Регионы с дефицитом и переизбытком новостроек: в чем их риски
По итогам 2025 года в 30 регионах был зафиксирован дефицит предложения новостроек, в частности такая ситуация наблюдалась в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде. В 25 регионах, включая Краснодарский и Красноярский края, предложение строящегося жилья оказалось избыточным. Такие данные содержатся в исследовании аналитиков рейтингового агентства АКРА «Рынок жилой недвижимости: риски региональной дивергенции обостряются».
Как считали
Для анализа региональных дисбалансов на рынке жилищного строительства аналитики использовали соотношение двух показателей — степени распроданности и строительной готовности новостроек. Данное соотношение отражает, насколько успешно текущий спрос абсорбирует возводимое жилье с учетом стадии строительной готовности объектов.
- Оптимальным считается диапазон 60–80%, при котором рынок находится в состоянии равновесия.
- Если показатель ниже 60%, то растут риски затоваренности.
- Если показатель становится выше 80%, то, наоборот, повышаются риски дефицита предложения.
В силу методики расчета это соотношение может превышать 100%.
Регионы с дефицитом предложения
Согласно исследованию, в 30 регионах России в 2025 году аналитики выявили дефицит предложения строящегося жилья — соотношение распроданности и стройготовности в них было выше 80%. Наибольшая нехватка предложения ощущалась в Херсонской (170%) и Курской областях (122%).
Среди регионов с крупнейшими строительными рынками (более 1 млн кв. м строящегося жилья) риск дефицита предложения выявлен:
- в Нижегородской области — там показатель составляет 108%;
- в Москве — 98%;
- в Санкт-Петербурге — 96%;
- в Свердловской области — 83%;
- в Московской области — 81%.
Как напоминают аналитики со ссылкой на данные «Дом.РФ», срок продажи строящегося жилья в этих регионах составляет 2–2,5 года.
Аналитики АКРА отмечают, что высокий уровень распроданности новостроек при низкой строительной готовности указывает на опережающий спрос, который не покрывается текущими объемами строительства. Это создает определенные риски, а именно:
- ускоренный рост цен на первичном рынке из-за дефицита предложения, ведущий к снижению доступности жилья. Например, за 2025 год рост цен на новостройки в Москве составил 22%, что вдвое выше, чем в среднем по стране;
- сокращение средней площади приобретаемых лотов. Это связано с экономией покупателей — они выбирают меньшие по площади квартиры для сохранения бюджета;
- зависимость динамики цен от действий ограниченного круга крупных девелоперов, которые контролируют основной объем предложения.
Регионы с дефицитом спроса
Согласно исследованию, в 25 регионах России по итогам 2025 года наблюдался дефицит спроса — в них соотношение распроданности и стройготовности было менее 60%. Самое низкое соотношение было зафиксировано в Ингушетии (1%), Чечне (2%) и Магаданской области (3%). «Наибольший дефицит спроса последние три года фиксировался в Чеченской Республике и Республике Ингушетия», — отметили в АКРА.
Среди регионов с наибольшим объемом строящегося жилья дефицит спроса наблюдается:
- в Башкирии, где показатель составляет 56%;
- в Челябинской области — 56%;
- в Красноярском крае — 54%;
- в Краснодарском крае — 42%.
Низкое соотношение распроданности и стройготовности означает, что темпы строительства жилья здесь значительно превышают темпы его реализации, пояснили в АКРА. Для таких регионов аналитики назвали следующие риски:
- снижение финансовой стабильности девелоперов в регионе вследствие недостаточного наполнения эскроу-счетов;
- более медленные темпы роста цен на первичном рынке по сравнению со среднероссийскими. «Это может спровоцировать ожидания дальнейшего углубления ценового разрыва и привести к дополнительному охлаждению спроса в регионе», — указали в АКРА;
- применение девелоперами более рискованных финансовых механизмов для поддержания спроса.
Топ-10 регионов с дефицитом и затовариванием новостроек
| Регион с дефицитом предложения | Соотношение распроданности и стройготовности, % | Регион с дефицитом спроса | Соотношение распроданности и стройготовности, % |
|---|---|---|---|
| Херсонская область | 170% | Тверская область | 59% |
| Курская область | 122% | Приморский край | 58% |
| Забайкальский край | 115% | Республика Башкортостан | 56% |
| Новгородская область | 115% | Челябинская область | 56% |
| Город Севастополь | 114% | Красноярский край | 54% |
| Республика Бурятия | 112% | Омская область | 54% |
| Республика Калмыкия | 109% | Воронежская область | 52% |
| Нижегородская область | 108% | Калужская область | 50% |
| Алтайский край | 105% | Липецкая область | 48% |
| Оренбургская область | 104% | Республика Северная Осетия — Алания | 48% |
Источник: АКРА
Регионы с балансом спроса и предложения
Согласно исследованию, в оставшейся трети регионов соотношение распроданности и стройготовности находится на оптимальном уровне (60–80%), что говорит о балансе спроса и предложения в них. Равновесное состояние наблюдается в пяти регионах из топ-10 по объему строительства. Среди них — Ростовская область (78%), Татарстан (71%), Тюменская область (66%), Ленинградская область (65%) и Новосибирская область (64%).
Аналитики поясняют, что в таких регионах, с одной стороны, девелоперы имеют достаточный запас денежных средств на эскроу-счетах для обслуживания проектного финансирования, с другой — сохраняется запас нереализованных площадей для удовлетворения будущего спроса.
В целом по России соотношение распроданности и стройготовности на конец 2025 года составило 73% (против 77% в 2024 году), что также соответствует равновесному состоянию.
По данным «Дом.РФ», осенью 2025 года в 29 регионах наблюдались риски избытка предложения строящегося жилья. В числе таких локаций были регионы с развитыми рынками новостроек, например Краснодарский, Красноярский и Приморский края, а также Башкортостан. По словам экспертов, опрошенных «РБК Недвижимостью», в регионах, где есть риски затоваривания, может произойти снижение цен на строящееся жилье.
