Ниже, чем кажется: по каким ставкам заемщики брали рыночную ипотеку
В 2025 году средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в России на рыночных условиях, выросла по сравнению с 2024 годом на 3 п.п. и составила 22% годовых, подсчитала «РБК Недвижимость» на основе данных «Объединенного кредитного бюро» (ОКБ). При этом ставки, предлагаемые банками по рыночной ипотеке, были существенно выше.
По каким ставкам брали рыночную ипотеку
Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке, выданной в 2025 году, составила:
- 18% годовых — по жилищным кредитам, взятым на покупку первичного жилья;
- 22% — по кредитам, взятым на покупку вторичного жилья.
В течение 2025 года ставка по рыночным кредитам, выдаваемым как на покупку первичного, так и вторичного жилья, снизилась на 8 п.п.:
- на первичное жилье — с 24–25% по ипотеке, выданной в начале года, до 17% в последние три месяца года;
- на вторичное жилье — с 28 до 20%.
Рыночная ипотека в 2025 году
Всего за год по рыночной ипотеке в России было выдано 397,71 тыс. жилищных кредитов на 0,98 трлн руб., следует из данных ОКБ. То есть около 40% от всех ипотек (как по рыночным, так и по льготным) и около 20% от объема общих выдач.
Из них, как подсчитала «РБК Недвижимость» по данным ОКБ, по рыночным условиям:
- на покупку первичного жилья было выдано около 38,4 тыс. ипотечных кредитов на 180,2 млрд руб.;
- на покупку вторичного жилья — 359,3 тыс. кредитов на 799,8 млрд руб.
Рыночная ипотека в регионах
В разных регионах России ставки, по которым выдавалась ипотека, в конце прошлого года снизились до разных величин.
Так, из топ-20 регионов по объемам выдачи жилищных кредитов, по данным ОКБ, по рыночной ипотеке, выданной в декабре прошлого года на покупку первичного жилья:
- самые низкие ставки были в Красноярском крае, Ханты-Мансийском автономном округе и Самарской области, где они составляли 15,3–15,4%;
- самые высокие — в Башкирии — 18,6%.
По рыночной ипотеке, взятой в конце прошлого года на покупку вторичного жилья:
- самые низкие ставки были в Москве и Санкт-Петербурге — около 19,4%;
- самые высокие — в Ставропольском крае, где они лишь немногим не дотягивали до 21%.
Ипотека выдавалась по более низким ставкам, чем предлагалась
Несмотря на то что ставки, по которым выдавалась рыночная ипотека, в течение 2025 года заметно снизились, они все равно оставались высокими. Однако ставки предложения по рыночной ипотеке, которые декларировали сами банки, были еще выше. Это видно, например, при сравнении данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) с данными о ставках реальных выдач рыночной ипотеки от ОКБ.
Так, рыночная ипотека на первичное жилье в Москве:
- в январе прошлого года предлагалась по ставкам 28,96–28,98%, а выдавалась в среднем под 23,26%;
- в декабре прошлого года ставка предложения опустилась до 21,25%, а выдавали тогда такие кредиты под 16,31%.
Разница есть и для рыночной ипотеки на вторичное жилье, хоть и не такая большая:
- в начале 2025 года ставка предложения составляла 29,36–29,39%, а ставка выдачи — 26,78%;
- в конце 2025 года ставка предложения снизилась до 21,22%, а ставка выдачи — до 19,42%.
Почему ставки выдачи рыночной ипотеки были ниже ставок предложения
Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федерального агентства недвижимости «Этажи»:
— Причина в том, что большинство заемщиков стремятся найти и согласовать для себя минимальную ставку из всех возможных. Плюс часть банков заведомо установили заградительные ставки по рыночной ипотеке и с нулевой выдачей, даже если потенциальный заемщик приходит получить по ней кредит, ему просто откажут. При этом, заявляя очень высокие ставки, они тянули вверх всю статистику по ставкам предложения рыночной ипотеки.
Не стоит забывать и о том, что, несмотря на ограничения, часть ипотечных кредитов в прошлом году и по рыночной ипотеке выдавались с субсидированием ставок, поэтому ниже официальных значений. У части банков возможно субсидирование ставки по рыночной ипотеке и на вторичку, при оплате единовременной комиссии. Схема, схожая с той, которую использовали застройщики, но только в случае со вторичкой комиссию оплачивает покупатель или продавец, если таким образом хочет ускорить реализацию своего объекта.
Негосударственные ипотечные субсидии
Субсидированная рыночная ипотека, к которой ипотека с господдержкой по льготным программам не имеет никакого отношения, была широко распространена до конца 2022 года.
Она появилась во время пандемии ковида и процветала на рынке новостроек, за что получила свое второе название — ипотека от застройщиков. Для покупателей жилья ставки по ней могли быть очень низкие и составлять лишь доли процента — вплоть до 0,1% и даже ниже. А компенсировал банкам разницу в реальных ставках по рыночной ипотеке и субсидированным ставкам сам застройщик за счет единовременных выплат.
Против такой схемы резко выступал Центробанк, поясняя, что она приводит к существенному подорожанию жилья: застройщики закладывают свои дополнительные расходы в стоимость недвижимости.
В феврале 2023 года ЦБ ввел ограничения по выдаче застройщиками такой ипотеки. Однако в каком-то виде негосударственное субсидирование ставок по рыночной ипотеке существует и сейчас и применяется в том числе при ипотеке на вторичное жилье.
К концу января 2026 года средневзвешенные ставки предложения по рыночной ипотеке за неделю снизились на 0,37 п.п. в сегменте новостроек и на 0,26 п.п. — на вторичном рынке. С этого момента на первичном рынке они стали составлять 20,49%, а на вторичном — 20,5% годовых. До этого на протяжении нескольких месяцев ставки предложения по рыночной ипотеке в России не менялись.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
