Глава GloraX — РБК: «Снижение ставки до 12% запустит отложенный спрос»
Содержание
— Как вы оцениваете решение ЦБ снизить ключевую ставку до 14,5% — это достаточный сигнал для запуска новых проектов или, на ваш взгляд, рынок нуждается в более решительном смягчении ДКП?
— Снижение ключевой ставки до 14,5% — это, безусловно, позитивный сигнал и шаг в сторону смягчения денежно-кредитной политики. Но если говорить о запуске новых проектов и восстановлении спроса, то текущий уровень все еще остается достаточно высоким.
Для покупателей пока не сложились условия, при которых они готовы активно возвращаться на рынок. Как правило, заметное восстановление спроса мы видим, когда ипотечные ставки опускаются примерно к 12% и ниже — в этот момент ипотека становится более доступной как с точки зрения ежемесячного платежа и нагрузки на семейный бюджет, так и по общей сумме переплаты.
Для девелоперов ситуация также остается непростой: стоимость проектного финансирования по-прежнему высокая, что сдерживает запуск новых проектов и ограничивает развитие рынка.
В целом мы позитивно оцениваем сам тренд на снижение ставки, но понимаем, что до действительно комфортных условий еще должно пройти некоторое время. Более заметное оживление спроса и инвестиционной активности, скорее всего, придется уже на следующий год, когда ключевая ставка снизится до более комфортного для рынка уровня и это отразится на ипотечных ставках.
— В условиях высоких ипотечных ставок какую роль сегодня играет рассрочка в стратегии девелоперов? Насколько широко этот инструмент используется на рынке и действительно ли он эффективно стимулирует продажи?
— В условиях высоких ипотечных ставок рассрочка действительно используется девелоперами как инструмент поддержки продаж, но в нашем случае ее доля остается небольшой — порядка 6% в структуре сделок.
Мы относимся к этому инструменту достаточно осторожно. Основной момент здесь в рисках: по сути, девелопер частично берет на себя банковскую функцию, но при этом у него нет полноценной скоринговой системы, чтобы так же точно оценивать платежеспособность покупателей.
Плюс в регионах мы не видим большого спроса на рассрочку. Во многом потому, что более привычный и понятный инструмент для покупателей — это семейная ипотека. Она лучше встроена в рынок и чаще оказывается для людей более доступной.
Поэтому рассрочка для нас — это скорее точечный инструмент, который мы используем ограниченно, а не массовый драйвер продаж.
— Как вы оцениваете предстоящие изменения в программе льготной семейной ипотеки, в частности, введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье? Как, на ваш взгляд, это повлияет на рынок недвижимости?
— Инициатива по введению дифференцированных ставок в рамках семейной ипотеки направлена на более точную привязку господдержки к демографическим целям. Логика понятна — усилить стимулы для рождения второго и последующих детей за счет более выгодных условий кредитования.
В краткосрочной перспективе рынок, вероятно, отреагирует повышенной активностью: часть покупателей может ускорить сделки в ожидании возможного изменения условий.
Дальше эффект будет связан с перераспределением спроса. Семьи с одним ребенком при менее выгодных условиях могут отложить покупку, тогда как семьи с двумя и более детьми сохранят или усилят интерес за счет более низкой ставки. При этом важно учитывать, что многодетных семей в структуре спроса объективно немного. Поэтому рост их активности не сможет полностью компенсировать возможное снижение числа сделок, что больше всего отразится на массовом сегменте, где доля семейной ипотеки наиболее высока.
— Когда, по вашим прогнозам, рынок новостроек увидит полноценное восстановление спроса и что для этого нужно?
— 2026 год, скорее всего, останется для рынка новостроек переходным и достаточно сложным. Основной сдерживающий фактор — это высокая ключевая ставка, которая продолжает ограничивать доступность ипотеки и, соответственно, спрос.
Если по базовому сценарию к концу 2026 года ключевая ставка снизится примерно до 12%, это уже создаст более комфортные условия для покупателей. В таком случае можно ожидать начала реализации отложенного спроса, который сформировался за последние годы.
Соответственно, более устойчивое восстановление рынка и возврат к нормальной динамике, на мой взгляд, возможны уже в 2027 году — при условии отсутствия внешних шоков и резких изменений макроэкономической ситуации.
Назначение CEO и стратегия GloraX
— Своим назначением на пост CEO GloraX вы сменили Дмитрия Кашинского — какие задачи вы ставите перед собой в новой роли и что для вас является приоритетом на этом посту?
— Смена CEO в GloraX — это не про смену курса и не про пересмотр стратегии, а про преемственность и последовательное продолжение уже заложенной логики развития компании. Я стоял у истоков GloraX и до недавнего времени занимал позицию первого вице-президента, на протяжении всего этого времени был глубоко вовлечен в ключевые управленческие и операционные процессы.
Как акционер и топ-менеджер я участвовал в формировании стратегических подходов компании, включая стратегию региональной экспансии. Поэтому текущий переход — это естественное продолжение той работы, которая велась с самого основания GloraX, без разрыва в управленческой и стратегической преемственности.
На протяжении всей истории компании мы последовательно выстраивали бизнес, сочетающий высокие темпы роста, операционную эффективность, взвешенный подход к рискам и строгую финансовую дисциплину. В новой роли своей ключевой задачей я вижу дальнейшее повышение операционной эффективности, качественную реализацию утвержденной стратегии, выполнение ориентиров, заявленных инвестиционному сообществу, и создание дополнительной стоимости для акционеров.
— Сохранится ли прежняя стратегия GloraX и каких изменений, если они будут, стоит ждать в ближайшее время?
— Стратегия компании в целом сохраняется, однако мы адаптируем темпы ее реализации с учетом текущей рыночной ситуации. В частности, мы продолжаем развивать региональное направление, но подходим к экспансии более сдержанно, чем ранее, делая акцент на качестве проектов и их экономической эффективности.
При этом важным приоритетом становится усиление позиций в уже присутствующих регионах за счет углубления локальной экспертизы и повышения эффективности текущих проектов.
Региональную экспансию в новых локациях мы в большей степени рассматриваем через M&A-сделки, что позволяет более взвешенно подходить к выходу на новые рынки и снижать риски.
В ближайшей перспективе резких изменений в подходах или структуре бизнеса не планируется. Управленческая команда остается стабильной, проекты реализуются в соответствии с утвержденными планами, а стратегические ориентиры, которые мы ранее обозначили рынку, сохраняются.
Финансовые и операционные результаты
— Недавно компания раскрыла финансовые результаты за 2025 год и операционные итоги за первый квартал 2026 года. Какие ключевые достижения в этом контексте вы бы выделили?
— Если смотреть на результаты 2025 года и первый квартал 2026 года, ключевой вывод для нас достаточно простой — компания продолжает расти быстрее рынка, сохраняя при этом фокус на эффективности и устойчивости бизнес-модели.
В 2025 году мы продолжили реализацию стратегии региональной экспансии. Сегодня региональные проекты уже формируют значимую часть выручки, и эта доля продолжает увеличиваться.
С точки зрения финансовых результатов выручка по итогам 2025 года выросла на 27% и превысила 41 млрд руб. Чистая прибыль увеличилась в 2,5 раза, до 3,1 млрд руб. При этом мы видим улучшение качества бизнеса: EBITDA росла опережающими темпами и достигла 14 млрд руб., что отражает рост операционной эффективности и контроль над издержками.
Особенно сильная динамика видна в первом квартале 2026 года. Продажи в денежном выражении выросли почти в два раза год к году, до 12,6 млрд руб., а в натуральном выражении — более чем в 2,5 раза, до 64,4 тыс. кв. м. Это важный сигнал, который показывает не просто рост базы, а ускорение темпов бизнеса на фоне общего рынка.
В целом это подтверждает, что стратегия работает: мы масштабируем бизнес, усиливаем позиции в регионах и при этом сохраняем финансовую дисциплину даже в условиях высокой ставки и непростого рынка.
— Что стало ключевым фактором удвоения продаж в первом квартале — перелом рыночной конъюнктуры или внутренние процессы компании?
— Ключевой фактор роста продаж в первом квартале — это в первую очередь внутренние изменения в компании, а не ситуация на рынке.
Мы сфокусировались на операционных улучшениях: повысили эффективность бизнес-процессов, усилили стандартизацию продукта и системную работу с себестоимостью. Это позволяет нам делать проекты более предсказуемыми по экономике и быстрее выводить их на рынок. Отдельно важно сокращение time-to-market — то есть мы быстрее проходим путь от запуска проекта до начала продаж, и это напрямую влияет на объемы реализации в конкретном периоде.
В результате мы стали более эффективно запускать проекты и наращивать объемы строительства в регионах. Это расширяет продуктовую линейку и поддерживает рост продаж.
Помимо диверсифицированного по регионам портфеля, поддержку продажам оказывают государственные программы. Например, наша география бизнеса охватывает в том числе такие регионы, как Мурманск и Владивосток, где действует специальная льготная ипотека — арктическая и дальневосточная. Эти инструменты дополнительно стимулируют спрос, и мы видим, что они также вносят вклад в динамику продаж.
Новые проекты и региональная экспансия
— Поговорим о новых проектах. GloraX планирует запуск нового проекта в Омске, где уже присутствуют сильные федеральные игроки, такие как «Эталон» и «Брусника». Почему было принято решение о запуске проекта именно сейчас, в непростых рыночных условиях? Как вы оцениваете уровень конкуренции и за счет чего планируете конкурировать с уже представленными игроками?
— Решение о выходе в Омск было принято давно. Все это время мы готовили проект и сейчас выходим на старт продаж в привязке к получению разрешения на строительство, которое ожидаем в ближайшее время. В нашей стратегии нет практики откладывать реализацию проектов — мы двигаемся по плану и запускаем их по мере готовности.
Присутствие в регионе сильных федеральных игроков, таких как «Эталон» и «Брусника», для нас скорее сигнал, что рынок действительно привлекательный и на нем есть устойчивый спрос на качественный продукт.
Что касается конкуренции, мы видим, что у каждого девелопера своя продуктовая ниша и подход. В нашем случае ключевое конкурентное преимущество проекта — это локация: первая береговая линия Иртыша с панорамными видами на воду. Для Омска это уникальная история, аналогичных проектов в городе ранее не было.
Мы выводим на рынок проект бизнес-класса с высоким уровнем проработки продукта и архитектурных решений и рассчитываем, что именно сочетание локации и качества продукта обеспечит ему устойчивый спрос. Такой подход отвечает нашей стратегии — традиционно мы начинаем работу в новых регионах с проектов в более высоком ценовом сегменте. Это позволяет нам сразу задать определенную планку качества, продемонстрировать наш подход к продукту, архитектуре и строительству, а также сформировать правильное позиционирование бренда на локальном рынке.
— После приобретения «Жилкапинвеста» во Владивостоке год назад как вы оцениваете потенциал этого рынка? Планируете ли развивать здесь собственные проекты и усиливать присутствие? Насколько, по вашему мнению, программа дальневосточной ипотеки влияет на инвестиционную привлекательность региона и стратегию работы в нем?
— После приобретения ГК «Жилкапинвест» во Владивостоке мы работаем уже около года и за это время достаточно глубоко погрузились в специфику рынка. Это важный для нас регион, и мы уже хорошо понимаем структуру спроса, поведение покупателей и локальные особенности.
За этот период мы уже показали сильные операционные результаты: например, в декабре компания стала лидером по продажам новостроек в Приморском крае, заняв первую позицию с долей рынка более 7%.
Рынок Владивостока действительно во многом поддерживается программой господдержки: значительная часть сделок проходит по дальневосточной ипотеке, на долю которой у нас приходится 76% от общего объема ипотечных сделок.
Мы видим здесь потенциал для долгосрочного развития и планируем усиливать свое присутствие в регионе. Следующий шаг — вывод на рынок первого собственного проекта «Карбышева», который находится в стадии получения разрешения на строительство.
— GloraX работает в нескольких регионах. Какие из них сегодня являются для компании ключевыми и приоритетными с точки зрения стратегии развития?
— На сегодняшний день ключевым регионом присутствия для нас стал Нижний Новгород. Это первый город в рамках нашей стратегии региональной экспансии, куда мы вышли, поэтому именно здесь мы присутствуем дольше всего — полноценно работаем уже около трех лет.
За это время мы смогли существенно нарастить свое присутствие и сегодня занимаем первое место среди девелоперов в городе по объемам жилищного строительства с долей рынка 20%. Сейчас в Нижнем Новгороде у нас реализуются четыре проекта в разных ценовых сегментах, и в проработке находится еще одна площадка. Мы видим в регионе устойчивый спрос, а также активный интерес со стороны местных властей к развитию города и сотрудничеству с инвесторами, что создает комфортные условия для долгосрочного развития бизнеса.
При этом другие регионы также играют важную роль в развитии GloraX. Так, компания занимает второе место по объемам текущего строительства в Мурманской области с долей рынка 25%, третье место в Приморском крае, а также входит в топ-10 застройщиков по этому показателю во Владимирской области и Республике Татарстан.
Таким образом, мы последовательно формируем диверсифицированный региональный портфель, сочетая лидерские позиции в ключевых городах с устойчивым присутствием в ряде других перспективных регионов.
Три факта о девелопере GloraX
- Основанный в 2014 году, сегодня GloraX — один из самых быстрорастущих девелоперов на российском рынке. За несколько лет компания эволюционировала из регионального участника рынка с присутствием в Москве и Санкт-Петербурге в федерального игрока, ведущего деятельность в 11 регионах России, а в 2025 году провела IPO на Московской бирже.
- По данным Единого ресурса застройщиков, GloraX входит в топ-20 девелоперов России по объему строящегося жилья с показателем 837 тыс. кв. м. Рыночная стоимость портфеля проектов GloraX, по оценке Nikoliers на 30 июня 2025 года, составляет 125,3 млрд руб., а земельный банк — 5,4 млн кв. м.
- В 2025 году выручка GloraX выросла на 27% год к году, составив 41,3 млрд руб. Прибыль росла опережающими темпами: EBITDA увеличилась на 36%, до 14 млрд руб., а чистая прибыль выросла в 2,5 раза, до 3,1 млрд руб.