Как конфликт в Иране отразится на рынках недвижимости Ближнего Востока
США и Израиль начали военную операцию против Ирана. Тегеран в ответ нанес удары по территории Израиля, также иранские военные ударили беспилотниками и ракетами по базам США и другим объектам в ОАЭ, Кувейте, Ираке, Бахрейне, Катаре, Саудовской Аравии и Омане.
Редакция «РБК Недвижимости» спросила риелторов, работающих на рынках Ближнего Востока, как ситуация вокруг Ирана может отразиться на спросе и ценах на недвижимость в странах этого региона.
Рынок недвижимости пока не отреагировал на ситуацию вокруг Ирана
Риелторы отмечают, что пока сложно прогнозировать масштаб и длительность событий на Ближнем Востоке, но в целом считают, что эскалация конфликта негативно сказывается на инвестиционном климате и привлекательности рынков недвижимости не только в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ), где отмечается наибольший спрос россиян на недвижимость, но и в других странах Персидского залива.
Основатель международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов описывает ситуацию в Дубае: «Я сейчас здесь, на месте. В самом городе сильно снизился уровень пробок: все воспользовались ситуацией — просто не пошли на работу». Говоря о клиентах, эксперт отмечает, что пока нет какой‑то негативной реакции. По его мнению, внешние СМИ и блогеры сильно утрировали происходящее в Дубае.
На текущий момент говорить о влиянии геополитических факторов на рынок недвижимости ОАЭ и стран Персидского залива преждевременно, считает операционный директор агентства «Whitewill Дубай» Ольга Панкина. «С выходных мы не фиксируем резких изменений в спросе на покупку: сделки имеют длительный цикл, поэтому краткосрочные события редко сразу отражаются на статистике», — пояснила она. Стабильная активность сохраняется и на рынке аренды в Дубае, а все государственные органы и регистрационные системы работают в штатном режиме, добавила эксперт.
Управляющий партнер NF GROUP Алексей Новиков не ожидает на краткосрочном горизонте значимого влияния на рынок недвижимости ОАЭ. Вместе с тем при сохранении текущих условий в течение длительного периода не исключена постепенная корректировка оценок, добавил эксперт.
«Спрос со стороны покупателей на рынок ОАЭ носит преимущественно стратегический и долгосрочный характер. Речь идет о клиентах, рассматривающих релокацию, развитие бизнеса или структурирование капитала. Их решения опираются на базовые факторы — диверсификацию активов, налоговую среду и параметры инвестиционной стратегии», — пояснил Алексей Новиков.
Что будет в случае эскалации конфликта в регионе
Влияние текущих событий на рынок будет определяться тем, по какому сценарию станет развиваться конфликт: насколько долго он продлится и затронет ли напрямую ОАЭ и соседние страны, считают риелторы, опрошенные редакцией. Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева приводит пример конца 2025 года, когда в регионе фиксировались закрытия воздушного пространства и удары по американским базам, однако рынок недвижимости на это практически не отреагировал. Дальнейшая динамика будет зависеть от продолжительности и масштабов конфликта, считает Ирина Мошева.
По мнению эксперта по инвестициям в недвижимость Дубая, основателя компании Esentay Real Estate Рустема Есентая, степень и длительность конфликта будут определяющими для динамики рынка недвижимости. «Быстрая стабилизация означает, что будет лишь краткосрочная пауза: некоторые сделки заморозят, отдельные продавцы предложат скидки, но массового падения цен не произойдет. Если же напряженность усилится, то будет снижение спроса, и мы увидим более глубокую коррекцию. Изменения будут ощутимы во всех сегментах: от бюджетных кварталов до ультралакшери», — отмечает эксперт.
«Все будет зависеть от того, насколько долго рынок будет находиться в подвешенном состоянии и останутся ли события в памяти инвесторов как устойчивый риск для региона. Также важно учитывать уровень возможных повреждений и их масштаб. Каждое подобное событие усиливает осторожность капитала и напрямую отражается на динамике спроса в дальнейшем», — отмечает Рустем Есентай. По его мнению, в случае негативного развития событий цены не будут падать мгновенно. «Девелоперы и собственники сначала будут удерживать прайсы. Это типичная реакция: выждать, пока не станет ясно, насколько серьезна и продолжительна по времени кризисная ситуация. На первом этапе резких дисконтов не будет. Но если спрос продолжит падать, неизбежно начнется корректировка», — считает эксперт.
«Сценарий восстановления зависит от темпов деэскалации. Если кризис завершится быстро, можно ожидать эффекта отложенного спроса: сделки, отложенные на фоне тревожных новостей, будут закрыты. Если напряженность затянется, рынок перейдет к постепенному снижению цен, пропорциональному глубине снижения спроса. Главное сейчас — избегать импульсивных выводов. Как и в 2020‑м, инвесторы, которые спешили продать активы на падении, потом жалели об этом. У ОАЭ остаются сильная инфраструктура, удобная логистика и привлекательный налоговый режим — факторы, которые будут поддерживать рынок после стабилизации», — прогнозирует Рустем Есентай.
Два сценария для недвижимости
Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева говорит о двух базовых сценариях развития ситуации: быстрая стабилизация или затяжной конфликт с прямым влиянием на соседние с Ираном страны.
«В негативном варианте при повторении атак рынок, вероятно, временно снизит активность: количество сделок уменьшится. При этом серьезной ценовой коррекции ожидать не стоит. Возможны отдельные дистресс-сделки — часть собственников могут принять решение о срочной продаже, однако подобные случаи происходили и ранее. Одновременно всегда присутствуют инвесторы, которые используют кризисные периоды для покупки активов по более выгодной цене. Девелоперы, скорее всего, перенесут старты новых проектов. Таким образом, в краткосрочном негативном сценарии речь идет скорее о паузе и точечных дистресс-продажах. Если же напряженность сохранится на годы, возможна умеренная коррекция цен в Дубае в пределах 5–15%», — говорит Ирина Мошева.
При сценарии быстрой нормализации серьезных ценовых изменений, вероятнее всего, не произойдет, считает Ирина Мошева. «После официальных заявлений о завершении конфликта рынок вернется к привычной динамике. Даже в условиях эпизодических атак беспилотников Дубай сохраняет высокий уровень качества жизни и развитую деловую инфраструктуру», — говорит эксперт.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость».
