Отсрочка вместо моратория: как избежать банкротств и защитить дольщиков
С этого года мораторий на штрафы застройщикам, который действовал с 2021 года (и несколько раз продлевался), отменили, но ввели годовую отсрочку. Она распространяется на существующие обязательства перед дольщиками и те, которые могут возникнуть в течение этого года.
К каким рискам на рынке новостроек может привести такая отсрочка и какие механизмы помогут избежать негативных последствий, разбирались эксперты на «Недвижимом бизнес-завтраке», который был посвящен итогам моратория и рискам для застройщиков.
Риски для рынка новостроек
Несмотря на официальное завершение моратория, на практике он продолжает действовать, но в новой форме — в виде отсрочки. По словам экспертов, это влечет за собой потенциальные негативные эффекты для дольщиков, застройщиков и строительной отрасли.
- Во-первых, доля новостроек, которые сдаются с задержкой, будет расти. Согласно исследованию «Мораторий на санкции по ДДУ продлен: последствия для граждан и самих застройщиков», подготовленному исследовательским центром «Аналитика. Бизнес. Право», в 2025 году доля объектов, сданных позже срока, составила 42%, увеличившись за год на 7 п. п. Согласно прогнозам аналитиков, показатель продолжит расти и в 2029–2030 гг. будет находиться на уровне 52–53%. «Таким образом, задержки могут стать нормой рынка», — отмечают аналитики.
- Во-вторых, прогнозируется увеличение судебных разбирательств, поскольку мораторий переносит накопленные споры во времени. «Число судебных споров будет расти, и средний размер иска тоже будет увеличиваться и достигнет 1 млн руб. в силу того, что жилье дорожает», — отметила директор ИЦ «Аналитика. Бизнес. Право», к. ю. н., доцент, эксперт Госдумы по вопросам регулирования Венера Шайдуллина.
- В-третьих, доля жилья, вводимого с дефектами, будет оставаться на высоком уровне — около 95%. «В 2025 году примерно 93% всех построенных новостроек в разных жилых комплексах сдаются с дефектами, которые сложноустранимы (например, кривые стены, некачественная установка дверей)», — пояснила эксперт.
- В-четвертых, сохранение отсрочки выплат неустоек, которые были накоплены за время действия моратория, приведет за 2026 — 2030 годы к прямым потерям домохозяйств в размере 122,3 млрд руб. Столь крупные потери россияне понесут из-за увеличения расходов на аренду жилья, роста затрат на ремонт и уменьшения покупательной способности присужденных ранее сумм, выплата которых переносится на более поздний период.
- В-пятых, для застройщиков мораторий создает накопленные обязательства и ухудшает финансовую устойчивость. По оценкам исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», «долговые хвосты» по невыполненным обязательствам застройщиков перед дольщиками на конец 2026 года могут составить (в зависимости от того, какой сценарий реализуется) от 103,4 млрд руб. до 138,5 млрд руб., а к концу 2030 года вырастут до 124,5–305,2 млрд руб.
- Сочетание этих факторов повышает риск кризиса на рынке новостроек и банкротств застройщиков. По оценкам экспертов, при консервативном варианте 15–20% застройщиков могут обанкротиться, при стрессовом варианте эта цифра может достичь 50%. «При дорогом финансировании и слабом спросе это повышает вероятность остановок проектов, реструктуризаций и банкротств», — пояснили аналитики.
Как решать проблему
Досудебное решение, медиация и омбудсмен
Одна из мер, которая могла бы помочь снизить риски на рынке новостроек, — это досудебное урегулирование споров между застройщиком и дольщиком. Например, в таком формате могли бы решаться типовые споры по срокам передачи объектов и качеству жилья. «Пообщавшись с дольщиками, мы видим, что многие из них не хотят доводить дело до суда, а готовы вести переговоры. Но они вынуждены идти в суд, поскольку не могут добиться встречи с застройщиком и конкретных предложений», — пояснила Венера Шайдуллина.
Сейчас досудебный порядок урегулирования подобных споров чаще всего применяется в сегменте дорогостоящего жилья, отмечает адвокат, к. ю. н., организатор конференции «Недвижка в законе» Анастасия Поликыржа. «Такие девелоперы дорожат своей репутацией, и им важно, чтобы на сайте судов не было подобных требований. Как только один дольщик выиграет подобный суд, появится информация об этом, другие дольщики тоже могут пойти таким же путем. Поэтому в этом сегменте застройщики ведут переговоры и согласовывают выплаты», — пояснила адвокат.
В качестве меры поддержки здесь также предлагается внедрять медиацию в сфере недвижимости. «Медиация позволяет быстро фиксировать конкретные меры по объекту и деньги по понятному графику, что уменьшает вероятность накопления претензий до момента, когда проблемы становятся системными», — пояснили в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право». Помимо этого, предлагается создать институт уполномоченного в сфере недвижимости как независимого публичного посредника между дольщиками, застройщиками, банками и органами власти. Такой орган будет принимать и систематизировать обращения по ДДУ, обеспечивать обязательное досудебное урегулирование типовых конфликтов через медиацию, добавили там.
Кроме того, при вынесении решений о компенсации суды должны применять индивидуальный подход. По словам адвоката, в последнее время суды устанавливают определенной процент взыскания — взыскивают примерно 40% от заявленных требований, независимо от обстоятельств дольщика (выплата ипотеки, аренда жилья, многодетная семья). «Считаю, что суды должны здесь поработать и ВС должен дать разъяснения — не нужно сейчас всех дольщиков рассматривать по одному шаблону, наступило время индивидуализации», — отметила Анастасия Поликыржа.
Что касается потребительского экстремизма, в котором нередко обвиняют дольщиков при взыскании компенсаций, то это в большей мере касается юридических компаний, которые предлагают подобные услуги, и нужно решать этот вопрос, добавила юрист.
Освобождение от социальных обязательств и реструктуризация кредитов
Среди возможных мер эксперты также назвали освобождение застройщиков от обязательств строить социальные объекты. «В конечном счете эти издержки закладываются в стоимость квадратного метра, и покупатель квартиры оплачивает инфраструктуру, которая передается в собственность публичной власти, коммунальным предприятиям», — отметил д. ю. н., председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. По его мнению, все социальные объекты должны строиться за счет бюджета, либо они могут сдаваться публичной власти в аренду. Что касается финансовой нагрузки на застройщиков, то речь может идти о реструктуризации кредитов, поскольку ни банки, ни сами дольщики не заинтересованы в банкротстве застройщиков, добавил руководитель общественного совета Росреестра Александр Каньшин. По его мнению, проблема должна решаться комплексно. «Необходимо соблюдать баланс интересов, разбираться, почему задерживают жилье. Это могут быть проблемы с поставкой оборудования и материалов, а также кассовыми разрывами», — пояснил он.
Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов — «РБК-Недвижимости»:
— Если же реализуется действительно стрессовый сценарий с массовым ростом требований, теоретически можно рассмотреть временный компенсационный механизм (как крайнюю и исключительную меру), который бы позволял относительно оперативно осуществлять выплаты гражданам с последующим предъявлением регрессных требований к застройщикам.
При этом для самих застройщиков могла бы предусматриваться возможность реструктуризации задолженности и согласования графика погашения. Однако данный механизм стоит рассматривать именно как исключительную антикризисную меру на случай масштабных проблем. Важно понимать, что в таком случае значительная часть нагрузки временно переносится на бюджет.
