ВС дал разъяснения по «схеме Долиной». Как это защитит покупателей жилья
Коллегии по гражданским и административным делам, а также по экономическим спорам Верховного суда (ВС) подготовили обзор по делам, связанным с оспариванием сделок с жильем. В него вошли 20 правовых позиций, выработанных ВС в 2022–2025 годах, сообщается на сайте Высшей судебной инстанции.
Вместе с юристом рассказываем, какие рекомендации дал ВС и станут ли они обязательными для применения судами разных инстанций при рассмотрении дел о мошенничестве с жильем.
Как рассматривать дела о продаже жилья под влиянием мошенников
Из сообщения ВС следует, что для признания по ст. 178 Гражданского кодекса сделки с жильем недействительной недостаточно наличия одного лишь факта, что продавец заблуждался относительно мотивов сделки. Обе стороны сделки с жильем — как продавец, так и покупатель — должны получать в процессе судебного разбирательства равный объем защиты. «При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку», — уточняют в Верховном суде.
Кроме того, если оспариваемую сделку с жильем совершил человек, который не способен понимать значение своих действий, в суде требуется доказать, что он находился в таком состоянии и в сам момент совершения сделки. Если гражданин уклоняется от исследования своего психического состояния, это может стать основанием для отказа в признании сделки недействительной, пояснил ВС в своем обзоре. При этом сделка, совершенная продавцом под влиянием мошенников, может быть признана недействительной лишь в том случае, если будет доказано, что, в отличие от продавца, покупатель знал или мог знать об обмане.
Как указал ВС, при признании сделки недействительной, суды должны применять принцип двухсторонней реституции (жилье возвращается продавцу, а деньги — покупателю), если было доказано, что сделка была совершена под влиянием обмана, а право собственности на квартиру уже успело перейти покупателю.
В обзоре традиционно обобщаются и утверждаются правовые позиции, которые были выработаны при рассмотрении конкретных дел и признаны правильными, устоявшимися. В данном случае ВС намерен закрепить основные подходы, выработанные по делу Долиной и делам, в которых граждане не могли осознавать значение своих действий, пояснила «РБК Недвижимости» руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова,
Что это значит для судебной практики и как поможет защитить покупателей жилья от «схемы Долиной»
Ольга Плешанова, руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»:
— заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточным для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ (заблуждение);
— суды должны оценивать и учитывать добросовестность поведения контрагента по сделке (покупателя) и объективную возможность для него распознать заблуждение продавца и наличие в сделке порока. В отношении сделок, совершенных под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об обмане;
— для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ необходимы доказательства соответствующего психического состояния продавца, полученные в результате судебно-психиатрической экспертизы. Отказ продавца от прохождения экспертизы влечет отказ в удовлетворении его иска;
— в случае, если сделка будет-таки признана недействительной, должна применяться двусторонняя реституция — взаимный возврат сторонами всего полученного ими по сделке.
Обзоры практики Верховного суда хотя формально и не являются обязательными для судов (в отличие от постановлений пленума ВС), но всегда служат ориентиром при вынесении решений по делам, отмечает Ольга Плешанова. По ее словам, они используются для мотивировки решений, а также могут использоваться для отмены решений, которые не соответствуют утвержденным правовым позициям. После официального утверждения обзора суды на практике не смогут выносить решения, которые противоречили бы принятым положениям, пояснила юрист.
Почему потребовалось обобщение практики
Подготовку обзора судебной практики, связанной с оспариванием сделок с жильем, Верховный суд анонсировал после громкого дела с квартирой Ларисы Долиной в Хамовниках.
Квартиру певица продала под влиянием телефонных мошенников, а суды первых трех инстанций оставляли право собственности на жилье за ней, а не за покупательницей. Но Верховный суд решил иначе и спорная квартира перешла покупательнице.
Однако в другой ситуации, связанной с мошенничеством с жильем, Верховный суд вынес противоположное решение и сохранил квартиру за продавцом.
В силу разнородности ситуаций и потребовалось обобщение подобных дел.
