Рост ставок, дефицит метров: как меняется рынок офисов Москвы в 2026 году
Рынок офисной недвижимости переходит от периода ажиотажного спроса к стабилизации. Статистика сделок показывает, что тон продолжают задавать крупнейшие системные игроки, при этом цены за год существенно поднялись, а доступных качественных площадей по-прежнему не хватает на всех. Вместе с участниками рынка разбираемся, какие еще тренды определяют развитие сегмента высококлассных столичных офисов в 2026 году.
Вакансия выросла незначительно, ставки — существенно
Как следует из предоставленного редакции аналитического отчета консалтинговой компании Commonwealth Partnership (CMWP), в первом квартале доля незанятых площадей в классах Prime, A и B составила 5,3% (+0,7 п.п. к аналогичному периоду 2025 года). Квартальный рост вакансии подтверждают и аналитики NF Group. По их оценке, рост показателя в разных классах составил от 0,3 п.п. до 1,4 п.п., в результате чего объем свободных площадей в сегменте Prime достиг 35,3 тыс. кв. м. В офисных проектах А-класса в целом по Москве незанятыми по итогам квартала были 451,2 тыс. кв. м, в В-классе — 462 тыс. кв. м, уточнили эксперты.
Однако динамика вакантности на офисном рынке сохраняет свою неоднородность и варьируется от локации к локации, отмечают участники рынка. «Текущий уровень вакансии можно оценить как здоровый для рынка: он по-прежнему остается низким и не формирует давления на качественные объекты. Мы фиксируем рост в преимущественно неделовых локациях, где доступное предложение превышает фактический спрос. В это же время в исторически сложившихся деловых районах, таких как «Москва-Сити», Белорусский деловой район и Ленинградский деловой коридор, показатель сохраняет свои минимальные значения, а по отдельным объектам продолжает снижаться за счет устойчивого спроса со стороны бизнеса на расположение в статусной локации», — отмечает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.
Отчасти увеличение доли незанятых площадей связано с пересмотром компаниями планов по расширению и оптимизацией затрат, поясняют в CMWP, но есть и другие причины. «Растущая вакансия полностью не отражает объем «реального» предложения: примерно 30% свободных помещений экспонируется более года, что указывает на ограниченную ликвидность части предложения. Таким образом, «ликвидная» доля свободных площадей на рынке составляет лишь 3,7%», — указывает партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский.
При этом средневзвешенная ставка аренды год к году выросла на 34% и достигла 36,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, рассказали в CMWP, уточнив, что расчет ставок сделан по запрашиваемым коммерческим условиям по состоянию на дату закрытия сделки на основе выборки закрытых сделок (без учета НДС и операционных расходов). Эксперты консалтинговой компании IBC Real Estate отмечают, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе Prime по итогам квартала составляет 74,6 тыс. руб., в А-классе — 33 тыс. руб. и в В-классе — 23,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В 77 наиболее ликвидных бизнес-центрах Москвы средневзвешенная ставка аренды достигла 50,54 тыс. руб. за 1 кв. м в год, уточнили эксперты CMWP.
Итоги первого квартала 2026 года на рынке офисной недвижимости Москвы:
- доля свободных площадей составила 5,3%;
- средневзвешенная ставка аренды — 36,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год;
- средневзвешенная цена продажи — 518,6 тыс. руб. за 1 кв. м;
- объем спроса — 190 тыс. кв. м.
Интерес к офисам активен, но конкуренция усиливается
Участники рынка отмечают, что основным вариантом реализации офисных площадей в Москве остается продажа. «Структура предложения претерпела серьезные изменения. Рост стоимости заемного финансирования и отделки снизил привлекательность строительства под аренду, вследствие чего девелоперы (включая крупных жилых застройщиков) переориентировались на модель строительства «в продажу», — прокомментировал партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков. — Для жилых девелоперов офисные проекты также стали инструментом получения льгот по созданию мест приложения труда. Как следствие, в 2026 году 769 тыс. кв. м, или 68% от анонсированного объема нового строительство реализуется через продажу».
При этом основная часть спроса по-прежнему сосредоточена у профессиональных офисных девелоперов. По итогам квартала на проекты Stone, MR и Forma пришлось 60% реализованных площадей, что подтверждает высокий уровень доверия к системным участникам рынка и качеству их продуктов.
Основной схемой в сделках по приобретению офисных площадей остается договор купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН). По оценке аналитического центра Stone, в первом квартале 2026 года на такие сделки приходилось 78% реализованных площадей (около 52 тыс. кв. м). Аналитики Stone также отмечают рост среднего размера приобретаемых офисных блоков — до 197 кв. м (+25% год к году). «Тренд свидетельствует о росте активности конечных пользователей — малого и среднего бизнеса, для которых наиболее востребованными остаются блоки 200–300 кв. м», — поясняют эксперты.
Средневзвешенная цена продажи, по оценке CMWP, составила в первом квартале 518,64 тыс. руб. — на 20% выше аналогичного показателя 2025 года. В существующих объектах средневзвешенная цена продажи составила 522,38 тыс. руб. за 1 кв. м (+17%), в строящихся — 508,42 тыс. руб. (+11%), уточнили в компании, отметив, что расчет сделан по запрашиваемым коммерческим условиям по состоянию на дату закрытия сделки. При этом на цену метра продолжает оказывать влияние растущая себестоимость строительства: по итогам первого квартала показатель достиг отметки 380 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади, продемонстрировав рост на 15% год к году, говорится в совместном исследовании IBC Real Estate и аналитического центра Stone.
Объем продаж офисных помещений класса А в границах МКАД, по оценке аналитического центра Stone, составил 66 тыс. кв. м — вдвое больше результатов первого квартала 2025 г. Такой рост эксперты связывают с рекордным количеством стартов новых проектов в 2025 году — это расширило пул предложений. На фоне общего роста объемов реализации заметно, что рынок становится более конкурентным и спрос распределяется неоднородно. В Stone отмечают, что в первом квартале 2025 года сделки заключались в 30 из 34 проектов, представленных на рынке. В 2026 году — в 38 из 62, причем те проекты, в которых продаж не было, находятся на разных стадиях готовности. Это может говорить об отсутствии делового спроса в некоторых столичных локациях, а также о возможном пересмотре ценовых условий, указывают эксперты. «Важно учитывать, что речь идет о проектах разного масштаба: значительная часть заявленных объектов только вышла на рынок, а их ввод в эксплуатацию запланирован на горизонте 3–5 лет. Соответственно, влияние текущего объема стартов на баланс спроса и предложения рынок будет ощущать постепенно, по мере завершения строительства этих проектов», — комментирует руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.
«Сегодня драйвером спроса на объекты вне исторических деловых центров выступает не столько престиж локации, сколько качество самого офисного объекта. В удаленных от центра локациях количество премиальных опций ограничено — наиболее качественные предложения, в особенности с высококачественной отделкой, практически полностью законтрактованы», — отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Эксперт добавляет, что на начало 2026 года 76% всего объема нового строительства в сегменте продаж блоками и этажами приходилось на зону ТТК — МКАД. «Застройщику крайне важно правильно оценивать характеристики децентрализованного объекта и, в частности, его транспортную доступность, так как выбор бизнес-центра, основанный преимущественно на более привлекательных опциях с точки зрения ставок аренды, может не удовлетворить запросы конечных пользователей по уровню отделки или качеству транспортной и социальной инфраструктуры в шаговой доступности», — подчеркивает Белова.
Прогнозы на 2026 год
Всего за квартал на офисном рынке Москвы было реализовано, с учетом сделок по аренде и продаже, 190 тыс. кв. м, следует из отчета Commonwealth Partnership. «При прогнозируемой инфляции в 5,1% и ключевой ставке 14,1% (в среднем за год) в 2026 году компании продолжат сохранять осторожную модель поведения, сфокусировав внимание на оптимизации затрат и контроле ликвидности. Ожидается, что по итогам года спрос составит 1,3 млн кв. м», — делятся прогнозом в CMWP.
Эксперты Stone указывают, что основная активность в сегменте продаж сосредоточена в зоне ТТК — МКАД: на нее приходится 79% реализованных площадей. Еще 18% сделок заключено в границах между Садовым и Третьим транспортным кольцами — эти локации сохраняют премиальный статус. «Рынок офисной недвижимости продолжает показывать устойчивый рост за счет расширения предложения, однако конкуренция между проектами усиливается. Только в половине проектов мы фактически видим продажи: ключевым фактором успеха становятся качество продукта и локация. Спрос продолжает концентрироваться в проектах с продуманной концепцией и развитой инфраструктурой. Это особенно важно для новых деловых кластеров за пределами ТТК, где конкуренция со временем будет только нарастать», — заключает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.
