Биржин на бирже: зачем компания GloraX провела IPO
Сегодня, 31 октября, на Московской бирже начались торги акциями компании GloraX Андрея Биржина. Девелопер оказался первым представителем бизнеса, кто провел IPO, то есть первичное размещение акций, на Московской бирже в 2025 году. Выясняем, как компания готовилась к тому, чтобы стать публичной, что это означает для GloraX и всей отрасли недвижимости, а также что выделяет компанию на фоне других девелоперов.
Чем необычно IPO в 2025 году
Выход на биржу — предсказуемый шаг для бизнеса при глобальном росте экономики и совершенно нетипичное решение в условиях снижения на рынках. Отследить настроения инвесторов позволяет динамика индекса Московской биржи — ключевого показателя российского фондового рынка. С весны 2025 года индекс демонстрирует умеренное снижение, что свидетельствует о более осторожном подходе инвесторов и стремлении выбирать взвешенные долгосрочные стратегии вложений.
На таком фоне для бизнеса логично отложить или даже отменить выход на биржу, так как при проведении IPO компании обычно рассчитывают на рост котировок. Логично, что с начала 2025 года ни одна крупная компания не проводила публичных размещений. Компания GloraX оказалась первой, кто решил осуществить IPO. Девелопер готов выпустить в свободное обращение до 25% от уставного капитала компании. Ожидается, что размер IPO превысит ₽2 млрд.
Решение о выходе на биржу готовилось более пяти лет. «У меня фамилия Биржин, поэтому моя мечта детства — создать биржу», — говорил основатель GloraX Андрей Биржин в интервью «Ведомостям» в 2021 году. Примерно тогда же компания публично заявила о стремлении выхода на IPO, для чего в 2022 году пригласила возглавить совет директоров бывшего зампреда ЦБ РФ Сергея Швецова. «Я рассчитываю, что мой опыт позволит эффективно провести преобразование компании в акционерное общество», — сказал он.
Почему GloraX пошел против ожиданий рынка
В компании объяснили, что решение о выходе на биржу принято в период, когда рынок находится на нижней точке своего цикла, что открывает дополнительные возможности для будущего роста капитализации. Среди инвесторов распространена тактика покупать ценные бумаги в нижней точке цикла, пока акции не успели подорожать. В GloraX считают, что нашли такую точку — и это происходит именно сейчас, осенью 2025 года.
В рамках дня инвестора, который девелопер провел в Центре событий РБК, подчеркивалось, «что ключевым фактором для принятия решения о дате IPO будет разворот денежно-кредитной политики Банка России». Такой разворот действительно произошел: с начала года Центробанк несколько раз снижал ключевую ставку, подтвердив устойчивый тренд на смягчение денежно-кредитной политики.
На практике это означает, что вслед за ключевой ставкой вниз могут пойти проценты по кредитам, что способно оживить рынок ипотеки, сделав ее более доступной для россиян. Таким образом, продолжение тренда способно подстегнуть продажи на всем первичном рынке недвижимости в стране. Одновременно с этим снижение ставок означает бóльшую доступность проектного финансирования для застройщиков, что позволит девелоперам активнее наращивать портфель. Наконец, уменьшение ставок по депозитам может привести к тому, что к альтернативным способам вложений начнут присматриваться инвесторы — а недвижимость остается одним из самых понятных и предсказуемых инструментов для инвестиций. Три этих фактора могут позитивно сказаться на выручке и прибыли всех девелоперов России.
«Эффективность и устойчивость нашей бизнес-модели подтверждены как в условиях бурного роста отрасли, поддержанного программами массовой льготной ипотеки и низкой ключевой ставкой, так и в период наиболее жесткой денежно-кредитной политики, — заявил президент GloraX Дмитрий Кашинский. — Мы убеждены, что по мере смягчения денежно-кредитной политики, в соответствии с прогнозами Банка России, GloraX в полной мере раскроет потенциал своей бизнес-модели и обширного земельного банка».
В GloraX считают, что на фоне снижения ставки «происходит очень аккуратное восстановление спроса». С момента отмены льготной ипотеки в середине 2024 года нереализованный спрос на первичное жилье накапливался: многие люди ждали снижения ставок, прежде чем взять ипотеку. Снижение ставок может стать драйвером масштабного оживления рынка новостроек, стимулируя рост спроса и увеличение объемов сделок на первичном рынке жилья.
Таким образом, для выхода на биржу выбран редкий момент, когда в одной точке сошлись большой нереализованный спрос покупателей и солидный земельный банк GloraX. Потенциальная выручка от реализации проектов текущего портфеля GloraX на горизонте десяти лет, по оценке Nikoliers, превысит 1 трлн руб. Рыночную стоимость существующего портфеля девелопера в Nikoliers оценили в 125,3 млрд руб.
Финансовые результаты
Последние три года GloraX демонстрирует опережающие темпы роста операционных показателей и выручки по сравнению со среднеотраслевыми значениями:
- продажи в натуральном выражении выросли в 3,1 раза — с 38,9 тыс. кв. м в 2022 году до 122,1 тыс. кв. м в 2024 году;
- продажи в денежном выражении выросли в три раза — с 10,3 млрд руб. в 2022 году до 31,2 млрд руб. в 2024 году;
- выручка выросла в шесть раз — с 5,5 млрд руб. в 2022 году до 32,6 млрд руб. в 2024 году.
Рост компании продолжился и в первом полугодии 2025-го, которое стало стресс-тестом для девелоперов по всей России: тогда большинство крупнейших девелоперских компаний заявили о снижении объема продаж, подсчитали в «Дом.РФ». GloraX, напротив, продемонстрировал уверенный рост всех операционных и финансовых показателей, несмотря на жесткую денежно-кредитную политику.
В первом полугодии 2025 года продажи GloraX в натуральном выражении составили 109 тыс. кв. м (рост на 66% год к году); продажи в денежном выражении достигли 22 млрд руб. (рост на 41% год к году); выручка достигла 18,7 млрд руб. (рост на 45% год к году).
Также GloraX нарастил объемы текущего строительства — до 746 тыс. кв. м. По данным ЕРЗ, по этому показателю компания занимает 21-ю строчку рейтинга крупнейших застройщиков в стране. Для сравнения, в октябре 2022 года GloraX находился на 101-й позиции по объемам строительства в России. Таким образом, всего за три года компания поднялась в рейтинге на 80 мест.
Рост операционных показателей ускорился и по результатам девяти месяцев текущего года, что позволило GloraX выполнить годовой план на 70%.
В чем суть подхода GloraX
Бурный рост компании связан с продуманной региональной экспансией: выход в новые перспективные города позволяет GloraX обеспечивать устойчивое развитие за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, рынки которых характеризуются высокой конкуренцией и затовариванием. Девелопер ведет операционную деятельность в 11 регионах России, сейчас в портфеле компании 31 проект. Непроданная площадь составляет 5,4 млн кв. м и более чем на 90% состоит из жилых комплексов комфорт-класса — наиболее востребованного формата в областных центрах, где работает GloraX.
«Выбранная стратегия позволяет нам уже на протяжении двух с половиной лет демонстрировать опережающие темпы роста ключевых финансовых и операционных показателей по сравнению с рынком: за этот период наши продажи и выручка увеличились в три и шесть раз соответственно, — объяснил президент компании Дмитрий Кашинский. — Уникальная экспертиза в ленд-девелопменте, покупка земельных участков без исходно-разрешительной документации и создание стоимости внутри компании позволили нам не только расти опережающими темпами, но и на протяжении нескольких лет подряд сохранять рентабельность выше среднеотраслевых значений на уровне более 40% по валовой прибыли и более 30% по EBITDA. На данный момент GloraX является одной из немногих компаний не только в строительной отрасли, но и на российском рынке в целом, которая демонстрирует рост прибыльности».
Отличительная черта подхода GloraX — покупка сложных участков земли в перспективных локациях в крупных городах России. Девелопер находит удачные места под строительство, выкупает их, пока цена земли находится на низком уровне, после чего начинает работу по получению разрешений на строительство объектов. Именно эта работа создает стоимость, которая впоследствии формирует доходы GloraX.
Компания является одним из лидеров отрасли по числу инициированных проектов КРТ в регионах. За последний год, завершившийся в июне 2025-го, GloraX получил рекордные объемы исходно-разрешительной документации. Это позволило резко увеличить долю проектов на стадии проектирования и строительства с 28 до 63%. От покупки земли до получения разрешения на строительство в случае GloraX проходит в среднем 15 месяцев. При этом 80% решений по проектированию и строительству в компании унифицированы, что повышает эффективность, сроки реализации и обеспечивает экономию на масштабе по мере роста объемов.
Не менее важно, что компания не отвлекает ресурсы на неокупаемые направления и фокусируется на создании стоимости своих земельных активов, на масштабировании и развитии девелоперских проектов. Дополнительное ускорение придают поглощения локальных игроков с успешной бизнес-моделью. По такой схеме компания GloraX вышла на рынок Дальнего Востока, где приобрела одного из крупнейших игроков на местном рынке — группу компаний «Жилкапинвест».
Почему IPO интересно для инвесторов
Публичное размещение акций GloraX прошло в формате cash-in. Это значит, что все средства, привлеченные в рамках первичного размещения на бирже, пойдут на развитие компании: выход в новые регионы и сделки по слияниям и поглощениям. Выбранная структура размещения также позволит девелоперу снизить долговую нагрузку, что позитивно скажется на финансовом состоянии компании.
Стартовая цена размещения составила ₽64 за одну акцию. При этом GloraX пообещал тем инвесторам, кто согласится держать бумаги в портфеле на протяжении полного года, выкупить их с премией к стартовой цене в размере +19,5% при условии, если через год котировки GloraX упадут ниже цены IPO. Иными словами, в случае подорожания акций инвесторы смогут продать их с прибылью. Если же акции подешевеют, девелопер будет готов выкупить их по цене выше стартовой, что защитит инвесторов от потерь. Такое предложение нечасто встречается на рынке.
Что нужно знать о компании и отрасли
Андрей Биржин основал компанию GloraX в 2014 году. Девелопер начинал как локальный игрок в Санкт-Петербурге и в первые годы работы не стремился к заметному масштабированию и экспансии в другие регионы. Ситуация изменилась четыре года назад. Тогда GloraX объявил о планах стать федеральным девелопером.
Начиная с 2018 года девелопер готовит финансовую отчетность по МСФО. Раскрытие финансовых показателей — обязательство каждой публичной компании. Регулярная публикация отчетности позволяет инвесторам следить за выручкой, прибылью, уровнем долговой нагрузки и ключевыми управленческими решениями. Это значительно повышает прозрачность компании.
В мировой практике сложилась тенденция, что выход на биржу могут себе позволить только устойчивые компании, которые готовы к публичному аудиту. Среди российских девелоперов на Московской бирже торгуются акции компаний «Самолет», «Эталон», ЛСР и ПИК. 31 октября 2025 года в один ряд с крупнейшими и наиболее известными девелоперами в стране встал GloraX.
Реклама. ПАО «ГЛОРАКС». Эмитент — ПАО «ГЛОРАКС». Информация на сайте — https://www.e-disclosure.ru Лицо, обязавшееся по ценным бумагам ПАО «ГЛОРАКС», — ООО «СЗ «АНТАРЕС». Erid: 2SDnjcDGjKM