Особняк под снос: почему элитные дома на Рублевке продаются по 15–20 лет
Весь рынок элитных домов на Рублево-Успенском и соседних направлениях сегодня условно делится на два сегмента: новые современные дома и условно старый фонд. Основной спрос сосредоточен именно в первом сегменте.
«Покупатели в 80% случаев начинают поиск с запроса на новый дом — либо вообще без истории проживания, либо с максимальным сроком эксплуатации до трех-четырех лет. Это связано прежде всего с изменением образа жизни и требований к планировкам: клиенты хотят все спальни с санузлами и гардеробными и отдельный просторный мастер-блок», — рассказал замруководителя загородного департамента Whitewill Дмитрий Шилин.
По оценкам экспертов, в среднем дорогие дома на Рублевке продаются от нескольких месяцев до полутора лет. «Дома с удачными планировками, соответствующие современным стандартам и предлагающиеся «в рынке», как правило, продаются очень быстро, и срок их реализации не превышает шесть–девять месяцев: 23% домов на Рублево-Успенском направлении в 2025 году было продано менее чем за полгода», — сказала директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева. «Новые дома стоимостью до 500 млн руб. на Рублево-Успенском шоссе и Новой Риге в среднем продаются за шесть месяцев. В отдельных случаях срок может увеличиваться до восьми месяцев», — добавил Дмитрий Шилин.
Но есть особняки, которые продаются годами. Речь идет об элитных домах, которые были построены в 2010-х годах и не соответствуют требованиям современных покупателей. По данным NF Group, максимальный срок экспонирования дома, проданного за последние пять лет, составил около 17 лет. «Однако доля проданных лотов со сроком экспонирования более десяти лет в течение последних пяти лет составляла не более 5%», — уточнила Татьяна Алексеева.
По ее словам, наиболее концентрированно дома подобного возраста представлены на Рублево-Успенском направлении, а также в Переделкино и в стародачных локациях с исторически сложившейся застройкой. «Однако сегодня уже и на Новой Риге значительная часть коттеджных поселков перешла в категорию «поселков с историей», — добавил эксперт.
Почему элитные дома на Рублевке продаются по 10–15 лет
Обычно годами продаются морально устаревшие особняки: с неудачными планировками, с устаревшей или неудачной архитектурой и ремонтом (в дворцовом стиле), а также дома огромных площадей (от 1 тыс. кв. м).
«15–20 лет могут продаваться очень старые и дорогие особняки с морально устаревшей концепцией. Как правило, это дома с низкими потолками, сложными и неэффективными планировками, перегруженные декором — мрамором, позолотой, лепниной, которые собственники воспринимают как уникальную ценность», — рассказал представитель Whitewill. «При этом рынок запрашивает совершенно другое. Классические «дворцовые» интерьеры, темные и дробные планировки сегодня практически не востребованы», — добавил эксперт.
Еще одна причина, по которой элитный дом может долго находиться в экспозиции, — цена, которая не соответствует рыночной, особенно если сам объект морально устарел. По оценкам NF Group, доля лотов с сильно завышенными ценами не превышает 15–20%. «Долгое время продаются объекты по завышенной цене. Обычно продавец обозначает стоимость, за которую он готов продать дом. Но спустя время он видит, что интересантов на его недвижимость нет. После этого он либо снимает объект с продажи, либо снижает стоимость. При завышенной цене мы рекомендуем корректировать цену от 10 до 20%», — рассказала руководитель направления загородной недвижимости Kalinka Ecosystem Олеся Евсеева.
Но в целом эксперты не считают, что рынок элитной загородной недвижимости сейчас массово перегрет. Рост стоимости в этом сегменте во многом обусловлен объективными факторами — удорожанием строительных материалов, повышением стоимости рабочей силы и ростом цен на земельные участки, пояснил Дмитрий Шилин. «В последние годы мы не говорим о каком-то явном завышении цен, собственники, как правило, выставляют дома с учетом своих затрат, зачастую это могут быть действительно очень качественные дома, где использованы импортные материалы, отделка и так далее», — добавила Татьяна Алексеева.
Еще одна причина долгой продажи элитных домов на Рублевке — формальное нахождение в продаже. Объект может годами находиться в базах агентств и быть представлен на сайтах, хотя в реальности его уже сняли с продажи, потому что передумали продавать. «Поэтому создается ощущение, что дом продается десять лет», — пояснила Олеся Евсеева.
Элитный дом под снос
Дальнейшая судьба таких объектов зависит от исходного уровня и текущего состояния. «Если дом изначально построен с использованием дорогих отделочных материалов, оснащен грамотной инженерией и брендовыми предметами интерьера, он остается ликвидным и приобретается для последующего проживания, иногда с легким косметическим обновлением», — говорит Татьяна Алексеева.
По ее словам, если объект требует ремонта, но обладает хорошей архитектурой, грамотной планировкой, покупатели чаще рассматривают сценарий реконструкции. «В случаях, когда реконструкция экономически или технически нецелесообразна, такие предложения уходят в сегмент покупки «под снос» — фактически по стоимости земельного участка», — добавила эксперт.
В последние годы эксперты фиксируют тренд покупки домов на вторичке по цене земельного участка. То есть покупатель готов купить место, снести дом и построить новый по своему вкусу. «Обычно такие дома в итоге продаются как участок — с полным игнорированием стоимости строения. Фактически цена может снижаться до уровня земли, а сам дом после сделки идет под снос», — подытожил Дмитрий Шилин.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
