«Сбер» назвал долю нераспроданных квартир на первичном рынке в России
Доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи новостроек в эксплуатацию, в России за пять лет выросла с 16 до 28%. Об этом на конференции Domclick Digital Day в Новосибирске рассказал старший управляющий директор, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.
По его мнению, главный вызов для российского рынка новостроек — не дефицит предложения, а его избыток. В условиях снижения ключевой ставки застройщики рассчитывают на рост спроса, но старший управляющий директор «Сбера» предупреждает, что такой сценарий несет скрытые риски. Из-за более доступной ипотеки могут замедлиться продажи строящегося жилья. Конкуренцию ему способен составить большой массив уже готового жилья, который скопился на балансах девелоперов, указал Михаил Матовников.
По оценкам главного аналитика Сбербанка, с 2021-го по 2025 год объем такого «навеса» увеличился с 6 млн кв. м до 10 млн кв. м. А доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, выросла с 16 до 28%. В таких условиях, вопреки ожиданиям возможного скачка цен из-за сокращения запуска проектов, предпосылок для резкого подорожания в 2027 году может и не быть, отметил эксперт.
Регионы с высокой долей нераспроданных готовых квартир в новостройках
Доля жилья, которое не успевают распродать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, разнится от региона к региону. По оценкам аналитиков Сбербанка, самая высокая доля таких квартир в новостройках в 2025 году была в:
- Челябинской области — 48%,
- Приморском крае — 41%,
- Краснодарском крае — 38%,
- Воронежской области — 38%,
- Калининградской области — 38%,
- Красноярском крае — 37%,
- Самарской области — 38%.
Самая низкая доля жилья в России, которое не успевают продать к сдаче дома, наблюдалась в Москве и Санкт-Петербурге — в двух столицах она составляла 13 и 19% соответственно. Ниже средних по стране показателей эта доля также в Удмуртии (23%), Ставропольском крае (23%) и Свердловской области (24%).
Доля льготной ипотеки от застройщиков растет
При этом ипотечные программы субсидирования помогают спросу на готовые квартиры от застройщиков, отметил Михаил Матовников. По его словам, даже после ввода дома в эксплуатацию на него можно оформить льготный кредит, поскольку продавцом выступает застройщик. Именно поэтому в первом квартале 2026 года доля льготной ипотеки в договорах купли-продажи составила около 30% по числу выдач, пояснил главный аналитик «Сбера».
Михаил Матовников, старший управляющий директор, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка:
— Застройщики надеются на снижение ключевой ставки, однако оно приведет к росту конкуренции со стороны готового жилья. Во-первых, спрос на первичку окажется под давлением из-за роста продаж готовых квартир от застройщиков, где сформирован «навес» предложения. Во-вторых, снижение ставки подтолкнет продажи инвестиционных квартир, купленных в предыдущие несколько лет по низким субсидируемым ставкам. Такие квартиры в последние годы было сложно продать из-за высоких рыночных ставок на вторичку. Однако по мере снижения ключевой ставки ЦБ разрыв цен между первичкой и вторичкой может начать сокращаться.
На проблему переизбытка новостроек ранее обратили внимание аналитики АКРА. По их данным, по итогам 2025 года в 25 регионах, включая Краснодарский и Красноярский края, предложение строящегося жилья оказалось избыточным. В регионах с переизбытком предложения возможно появление рискованных финансовых инструментов в попытке стимулировать спрос.
