Когда у банкрота могут забрать единственное жилье. Разъяснения юриста
В 2021 году Конституционный суд разрешил забирать жилье за долги, даже если оно является единственным. Однако сделать это могут далеко не всегда. О ситуациях, когда должник рискует лишиться единственной квартиры, рассказывает руководитель практики семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Марина Николаенко.
— Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилье является предметом договорной или законной ипотеки. Это регулируется частью 1 ст. 446 Гражданского кодекса, а также ст. 50 и ст. 78 102-ФЗ «Об ипотеке».
Что может помочь сохранить ипотечное жилье
- Локальный план реструктуризации (мировое соглашение). Можно заключить отдельное соглашение только с ипотечным банком, согласия других кредиторов в данном случае не требуется. Суть этого соглашения в том, чтобы договориться с кредитором о новом графике платежей. Важным является то, что суд утвердит такое мировое соглашение, только если должник докажет реальную возможность платить (стабильный официальный доход). В одном из дел Арбитражного суда Свердловской области должнику удалось утвердить план реструктуризации, предусматривающий скидку в 15% от суммы долга и отсрочку погашения на 15 месяцев, что позволило ему сохранить свое жилое помещение (определение Арбитражного суда).
- Санация от третьего лица. Даже если у самого должника совсем нет денег на платежи, продолжить уплату платежей за квартиру (или другую жилую недвижимость) может родственник, друг или иное третье лицо. Это лицо осуществляет погашение ипотечного долга, и объект исключается из конкурсной массы. Уплаченная третьим лицом сумма может быть трансформирована в беспроцентный заем, который должник обязан будет вернуть не ранее чем через три года после завершения банкротства.
- Отсутствие просрочки по ипотеке. Если должник или третье лицо исправно платит ипотеку и просрочки нет, Верховный суд прямо запретил банкам инициировать продажу такого жилья только на том основании, что заемщик банкротится по другим долгам.
Роскошное жилье: замена жилого помещения
Даже если квартира не в ипотеке и является единственной, ее могут продать, если она «роскошная». В отличие от обычного единственного жилья, на такие объекты может не распространяться исполнительский иммунитет. Но цель в данном случае не наказать должника, а удовлетворить требования кредиторов за счет разницы в стоимости, поселив должника в более простой объект недвижимости. Процедура состоит из продажи «роскошного» жилья, покупки замещающего (скромнее, но в том же районе, по нормативу установленной законом площади на человека) и передачи остатка денег кредиторам. Ключевые критерии «роскошности» по мнению судов:
- метраж квартиры или дома. В «роскошном» жилье площадь должна кратно превышать нормы предоставления по соцнайму в регионе. Незначительное превышение (например, 62 кв. м на семью из двух человек при норме 42 кв. м) суды роскошью не считают и в замене отказывают;
- стоимость и статус. Даже небольшая квартира может быть признана роскошной, если находится в элитном клубном доме с дорогой отделкой, консьержем и охраняемой территорией, так как ее продажа принесет в конкурсную массу значительную сумму;
- экономическая целесообразность. Суд оценит, останутся ли деньги после покупки замещающего жилья. Если после вычета расходов на торги и комиссии плюс приобретение нового жилья выгода для кредиторов будет минимальной, суд откажет в продаже.
Злоупотребления и манипуляции со статусом единственного жилья
Это самое рискованное основание для потери жилья. Если суд установит, что должник намеренно создавал видимость «единственного жилья» в ущерб кредиторам, он может полностью лишить недвижимость иммунитета без предоставления замены.
