Что происходит с ипотекой после смерти заемщика. Пояснения юриста
Ипотека — это довольно сложный банковский продукт, где есть много различных условий и нюансов. О том, кто будет выплачивать ипотечный кредит в случае смерти заемщика, и о том, как ипотека может перейти по наследству, рассказывает руководитель практики семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Марина Николаенко.
— После смерти ипотечного заемщика действие кредитного договора не прекращается, а проценты по кредиту продолжают начисляться. Согласно действующему законодательству, в состав наследства входят не только имущество, но и долги. Однако если жизнь заемщика была застрахована, долг гасит страховая компания, а квартира переходит наследникам без обременений. При этом важно понимать, что выгодоприобретателем по такому договору почти всегда выступает банк.
Самые распространенные причины отказа в выплате страховой компенсации:
- страховой случай не признан таковым. Стандартные договоры страхования исключают выплаты при смерти от алкогольного или наркотического опьянения, при совершении противоправных действий, занятиях экстремальными видами спорта, а также самоубийствах;
- указание недостоверных сведений о здоровье застрахованного человека. Это самая распространенная причина. Если заемщик при оформлении полиса не указал, что состоит на учете с хроническим заболеванием (диабет, гипертония и так далее) или ранее перенес инфаркт, страховщик может попытаться признать договор недействительным. Однако Верховный суд неоднократно указывал, что одного факта умолчания недостаточно, страховой компании нужно доказать, что эти сведения были запрошены в письменной форме и они напрямую связаны с наступившей смертью;
- просрочка в страховании. Договор страхования часто нужно продлевать ежегодно одновременно с уплатой взноса. Если смерть наступила в период, когда срок действия полиса прервался из-за неуплаты очередного взноса, страховая выплата аннулируется.
Если страховая компания затягивает с выплатой или неправомерно отказывает, ответственность за возникшую в этот период неустойку по кредиту должен нести страховщик или банк (если тот выступает выгодоприобретателем), но никак не наследники.
Платят ли созаемщик и поручитель
Созаемщик является таким же должником и несет по кредиту солидарную ответственность. Его обязанность платить за кредит не зависит от смерти второго заемщика. Согласно ст. 322 и ст. 323 Гражданского кодекса, кредитор может требовать исполнения обязательств как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности. Пока наследники оформляют документы, все обязательства должны исполняться созаемщиком.
В свою очередь, поручитель несет ответственность уже за нового должника (ст. 367 Гражданского кодекса). Смерть должника сама по себе не прекращает поручительство, а поручитель наследодателя становится поручителем наследника. Поручитель отвечает перед кредитором по обязательству умершего либо объявленного умершим должника в полном объеме независимо от наличия и стоимости имущества, перешедшего к наследникам должника, а также независимо от факта принятия наследства либо отказа от его принятия (п. 4 ст. 364 и п. 3 ст. 367 Гражданского кодекса).
Как ипотечный долг переходит к наследникам
Основная норма содержится в ст. 1175 Гражданского кодекса «Ответственность наследников по долгам наследодателя». По объему ответственности у наследников действует принцип ограничения.
Наследник отвечает по долгам строго в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Если квартира на момент смерти стоит 5 млн руб., а остаток долга — 8 млн руб., наследник обязан погасить ипотеку лишь на 5 млн руб. в обмен на получение квартиры. Разницу банк фиксирует как убыток. Своим личным имуществом наследники не отвечают.
Если наследников несколько, они несут солидарную ответственность, но каждый также только в пределах своей доли.
Банки часто идут навстречу, чтобы не допустить образования «невозвратного» долга. Поэтому в качестве договоренностей могут быть:
- кредитные каникулы: отсрочка платежей на срок до шести месяцев для вступления в наследство;
- реструктуризация задолженности либо мировое соглашение.
Что происходит с ипотечной квартирой, если все наследники отказались от нее
Если никто из наследников по завещанию или закону наследство не принял, оно признается выморочным (ст. 1151 Гражданского кодекса). После этого квартира переходит муниципалитету или государству как наследнику по закону.
Государство, принимая такое имущество, обязано принять и долги. Процесс выглядит примерно так:
- банк обращается в суд с иском к Росимуществу или муниципалитету как к новому собственнику;
- суд обращает взыскание на предмет залога, впоследствии реализуется квартира с публичных торгов;
- если вырученной суммы не хватает для покрытия долга, обязательство прекращается невозможностью исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса).
