Как избежать простоя при смене арендаторов квартиры
Длительный перерыв между арендаторами квартиры — это проблема, с которой сталкиваются многие собственники. Это может случиться как с опытным рантье, так и с новичком на рынке аренды. Рассказываем, как избежать длительного простоя квартиры при смене арендаторов и не понести убытков.
Все планировать заранее
Если задача — минимизировать простой между сменой арендаторов, важно относиться к аренде не как к разовому событию, а как к процессу, который можно и нужно планировать заранее. На практике самые большие паузы возникают не из-за отсутствия спроса, а из-за организационных ошибок собственника, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Обсудить условия досрочного расторжения договора
Изначально при заключении договора с арендатором нужно учитывать, что он не будет жить в квартире вечно. Поэтому следует предусмотреть пункт о том, что о прекращении проживания арендатор уведомляет собственника минимум за две недели, но нередко в договорах указывают месяц и даже более. Также стоит договориться о возможности показов в этот период, и если все будет зафиксировано в договоре, в будущем можно избежать спорных и конфликтных ситуаций, советует директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова.
Если известно, что жильцы съезжают через месяц, поиск нового арендатора можно начинать заранее, а не после освобождения квартиры. Показы в этот период вполне возможны, если отношения с арендаторами выстроены корректно и без конфликта. Это часто позволяет сократить простой до минимума или полностью его избежать, добавляет Елена Мищенко.
Сделать невозвратным депозит
Важно, какие условия зафиксированы в договоре найма. В нем может присутствовать пункт о том, что в случае досрочного освобождения жилья арендатором внесенный им депозит (обеспечительный платеж) не подлежит возврату. Это служит защитой от так называемых «гастролеров», практикующих краткосрочное тестовое проживание и меняющих жилье каждый месяц-два. Кроме того, такая мера позволяет быть финансово подготовленным к приближающемуся окончанию срока аренды, советует директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
Заложить «техническое окно»
Важно закладывать небольшое «техническое окно» между арендаторами. Даже если есть возможность заселить нового жильца на следующий день, на практике лучше иметь хотя бы несколько дней на уборку, проветривание, мелкий ремонт и проверку техники. Подготовленная квартира сдается быстрее и без торга, тогда как спешка часто приводит к затягиванию поиска, говорит Елена Мищенко.
Сделать ремонт или провести уборку
Если принято решение о прекращении договора аренды, надо оценить необходимость и экономическую оправданность проведения косметического ремонта, замены мебели или техники. При этом важно иметь качественные «дежурные» фотографии квартиры, чтобы можно было сразу выставить ее на просмотры, говорит Ольга Павлинова.
В большинстве случаев достаточно убрать лишние вещи, освежить стены, заменить изношенные элементы и создать нейтральное пространство. Чем универсальнее выглядит квартира, тем быстрее на нее находится арендатор, добавляет Елена Мищенко.
Если не делать ремонт, то обязательно надо провести хорошую уборку в квартире. Чистый и подготовленный объект выгоднее презентует себя, советует Юлия Дымова.
Адекватно подойти к цене
Обязательно стоит проверить соответствие цены текущему рынку. Ставка, которая была актуальна полгода или год назад, сегодня может быть завышенной. Переоценка объекта — одна из самых частых причин простоя. Гораздо эффективнее сразу выйти с рыночной ценой, чем терять недели в ожидании «того самого» арендатора, советует Елена Мищенко.
«Не стоит фокусироваться на упущенной выгоде или прошлой цене, по которой сдавалась квартира. Следует адекватно оценивать текущий рынок, не ориентируясь на предыдущую доходность, если изменились условия — конъюнктура, уровень предложения и ликвидность объекта. Подход, при котором владелец настаивает на прежней цене, несмотря на снижение рыночных ставок, является нереалистичным. Только оценка актуальной ситуации здесь и сейчас позволит избежать длительного простоя объекта», — добавляет Юлия Дымова.
Завышенные ожидания арендодателей, особенно в низкий сезон спроса, чаще всего приводят к простоям арендного жилья. «Определитесь с целевой аудиторией квартиры, которую сдаете, и создайте максимально комфортные условия под конкретный тип арендаторов. Если собственник хочет найти новых арендаторов максимально быстро, он должен быть готовым к небольшому торгу», — поясняет Ольга Павлинова.
Использовать новые каналы привлечения арендаторов
Для ускорения поиска важно использовать сразу несколько каналов привлечения новых арендаторов. Ограничение одним сервисом сужает воронку. Практика показывает, что сочетание крупных площадок, профессиональных агентов, рекомендаций и локальных чатов дает наилучший результат, поясняет Елена Мищенко.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Минимизация простоя достигается не одним приемом, а системой: планированием сроков, грамотной подготовкой квартиры, адекватной ценой и выстроенной коммуникацией. При таком подходе смена арендаторов перестает быть проблемой и превращается в управляемый процесс.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
