Городские курорты: как стать совладельцем термального комплекса
Велнес-рынок в России растет вдвое быстрее мирового — и это не эффект санкций, а многолетний тренд, который наконец начал стремительно развиваться.
Однако до последнего времени он был доступен только для крупных инвесторов: например, порог входа в проект термального комплекса — от ₽1 млрд, а технологическая сложность объекта сопоставима с промышленным строительством. Частным инвесторам этот рынок стал доступен лишь недавно благодаря развитию закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).
В этой статье вместе с экспертами разбираемся, как устроена экономика городского курорта, чем термальный комплекс отличается от бани и аквапарка и почему именно сейчас этот рынок открылся для коллективных инвестиций. А также расскажем, на что обращать внимание при выборе проекта и какие инструменты (включая ЗПИФы) позволяют инвестировать в городской курорт без покупки целого здания.
Рынок городских курортов — какой он и почему развивается
Велнес-сегмент уже давно перестал быть нишевой историей. Это один из глобальных трендов XXI века, который ежегодно растет во всем мире, и Россия здесь не исключение. Формат городских курортов стал эволюцией привычного отдыха — бань, саун и аквапарков.
Говоря о городских курортах, как правило, имеют в виду многофункциональные термальные комплексы с открытыми круглогодичными бассейнами, банями и хаммамами разных форматов, велнес- и фитнес-программами, семейными зонами отдыха, фудкортами и элементами курортологии — от минеральных ванн до грязевых процедур. Отдельная особенность таких проектов — открытые подогреваемые бассейны, работающие круглый год.
В последние годы рынок растет особенно активно. По данным NF Group, «Термолэнд» занимает одно из ведущих мест на рынке и продолжает расти за счет масштаба, узнаваемости бренда и снижения стоимости привлечения клиентов.
Как отмечает партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова, по мере усиления конкуренции на рынке будут появляться все более сложные и интересные концепции, а сам сегмент продолжит масштабироваться в ближайшие годы.
Егор Храмов, член совета директоров ГК «Основа» и управляющий партнер федеральной сети городских курортов «Термолэнд»
«Текущая макроэкономическая ситуация скорее усиливает уже существующий спрос, чем создает его с нуля. Когда людям становится сложнее регулярно выезжать за границу или даже за город, они обращают внимание как раз на формат отдыха рядом с домом. Но это не единственная причина роста рынка. Я скорее вижу, что был большой неудовлетворенный спрос, который только сейчас начинает полноценно закрываться. Именно поэтому рынок так быстро растет и привлекает посетителей, что выгодно и инвесторам».
Первый городской курорт сети компания открыла в 2019 году. По итогам 2025 года под управлением «Термолэнд» находятся 15 действующих объектов по всей стране, которые посетили более 3,5 млн гостей.
Как такие проекты пришли к коллективным инвестициям
С инвестиционной точки зрения формат городских курортов интересен тем, что сочетает в себе сразу два элемента: недвижимость и операционный бизнес. С одной стороны, это инфраструктурный объект с длинным сроком жизни, с другой — сервисная модель с регулярным потребительским спросом.
При этом такие проекты очень капиталоемкие. Инвестиции в запуск одного комплекса в среднем начинаются от ₽1 млрд, а если речь идет о строительстве отдельного здания, объем вложений может быть еще выше. Кроме того, термальные комплексы — это технологически и инженерно сложные объекты, для которых нужна глубокая экспертиза как на этапе строительства, так и в операционном управлении.
Именно поэтому рынок развивается в основном силами крупных игроков, а не через классическую франчайзинговую модель, как это часто происходит в ресторанном или фитнес-бизнесе.
В условиях высокой ключевой ставки Центробанка и общего удорожания коммерческих кредитов традиционные инструменты заимствования стали для бизнеса значительно менее доступными. Это заставило игроков рынка активнее искать альтернативные способы привлечения инвестиций от частных инвесторов — такие, которые могли бы стать эффективной заменой или дополнением к классическому банковскому финансированию.
По мере роста рынка компании начали активнее использовать разные инструменты коллективных инвестиций — от ЦФА до ЗПИФов. Эти механизмы — один из дополнительных источников финансирования наряду с собственным капиталом и банковским кредитованием. Но по мере взросления рынка интерес к публичным инструментам продолжает расти.
Форма ЗПИФа для подобных проектов оказалась востребованной сразу по нескольким причинам:
- регулируемая инфраструктура: деятельность управляющих компаний, специализированных депозитариев и других участников рынка контролируется Банком России;
- формат позволяет объединять коллективные инвестиции в длинные инфраструктурные проекты с понятной юридической структурой;
- возможность собирать разные типы активов — от недвижимости до долговых инструментов.
Еще одна особенность таких фондов — более длинный горизонт инвестирования по сравнению со многими рыночными инструментами. При этом часть фондов может получать листинг на бирже, а паи — обращаться через брокеров.
Как инвестору выбирать такие проекты
За 2025 год чистые притоки в ЗПИФы составили ₽1,15 трлн. В числе наиболее востребованных продуктов — массовые ЗПИФы, инвестирующие в коммерческую недвижимость. В такие фонды было вложено в чистом виде ₽282 млрд (в 2,6 раза больше 2024 года).
При выборе таких проектов Егор Храмов рекомендует обращать внимание на несколько факторов:
- Локация. Формат строится вокруг регулярного спроса, поэтому важно смотреть на плотность населения, транспортную доступность, уровень конкуренции и потенциальный трафик.
- Стадия развития и операционная история. На рынке есть проекты, которые привлекают деньги еще на этапе строительства. Это автоматически означает более высокий риск. Если у компании уже есть действующие объекты, статистика посещаемости и понятная экономика, гораздо проще оценить устойчивость модели. Особенно важно, прошел ли бизнес так называемую долину смерти — этап, когда объект несет большие расходы, но еще не вышел на стабильную загрузку и прогнозируемую выручку.
- Масштаб и диверсификация. Более устойчиво обычно выглядят проекты, где выручка формируется не одним объектом, а сетью. Это снижает зависимость от локальных проблем, сезонности или результатов конкретного филиала. Если есть статистика за несколько лет — по выручке, посещаемости, маржинальности и загрузке объектов, то можно более объективно оценить риски.
- Ликвидность инструмента. Стоит заранее оценить, сможете ли вы при необходимости легко выйти из позиции. Здесь значение имеют структура фонда, наличие биржевого обращения паев и общий интерес рынка к инструменту.
- Опыт компании в работе с публичными инструментами. Если компания уже привлекала финансирование через облигации, ЦФА или другие рыночные механизмы, это обычно говорит о более зрелом подходе к работе с инвесторами и управлению долговой нагрузкой.
Какие есть риски
Как и в любом инфраструктурном бизнесе, здесь важно понимать, что инвестиции в городские курорты — это длинная история. И риски у таких проектов тоже есть.
На этапе запуска основные риски связаны с самим девелопментом: возможный рост стоимости строительства, задержки по срокам, сложности с инженерией или запуском объекта. Для термальных комплексов это особенно актуально, потому что речь идет о технически сложной инфраструктуре с большим объемом инженерных решений.
После открытия объекта риски уже связаны с операционной моделью. Главный вопрос: сможет ли проект выйти на стабильный поток посетителей и прогнозируемую выручку? Как показывает практика, термальному комплексу нужно время, чтобы сформировать постоянную аудиторию, выстроить клиентские привычки и выйти на стабильные показатели загрузки.
Есть и более широкие рыночные риски — например, ухудшение макроэкономической ситуации или снижение потребительского спроса. Но здесь есть своя особенность. В периоды нестабильности люди чаще сокращают крупные расходы — покупку автомобилей, дорогостоящие поездки или ремонт, но при этом продолжают пользоваться более доступными форматами отдыха.
Главное заблуждение вокруг этого рынка — воспринимать его как краткосрочный тренд. На самом деле велнес-индустрия развивается по всему миру десятилетиями. Меняется скорее модель потребления: люди все чаще выбирают короткий регулярный отдых рядом с домом вместо редких и дорогих поездок.
15 апреля 2026 года на Московской бирже стартовали торги ЗПИФом «Термолэнд Капитал» под управлением УК «Долгосрочные инвестиции» с лицензией ЦБ. Фонд зарегистрирован Банком России и предоставляет квалифицированным инвесторам возможность вложить в развитие федеральной сети городских курортов «Термолэнд» от ₽1 тыс. Средства, собранные через ЗПИФ, направляются на строительство новых объектов сети (сейчас их 16, а к концу 2026 года станет 18), расширение действующих комплексов и закупку оборудования. Механизм работы фонда долговой: фонд централизованно финансирует головную компанию ООО «УК «Термолэнд» через выдачу займов под фиксированный процент. Прогнозируемая доходность в первый год заявлена на уровне 20,5% годовых с последующим ежегодным пересмотром по формуле «ключевая ставка ЦБ + 5,5%», выплаты производятся ежемесячно, а срок доверительного управления составляет три года.
Важно: у «Термолэнда» уже был успешный опыт работы с частными инвесторами — до запуска ЗПИФа компания реализовала семь выпусков цифровых финансовых активов (ЦФА) на сумму ₽3,5 млрд, три из которых уже полностью погашены, а обязательства по всем выполнены в полном объеме.
Реклама. ООО УК Термолэнд.
Получить подробную информацию о фонде и ознакомиться с правилами доверительного управления можно на сайте.
Erid: 2SDnjdYSDXx