Какую квартиру выгодно покупать для сдачи в аренду
Покупка квартиры под аренду на вторичном рынке — это не про выбор самой красивой квартиры, а про выбор объекта, который понятен рынку и стабильно востребован. Основная задача инвестора — получить не только быструю окупаемость, но и стабильный денежный поток, минимальные простои и сохранение ликвидности объекта на будущее. И правильный выбор квартиры позволяет получать устойчивый доход и одновременно рассчитывать на рост стоимости недвижимости. Рассказываем, на что прежде всего обращать внимание при покупке жилья под его сдачу в аренду.
Содержание
Хорошая локация
Локация при покупке квартиры под аренду зачастую важнее ее состояния. Например, в Москве квартиры в пешей доступности от метро, МЦК или МЦД, рядом с деловыми центрами, университетами, крупными транспортными узлами и развитой инфраструктурой сдаются быстрее и практически без длительных простоев. Даже квартира с устаревшим ремонтом в сильной локации после базового обновления может приносить более стабильный доход, чем идеально отремонтированное жилье в неудобном районе, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
В каждом городе есть локации, которые пользуются стабильно повышенным спросом от арендаторов и те, где поток желающих снять не настолько большой. Как правило, во втором случае это окраины с плохо развитой инфраструктурой и транспортной доступностью.
«Чем привлекательнее локация, тем выше спрос на арендную квартиру. Для собственника это перспективы хорошей динамики роста ставок аренды и низкий риск простоев, Можно купить классную квартиру с ремонтом, мебелью и бытовой техникой в локации, которая не пользуется популярностью и тогда либо придется сдавать с хорошим дисконтом, либо быть готовым к продолжительным простоям, а это все потеря потенциального дохода», — поясняет директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова.
Транспортная доступность
Транспортная доступность существенно повышает привлекательность недвижимости для арендаторов. Наличие рядом станций метро, остановок общественного транспорта компенсирует другие второстепенные факторы, в том числе не самый удачный вид из окна на автомагистраль и многое другое, поясняет директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
Небольшое количество комнат
На рынке аренды наибольшим спросом пользуются студии, однокомнатные квартиры и компактные двухкомнатные варианты. «Не всегда имеет смысл переплачивать за дополнительные комнаты, поскольку рост арендной ставки часто не компенсирует разницу в цене покупки. Трехкомнатные квартиры, особенно в массовом сегменте, могут дольше искать арендатора, а доходность по ним оказывается ниже ожидаемой», — говорит Елена Мищенко.
«Изначально нужно понимать, кто в выбранной локации наиболее вероятный арендатор и выбирать квартиру под его потребности. Простой пример: если квартира приобретается вблизи учебного заведения и планируется ее сдача студентам, то здесь самый оптимальный вариант — студия или однокомнатная квартира, если будущие арендаторы семейные пары, то смотреть необходимо как минимум еврооднушку с изолированной просторной кухней», — добавляет Ольга Павлинова.
Количество комнат также влияет на эффективность бизнеса: практика показывает, что наименьший срок окупаемости достигается при приобретении студий или однокомнатных квартир. «Стоит учитывать, что когда покупаешь однокомнатную квартиру экономкласса, либо двухкомнатную, то разница в цене покупки будет ощутима, однако разница в цене аренды будет мало заметна. Кроме того, чем меньше комнат, тем менее квартира амортизируется, если правильно подходить к подбору арендаторов», — поясняет Юлия Дымова.
Оптимальный метраж
Метраж также напрямую влияет на доходность. Небольшие квартиры нередко оказываются более выгодными, поскольку стоимость входа ниже, а арендная ставка в пересчете на квадратный метр выше. Большинство арендаторов ориентируются на удобство и локацию, а не на избыточную площадь, поэтому компактные функциональные квартиры быстрее находят спрос, советует Елена Мищенко.
«Относительно метража меньшая площадь более выгодна, но при этом необходимо понимать пределы. Хотя есть примеры, когда и студии площадью 15–17 кв. м сдаются удачно, самый оптимальный формат — это квартира от 30 квадратных метров либо допустимо студия 28 «квадратов». Если говорить про аренду, то в квартире должен работать каждый метр», — добавляет Юлия Дымова.
Хорошая планировка
Планировка и эргономика съемных квартир — тоже очень важные параметры. «Мало кому интересны неоправданно большие квартиры для съема, такое жилье реже пользуется популярностью, чем компактные, но удобные студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Желательно в небольших квартирах предусмотреть места для хранения и зонировать пространство на зону работы и отдыха», — объясняет Ольга Павлинова.
Планировка играет важную роль при сдаче. Арендаторы чаще выбирают квартиры с изолированной спальней или возможностью разделить пространство на функциональные зоны, с удобной кухней, достаточным естественным освещением и местами хранения. Сложные коридоры, проходные комнаты или слишком маленькая кухня снижают интерес к объекту и увеличивают срок экспозиции, добавляет Елена Мищенко.
Важно соблюдать баланс между компактностью и удобством планировки: наличие укомплектованной кухни, раздельных зон отдыха и хранения вещей, качественной ванной комнаты со стиральной машиной значительно повышают ликвидность объекта, считает Юлия Дымова.
Нормальное состояние
Оптимальным состоянием квартиры для покупки под аренду считается вариант без серьезных технических проблем, но необязательно с дорогим ремонтом. Сильно изношенные объекты могут выглядеть привлекательными по цене, однако риски скрытых дефектов и затянутых сроков ремонта часто ухудшают экономику проекта. Практика показывает, что лучше выбирать квартиру с понятным техническим состоянием и делать аккуратное обновление, говорит Елена Мищенко.
Что касается состояния квартиры, то многие предпочитают сделать первичные вложения минимальными, поэтому сегодня квартира с ремонтом более выгодна, нежели без, потому что ремонт тоже нужно дополнительно окупать, добавляет Юлия Дымова.
«Запросы арендаторов относительно состояния и оснащенности квартиры за последние несколько лет существенно выросли, если раньше было достаточно «чисто и уютно», то теперь большинство арендаторов ищут квартиры с хорошим современным ремонтом и мебелью и отказываются смотреть варианты с «бабушкиным ремонтом». Многие хотят формат — заезжай и живи», — поясняет Ольга Павлинова.
Минимальные вложения в ремонт
Ремонт под аренду должен быть функциональным и износостойким, а не дизайнерским. Нейтральные цвета, простые и долговечные материалы, качественный свет и базовая мебель позволяют повысить привлекательность объекта и сократить сроки поиска арендатора. При этом чрезмерные вложения редко окупаются, если речь не идет о дорогом сегменте или премиальной локации, советует Елена Мищенко.
«Для сдачи в аренду необходимо, чтоб было красиво, уютно, современно, но при этом максимально прочно, надежно и ремонтопригодно. Многие из тех, кто не первый год занимается сдачей квартир в аренду, уже четко знают проблемные зоны в квартире и это позволяет им нивелировать эксплуатационные затраты в будущем. К примеру, в прихожей делают стильные, но антивандальные углы, на пол кладут керамогранит», — добавляет Ольга Павлинова. По словам эксперта, с ремонтом главное не переборщить в части бюджета, он должен укладываться в изначальную финансовую модель доходов и расходов и не приводить к чрезмерному росту срока окупаемости.
Можно воспользоваться услугами специалистов, которые подготовят любую квартиру для аренды и сделают ее более привлекательной. При этом квартира должна полностью соответствовать по внутреннему состоянию и наполнению своему классу жилья. Интерьер квартиры должен быть в нейтральных оттенках, универсальным и привлекательным для широкой аудитории арендаторов, резюмирует Юлия Дымова.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Дополнительно важно учитывать скорость сдачи квартиры, поскольку даже один-два месяца простоя в год могут существенно снизить фактическую доходность. Значение имеют этаж, уровень шума, вид из окон и общее ощущение от дома и двора. Также важна юридическая чистота объекта, ведь любые риски по документам увеличивают сроки сделки и могут привести к финансовым потерям.
