегивала грядущая отмена льготной ипотеки. В этом году такого мощного драйвера не было, но компания показала рост, который стал очень заметным на фоне падения продаж у многих наших коллег по рынку.
Если говорить о финансовых результатах, в первом полугодии у нас выручка выросла на 45% год к году, а по показателю EBITDA мы выросли на 59%. И с особой гордостью хотел бы сказать, что чистая прибыль в абсолютном выражении выросла в 3,7 раза.
— Объясните, как удалось добиться увеличения продаж в условиях дорогой ипотеки?
— Я бы хотел отметить два фактора. Во-первых, в отличие от многих девелоперов, которые сокращали витрину предложения, мы увеличивали вывод в продажу и… не суетились в моменте. Все кризисы недвижимости, которые были в России, как правило, не длились больше одного-полутора лет. Очевидно, что и из этого кризиса мы выйдем, а рентабельность наших проектов вполне выносит и текущую ключевую ставку. То есть продажи GloraX выросли за счет того, что фактически мы забрали долю рынка у тех девелоперов, которые сокращают свою витрину.
Во-вторых, сыграла наша ставка на региональную экспансию. Мы видим, что рынки столичных регионов, где высокая конкуренция, достаточно остро реагируют на текущую ситуацию. А вот на региональных рынках ситуация более стабильная. Благодаря нашему выходу в большое количество регионов — а мы ведем операционную деятельность в 11 субъектах — доля продаж региональных проектов составила 63% от общего объема продаж за первое полугодие. За счет этого мы как раз и показали существенный рост.
— Какие ожидания от второго полугодия?
— Мы чувствуем себя абсолютно уверенно, результаты третьего квартала достаточно сильные. Я не могу об этом детально говорить до официального раскрытия информации (7 октября 2025 года девелопер GloraX в рамках подготовки к IPO преобразовался в ПАО, что накладывает ограничения на публикуемую информацию. — РБК), но та годовая динамика, о которой речь шла выше, в горизонте девяти месяцев только ускоряется. Наши результаты по итогам трех кварталов будут еще более впечатляющими.
Мы также уверены, что выполним планы в целом по году. Свои планы мы озвучивали на дне инвесторов в марте. Это выручка на уровне 43–45 млрд руб. (на сегодня план выполнен на 42%) и, соответственно, по EBITDA — 13,5 млрд руб. (выполнили на 58%).
— А зачем компании IPO? Ведь ранее вы использовали и другие инструменты привлечения финансирования.
— Для нас IPO — не только способ привлечения средств, хотя это тоже достаточно важно. Наше IPO будет в формате cash-in, это значит, что все средства, привлеченные в рамках первичного размещения на бирже, пойдут на развитие компании: выход в новые регионы, M&A-сделки и т. д.
Кроме того, публичный статус усиливает нашу позицию на рынке, это качественно другой уровень. Для нас это означает повышение доверия со стороны партнеров, покупателей, региональных властей, потенциальных соинвесторов, банков.
Для нас IPO — логичное продолжение отношений с инвесторами, подкрепленное опережающим ростом бизнеса и успешными выпусками облигаций. Для нас важно построить компанию с хорошей инвестиционной историей, потому что в последнее время на девелоперском рынке мы видим дефицит таких игроков.
— Подвергается ли стратегия развития компании в преддверии IPO изменениям?
— Ключевыми факторами нашей стратегии, ее базовым элементом является серьезный рост компании и выход на IPO. Для нас это неизменное. На протяжении последних двух с половиной лет валовая рентабельность у нас выше 40%.
С точки зрения тактики — технологий продвижения, каких-то продуктовых характеристик, регионов присутствия — все это подвергается пересмотру. Раз в полгода мы адаптируем стратегию под меняющиеся условия, но изначальные обязательства для нас незыблемы.
— GloraX — один из лидеров российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии. Ждать ли продолжения экспансии и после IPO?
— Безусловно, региональную экспансию будем продолжать. Это один из ключевых векторов развития компании на ближайшие пять лет. Регионы продолжают быть крайне интересны с точки зрения роста рынка недвижимости, невысокой конкуренции, низкой стоимости земельных участков. Мы уже вышли на некую «крейсерскую скорость»: три — пять новых регионов в год. Планируем придерживаться таких темпов и в будущем.
Кроме того, для нас одним из важных элементов масштабирования бизнеса являются в том числе M&A-сделки. Мы провели крайне успешную сделку в этом году, купили одного из крупнейших застройщиков Владивостока — компанию «Жилкапинвест». Приобрели крайне выгодно и в кратчайшие сроки, буквально за три месяца, полностью интегрировали в нашу систему управления. Мы этот кейс прошли и успешно отработали. Резюмируя: будем масштабировать бизнес, будем продолжать развиваться в новых регионах, в том числе и через M&A-сделки.
