Суд обязал застройщика вернуть покупателю переплату за балкон в ₽290 тыс.
Даже если покупатель добровольно подписал договор о покупке квартиры в новостройке, это не снимает с застройщика обязанность вернуть переплату, если расчеты стоимости противоречат действующему законодательству. Это следует из сообщения и определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.
Что произошло
Жительница Хакасии приобрела у местного застройщика квартиру-студию площадью 36,9 кв. м, в которой помимо метража имелся балкон 4,2 кв. м. Согласно условиям договора долевого участия (ДДУ) при расчете стоимости покупки учитывалась лишь общая площадь — 41,1 кв. м, но не использовался понижающий коэффициент за балкон. Из-за этого цена договора составила около 4 млн руб. (по 98 тыс. руб. за каждый квадратный метр).
Первоначально покупательница заплатила за студию полную начисленную в договоре сумму. Однако, когда дом был построен, а квартира — передана, она обратилась с претензией к застройщику. Она требовала вернуть ей излишне уплаченные за балкон средства. Их размер, как она подсчитала, составлял около 290 тыс. руб. Но эту претензию застройщик оставил без удовлетворения. Поэтому для решения конфликтной ситуации покупательница обратилась в суд.
Понижающий коэффициент за балкон
Согласно приказу Минстроя, при расчете стоимости летних помещений, входящих в состав квартиры, должны применяться понижающие коэффициенты. От цены остальных квадратных метров в квартире эта стоимость вычисляется с коэффициентами:
- для балконов и террас — 0,3;
- для лоджий — 0,5.
По той же цене, что и остальные квадратные метры в жилье, должна рассчитываться лишь стоимость веранд, следует из приказа.
Что решили суды
Суд первой инстанции пояснил, что в ДДУ была нарушена ч. 1 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). В ней говорится, что в случае наличия в квартире балкона (а также других летних помещений), стоимость за эту площадь должна рассчитываться с учетом понижающих коэффициентов, установленных Минстроем.
Если эта норма закона не применена, расчеты признаются недействительными и подлежат пересмотру. Поэтому с застройщика в пользу покупательницы судом первой инстанции была взыскана переплата за балкон, а также компенсация морального вреда. Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции полностью согласился.
Тогда застройщик обратился с жалобой в кассационный суд. В ней он ссылался на то, что суды нижестоящих инстанций неправильно истолковали норму 214-ФЗ. Однако кассация признала этот довод некорректным. Норма закона об использовании понижающих коэффициентов при расчетах стоимости летних помещений в жилье не является диспозитивной и не дает застройщику права выбора — использовать эти коэффициенты или нет, следует из определения суда.
При этом доводы застройщика, что покупатель сам согласился с расчетами за квартиру без учета понижающих коэффициентов, необходимости следовать закону не отклоняют, пояснила кассация. Пересчет цены ДДУ кассационным судом признан корректным, решения нижестоящих судов — правильными, а возврат покупателю переплаты за балкон — обоснованным и подлежащим исполнению.
В Москве доля новостроек с балконами упала почти вдвое за пять лет. Если в конце 2020 года балконы и лоджии были запроектированы в 77% строящихся жилых комплексов, то к концу прошлого года их доля снизилась до 43%.
