В поисках баланса: где в Москве появляются новые офисы А-класса
Нехватка свободных качественных площадей и продолжающаяся децентрализация — эти тренды сопровождали развитие офисного рынка Москвы в течение всего года. Вместе с экспертами разбираемся, как будет меняться сегмент деловой недвижимости и какие интересные локации можно отметить — от масштабной Ходынки до камерных проектов недалеко от центра.
Повышенный спрос на высококлассные офисы подтверждается цифрами: по оценке CMWP, в 2025 году именно этот сегмент остается лидером по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость. Так, на начало декабря в офисы было инвестировано 200 млрд руб. — более половины всех вложений (380 млрд руб.). Высокая девелоперская активность приводит к небольшому увеличению доли вакантных площадей — в IBC Real Estate оценивают этот показатель на конец декабря в 5% и не исключают, что после подведения итогов года он может быть и 5,2%. Но даже с учетом прироста такая цифра остается близкой к историческим минимумам.
«В ключевых деловых районах мы наблюдаем сохраняющийся дефицит офисных помещений и практически полную законтрактованность наиболее качественных опций», — отмечает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова.
«Доля свободных площадей классов Prime, A, B по состоянию на 16 декабря в метрокоммуне «Москва-Сити» составляет 3%, что существенно ниже среднерыночного показателя, — рассказывает старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. — Соответственно, мы видим индукцию спроса в соседние деловые районы». В Nikoliers приводят близкие данные, оценивая вакансию в «Москва-Сити» в 3,3% с прогнозом при базовом сценарии до 3,5% по итогам года. «В среднесрочной перспективе до 2027 года новый ввод проектов будет минимальным. Запланированный на 2027 год ввод башни МФК «СИТИ-4» с высокой долей вероятности будет полностью поглощен рынком к моменту завершения строительства благодаря сохраняющемуся активному спросу», — прогнозирует заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
Динамика доли свободных площадей, %
Данные: IBC Real Estate
Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:
— В начале формирования офисного рынка Москвы расположение в центре считалось наиболее престижным. Основной интерес арендаторов приходился на немногие качественные объекты, расположенные в пределах Садового кольца. Развитие рынка на данном этапе проходило под флагом автомобилецентричности. В 2010-х годах в сознании потенциальных арендаторов начинается изменение границ офисной Москвы. В центре города заканчиваются свободные участки, и ужесточение согласовательных процедур вынуждает девелоперов рассматривать более удаленные локации. Деловые районы расширяются, что хорошо видно на примерах Белорусской и Павелецкой, начинают появляться новые деловые кластеры, такие как Москва-Сити и Ленинградский коридор.
Масштабные локации и точечные проекты
Эксперты IBC Real Estate отмечают в качестве существенного тренда развитие Ленинградского делового коридора — на него приходится 61% всего заявленного объема нового строительства. Столь высокий показатель аналитики связывают с наличием земельных участков, подходящих для офисного девелопмента, в сочетании с умеренно высоким спросом на размещение в этой локации. Особенно выделяется активно осваиваемый девелоперами район Ходынки — в этой локации до 2030 года может быть введено в эксплуатацию 616 тыс. кв. м офисов. Совокупно же в Москва-Сити, в Центральном деловом районе (ЦДР) и Ленинградском коридоре ввод к этому сроку может составить 1,4 млн кв. м, отмечают в IBC Real Estate.
«Стоит отметить, что на фоне высокого объема нового строительства в ключевых деловых районах Москвы возникают риски перенасыщения рынка офисами и длительных сроков экспозиции таких помещений. В локациях с дефицитом качественных опций и умеренно высоким уровнем деловой активности эти риски ниже», — говорится в исследовании IBC (есть в редакции). Руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова отмечает, что на рынке Москвы продолжает усиливаться разрыв между деловыми субрынками.
Если говорить о ближайших перспективах, то, по оценке аналитиков Ortiga Development (исследование есть у редакции), всего в Старой Москве в 2026 году планируется ввести в эксплуатацию 16 качественных бизнес-центров — сейчас в них совокупно экспонируется 360,5 тыс. кв. м. При этом 25% этого объема (свыше 90 тыс. кв. м в четырех БЦ) приходится на Южный административный округ Москвы. Почти такие же показатели у Центрального и Юго-Западного АО (по 24%), на третьем месте Северный АО (порядка 14%).
Четвертое место занимает Восточный АО с 9% заявленного ввода, доли СВАО и ЗАО составляют 2,5% и 1,5% соответственно. В каждом из этих трех административных округов, рассказали в Ortiga Development, в реализации находится по одному проекту со сроком ввода на 2026 год.
Станислав Куликов, генеральный директор Ortiga Development:
— С учетом повышенного спроса прогнозируемый на 2026 год уровень ввода новых офисных площадей по-прежнему отстает от потребностей рынка. Судя по кардинальной смене лидирующих по объему экспозиции округов, районы, которые считаются сегодня деловыми центрами, теряют свои позиции как по объему реализации, так и по объему ввода. Таким образом, тенденция к децентрализации офисов продолжает набирать обороты — бизнес выбирает сегодня помещения в первую очередь исходя из соотношения цены-качества и с точки зрения транспортной доступности. Например, мы в 2026 году планируем ввести в эксплуатацию наш бизнес-центр RAIL.A в Басманном районе Москвы, к которому видим стабильно высокий интерес со стороны покупателей. Эксперты отмечают, что RAIL.A станет первым бизнес-центром А-класса, построенным в Басманном районе Москвы за долгие годы.
Проект общей площадью свыше 11,5 тыс. кв. м реализуется по проекту архитектурного бюро Алексея Ильина под непосредственным авторским надзором самого Ильина.
В здании пять этажей, включая два антресольных, что обеспечивает проекту хорошие видовые характеристики. Алексей Ильин также отмечает высокий уровень освещенности в интерьерах. «Басманный район сегодня активно развивается, и мы рады участвовать в развитии городской среды — ведь для ее полноценного развития важно, чтобы параллельно с жильем создавались и места приложения труда», — отметил Станислав Куликов.
В целом опрошенные эксперты ожидают, что в 2026 году в Москве сохранится высокая активность покупателей и арендаторов офисных площадей высокого класса. Децентрализация также продолжится. «На текущем этапе развития рынка, во многом благодаря транспортным реформам, вектор сместился в сторону повышения сбалансированности офисного ландшафта города, говорит Полина Афанасьева. — Сегодня мы наблюдаем появление новых бизнес-центров в самых неожиданных местах: в промзонах, жилых районах и так далее». Во многом этому способствует развитие метро, МЦК и МЦД, а также роль города как мастер-девелопера, который управляет пространственным развитием через механизм КРТ и программу стимулирования создания мест приложения труда, поясняет эксперт.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»