Эволюция стройки: как за 20 лет изменилась строительная отрасль в России
За последние 20 лет обеспеченность россиян жильем значительно выросла. В 2025 году на каждого россиянина в среднем приходится 30 кв. м жилой площади, тогда как в 2005 году этот показатель составлял 20,8 кв. м. По прогнозам аналитиков, обеспеченность жильем в России продолжит расти и к 2036 году достигнет отметки 38 кв. м.
Однако увеличение объемов — далеко не единственная перемена, произошедшая в строительной отрасли за 20 лет. Девелопмент прошел долгий путь от решения задачи «построить много» к миссии «создавать качественную среду для жизни». Разбираемся, что и почему изменилось и как на это повлияли крупнейшие игроки рынка.
Городская среда
Одна из ключевых перемен в сфере строительства — человекоориентированность. Середина 2000-х запомнилась не только стремительным ростом цен на недвижимость, но и высокими объемами строительства. Однако сами дома создавались по принципу «чем больше, тем лучше».
20 лет назад была востребована точечная застройка, появлялось все больше домов-свечек, не окруженных никаким благоустройством. Еще один популярный вариант тех лет — спальные районы, в которых однотипные здания возводили на минимальном расстоянии друг от друга. Такой подход к строительству позволял девелоперам максимизировать прибыль. О комфорте жителей тогда задумывались мало.
В 2025 году внимательное отношение к городской среде и удобству человека в ней — базовая ценность жилого строительства. Вместо отдельно стоящих домов застройщики возводят полноценные кварталы с большими парковыми зонами, концепцией «двор без машин», спортивными и детскими площадками, обширной социальной инфраструктурой.
Показательный пример — образовательные центры для детей, которые не просто расположены рядом, а входят непосредственно в состав жилых проектов. Так, в комплексе премиум-класса Sydney City («Сидней Сити») от ГК ФСК построены собственная школа и детский сад, а также предусмотрены помещения для развивающих центров для самых юных жителей.
Технологии
Технологическая революция первых десятилетий XXI века не обошла девелопмент стороной. Хотя стройка традиционно считается консервативной отраслью, с 2005 года ей удалось совершить настоящий прорыв с точки зрения автоматизации и интеграции новых решений в повседневные задачи.
На фоне увеличения объемов строительства в России радикально снизили количество СНиПов. А одной из главных новинок последних лет стало BIM-моделирование. В результате прозрачность строительного процесса вышла на новый уровень: возведение новых домов стало технологичнее и безопаснее.
«За последние годы стала нормой программа, контролирующая качество строительства, технадзоры, онлайн-продажи, личные кабинеты агентов, подрядчиков, жителей. Появились цифровые подписи, электронная исполнительная документация. BIM-моделирование стало обязательным требованием, — перечислил гендиректор «ФСК Девелопмент» Дмитрий Трубников. — Возьмем, например, жилой комплекс «Римский». Здесь расположен самый большой в Европе фонтан, напечатанный с помощью 3D-принтера. А в проекте «Южная Битца» стены детского сада окрашивали с помощью роботов».
Планировки
Пожалуй, самая заметная для покупателей перемена в жилом строительстве — это планировки. Современные застройщики продумывают внутренние пространства, исходя из потребностей жителей. Поэтому сегодня на рынке почти невозможно найти квартиры с бесполезными длинными коридорами и комнатами неправильных форм — такие решения остались в 2000-х годах, когда эксперименты и неординарность планировок были важнее удобства.
В 2020-х годах интерьеры стали стремиться к простору, визуальной простоте и функциональности. Все чаще появляются такие решения, как большие кухни-гостиные, мастер-спальни с собственными ванными комнатами, выходящие на несколько сторон света окна в пол и высокие потолки.
Особую роль в изменении планировок сыграла пандемия, которая задала новый сценарий жизни, где квартира — это и дом, и офис одновременно. «Квартиры стали все больше трансформироваться, чтобы в них можно было заниматься спортом и работать. Поэтому стало еще меньше пустых неэффективных мест», — рассказал заместитель гендиректора «Дом.РФ» Антон Финогенов.
Наглядно оценить изменившийся подход к планировкам можно благодаря таким проектам, как жилой комплекс «Режиссер» неподалеку от ВДНХ. Здесь все квартиры отличаются простором, а комнаты — правильной прямоугольной формой. Гардеробные зоны, постирочная, места для хранения вещей, теплая лоджия, большие окна, из которых открывается панорамный вид на большой парк. Квартиры спроектированы так, чтобы и одиночки, и большие семьи могли комфортно проводить дома целый день.
Государственное регулирование
Важным аспектом начала 2000-х годов стало обновленное государственное регулирование рынка недвижимости — именно тогда вступил в силу федеральный закон № 214. «Появление этого закона требовалось, потому что стройка росла. Основная логика — зафиксировать стоимость, чтобы вне зависимости от инфляционных процессов у дольщика или инвестора была гарантия, что если он заплатил, то должен получить готовый объект», — говорит председатель совета директоров ГК ФСК Владимир Воронин.
Реалии того времени — покупка жилья за валюту и отношение к ипотеке как к чему-то непонятному, что вряд ли приживется в России. С тех пор ипотека превратилась из диковины в стандартный способ покупки жилья, а валютные сделки исчезли даже на офисном рынке, не говоря о жилом: сейчас все квартиры в России продаются и покупаются за рубли.
Особую роль сыграла государственная поддержка отрасли, которая позволила пережить несколько крупных кризисов начала века. Даже в 2020 году, когда вся экономика мира столкнулась с беспрецедентными вызовами из-за коронавируса и последовавшего за ним карантина, сфера недвижимости устояла и даже ставила рекорды по объемам строительства.
«Надо признать, что государство практически все риски в тот момент нивелировало. В первую очередь у нас появился мораторий, который дал возможность застройщикам в случае, если они не успевают, без санкций сдвигать сроки ввода объекта в эксплуатацию. Во-вторых, у нас появилась льготная ипотека», — напомнил президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков.
Еще одна крупная перемена, которая качественно изменила рынок, — появление эскроу-счетов. Они позволили защитить финансовые интересы покупателей строящегося жилья и устранить проблему обманутых дольщиков, которая могла усугубиться на фоне 2020 года.
Примечательно, что еще до появления эскроу-счетов на рынке были прецеденты, когда девелоперы своими силами помогали обманутым дольщикам получить жилье. В частности, в 2008 году ГК ФСК предложила городу завершить брошенные другими застройщиками проекты. Первым таким объектом стал жилой микрорайон «Новое Измайлово» в Балашихе. Тогда компания обеспечила жильем 700 обманутых дольщиков. На сегодняшний день на счету девелопера уже 11 тыс. спасенных семей, получивших свои квартиры.
Экологическая направленность
В начале 2000-х годов забота об окружающей среде не была в фокусе внимания застройщиков. За десятилетия ситуация заметно изменилась: современный бизнес пристально следит за зеленой повесткой. Внедрение ESG-практик, увеличение природных зон на территории городских кварталов и бережное строительство стали нормой отрасли.
Еще одно направление в развитии экологичности жизни — строительство современных загородных жилых комплексов, которые позволяют своим резидентам ежедневно быть в контакте с естественной средой и не отказываться от городской инфраструктуры. В ГК ФСК за это направление отвечает компания «ФСК Family», которая образовалась в результате партнерства с Kaskad Family.
Компания активно участвует в создании законотворческих проектов в отношении будущего малоэтажного строительства в России. «Мы строим не просто квадратные метры. Наша миссия — формирование экосистемы малоэтажной жизни и гармоничного пространства. Особое внимание в своих проектах мы уделяем развитию внутренней инфраструктуры. Компания создает большое число развлекательных, спортивных, детских и рекреационных зон», — рассказал Борис Цыркин, управляющий партнер «ФСК Family».
По оценке компании, рынок малоэтажного жилья в России за последние несколько лет укрепился и стал перспективным направлением развития бизнеса. «Мы видим, что сегодня загородная недвижимость пользуется повышенным спросом со стороны покупателей. Благодаря сотрудничеству с таким сильным финансовым партнером, как ГК ФСК, мы сможем реализовать совместные масштабные и конкурентоспособные проекты, которые будут в полной мере отвечать запросам клиентов», — резюмировал Цыркин.
Экспансия компетенций в регионы
Удобные жилые кварталы высокого класса с примечательной архитектурой долгое время оставались прерогативой Москвы и Санкт-Петербурга. До регионов новые технологии и форматы жилья часто не доходили. К 2025 году все изменилось: нестандартные проекты появляются по всей стране, а столичные девелоперы открывают всё новые подразделения в регионах.
Одним из первопроходцев стала ГК ФСК, у которой появилась отдельная структура для строительства за пределами Москвы — «ФСК Регион». Компания специализируется на жилом девелопменте классов комфорт и бизнес, а также возводит гостиницы. На сегодняшний день «ФСК Регион» ведет строительство во Владивостоке, Татарстане и Нижнем Новгороде. В будущем в портфеле компании появятся проекты в Уфе, Красноярске и Благовещенске.
Один из ярких примеров того, как меняется представление о жилых кварталах в регионах, — строительство школы и большой игровой зоны в составе проекта «Фордевинд» в Нижнем Новгороде. Инфраструктура для детей площадью 2,7 тыс. кв. м будет доступна всем жителям города. Это означает, что проекты компании «ФСК Регион» трансформируют не только отдельные кварталы, но и целые городские районы за границами Москвы.
Строительством в Северо-Западном регионе занимается «ФСК Северо-Запад», которая вот уже десять лет возводит в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не только жилые дома, но и апартаменты.
***
За 20 лет российский девелопмент прошел долгий путь. Современные девелоперы — это разветвленные структуры, куда часто входят смежные бизнесы. К примеру, в составе ГК ФСК, которая также отмечает 20-летие, есть домостроительный комбинат «1-й ДСК», закрывающий задачи по производству и поставке железобетонных изделий для новых кварталов.
От энтузиастов-одиночек, которые строили компании с нуля и на пути становления часто ошибались, индустрия перешла к профессиональному подходу во всех аспектах, будь то технологии, финансирование или создание человекоцентричной среды. Результаты такой трансформации может увидеть каждый, кто просто пройдется по новым кварталам и оценит, какой стала городская среда к 2025 году.