Арендовать и выкупить: как устроен лизинг недвижимости
Чаще всего лизинг ассоциируется с автомобильным рынком или сегментом спецтехники. Однако на рынке недвижимости такой инструмент тоже существует. Чаще всего им пользуются юридические лица, а в качестве объектов недвижимости выступают офисы, склады, промышленные помещения. Рассказываем, как устроен этот механизм.
Арендовать и выкупать
Лизинг недвижимости представляет собой долгосрочную аренду коммерческой или жилой недвижимости с правом последующего выкупа. Обычно такая схема выглядит следующим образом: лизинговая компания приобретает объект у продавца (например, это может быть девелопер), после передает ее лизингополучателю в пользование. Последний платит регулярные платежи, пользуется помещением, а после полной выплаты стоимости объекта становится собственником.
По данным ГК «Интерлизинг», услуга предоставляется юридическим лицам или ИП, ведущим деятельность не менее одного года, объект недвижимости должен находиться в крупном городе и стоить не менее 15 млн руб. Условия финансирования — минимальный аванс (первоначальный взнос) от 5%, срок договора лизинга — 1–7 лет с возможностью досрочного погашения.
Предметом лизинга может быть жилая (квартиры, апартаменты) и коммерческая недвижимость (стрит-ретейл, офисы, лайт-индастриал, отдельные здания), а также объекты на этапе строительства по договорам долевого участия, уточнила директор по развитию лизинга недвижимости ГК «Интерлизинг» Розалия Миндарова. По ее словам, лизингополучателей в сегменте недвижимости можно разделить на несколько категорий.
- Первая категория — компании, которые хотят стать собственниками арендуемых офисных/производственных помещений.
- Вторая категория — клиенты, инвестирующие в недвижимость на длительный срок как в надежный актив.
- Третья категория — компании, занимающиеся флиппингом. «Они приобретают недвижимость по изначально невысокой цене, делают косметический ремонт и продают после завершения договора лизинга», — пояснила Розалия Миндарова.
- Четвертая категория — клиенты, формирующие так называемый инвестиционный резерв недвижимости. Они аккумулируют недвижимые активы на балансе ИП или юрлица для дальнейшей сдачи в аренду и получения дохода в пенсионном возрасте.
Лизинг в недвижимости занимает 12% портфеля лизинговых компаний
Лизинг недвижимости в России пока находится в стадии развития. Спрос в первую очередь сосредоточен в сегменте производственной и складской недвижимости, офисах и бизнес-центрах, объектах лайт-индастриал. По оценке агентства «Эксперт РА», совокупный портфель лизинговых компаний в сегменте недвижимости составил 1,3 трлн руб. на конец первого квартала 2026 года. Это около 12% от общего портфеля лизинговых компаний. «Направление пока не стало массовым, так как недвижимость — крупный и сложный актив. Практически каждая сделка индивидуальна и структурируется совместно с клиентом и поставщиком», — говорит председатель правления «Альфа-Лизинга» Ольга Кириллова. «Чек по таким контрактам высокий, для их проведения требуются специфическая экспертиза и опыт, который на сегодняшний день есть у немногих лизинговых компаний. Но инструмент начинает набирать обороты в России», — считает эксперт.
Розничный лизинг недвижимости в России (стоимость 30–50 млн руб.) сейчас находится в стадии развития. На рынке только несколько лизинговых компаний, которые реально проводят такие сделки, продолжила Розалия Миндарова. По словам эксперта, это связано с тем, что недвижимость как предмет лизинга не привлекала ранее крупных федеральных игроков лизингового рынка, где сделки с недвижимостью проводились эпизодически, и активно в этом сегменте работали только небольшие лизинговые компании. «В сегменте корпоративных сделок (от 500 млн руб.) рынок еще более узкий. Долгое время он находился под контролем двух-трех лизинговых компаний с госучастием, но растущий спрос привлек в этот сегмент и частный бизнес», — указала она.
В то же время, по словам экспертов, из-за роста налогов малый и средний бизнес вынужден искать легальные способы их оптимизации. Хорошим инструментом для этого становится лизинг недвижимости, именно поэтому спрос на этот продукт сейчас стремительно растет. «Лизинг может быть интересен компаниям, ориентированным на глубокую модернизацию, расширение производства или создание логистической инфраструктуры. Помимо приобретения новых активов, актуален механизм возвратного лизинга, когда собственник продает свой объект лизинговой компании и продолжает пользоваться им по договору лизинга. Это позволяет привлечь денежные средства на развитие бизнеса, сохраняя при этом полный операционный контроль над объектами недвижимости», — пояснила Ольга Кириллова.
Лизинг на рынке жилья
Покупать жилье с помощью лизинга в России разрешено с 2011 года, но этот инструмент не получил широкого распространения. В 2022 году Минфин предложил развивать лизинг квартир как альтернативу ипотеке. Однако пока этот инструмент не заменил ипотеку — подобные сделки пока единичны. Среди факторов, которые препятствуют развитию этого инструмента, эксперты называли процентные ставки, которые по лизингу обычно выше, чем при стандартной ипотеке. Кроме того, часто договор лизинга предполагает ежегодную индексацию цены сделки.
Чем лизинг отличается от ипотеки
По словам экспертов, ключевое отличие между лизингом и кредитом на коммерческую недвижимость заключается в механизме владения. В первом случае право собственности остается за лизинговой компанией до окончания срока договора. Это снижает риски финансирующей стороны и повышает вероятность одобрения сделки на более гибких условиях, поясняет председатель правления «Альфа-Лизинга».
По ее словам, в случае с кредитом залогом выступает сам объект или иное имущество клиента, которое переходит в обременение банка. Поскольку банк не является собственником актива, он предъявляет более жесткие требования к финансовой устойчивости заемщика и объему залоговой массы. На стадии строительства объекта лизинг может дать эффект деконсолидации долга. «Простыми словами: кредит отражается как долг компании по факту его получения, а при лизинге обязательства могут появляться в балансе позже — после передачи объекта в пользование. Это может быть важно для компаний, которым нужно профинансировать новый объект и при этом сохранить в отчетности умеренную долговую нагрузку», — уточнила эксперт.
В то же время лизинг имеет преимущества по сравнению с другими кредитными продуктами, продолжила Розалия Миндарова. По ее словам, к ним относятся:
- Минимальный аванс по коммерческой/классической ипотеке 30%, а лизинг недвижимости по-прежнему позволяет бизнесу приобрести недвижимость с авансом от 5%.
- Оптимизация налогов, которая позволяет значительно уменьшить фактическую переплату по договору лизинга даже в условиях высокой ключевой ставки. Во-первых, у лизингополучателей есть возможность принять НДС 22% со всех лизинговых платежей, включая авансовый, к зачету. Во-вторых, лизинговые платежи и все расходы, связанные с содержанием объекта недвижимости (ремонт, коммунальные платежи, имущественный налог и т.д.), можно отнести к расходам компании и оплачивать напрямую с расчетного счета.
- Лизинговая компания может предложить клиенту более гибкий подход к рассмотрению и графикам платежей. Помимо стандартных аннуитетных платежей, лизингополучателям доступны убывающие, индивидуальные и сезонные графики.
- В лизинге недвижимости отсутствует верхний потолок по сумме финансирования, в отличие от банков, где лимиты, как правило, диктуются нормами и требованиями ЦБ и жестко ограничены, добавила эксперт.
Будущее лизинга недвижимости
Среди факторов, которые сейчас препятствуют развитию этого инструмента, эксперты называют низкую осведомленность. «В частности, многие предприниматели не знают, что в лизинг можно оформить объекты недвижимости даже на этапе строительства или модернизации (так называемый «лизинг будущей вещи») с авансированием до 100% затрат. Формирование культуры потребления услуги лизинга недвижимости требует системной работы всего экспертного сообщества», — указала Ольга Кириллова.
Еще одна особенность лизинга в недвижимости — это более сложная проверка самих заявок. Она проходит в два уровня. «Параллельно с оценкой лизингополучателя проводится юридическая экспертиза объекта недвижимости. А после оформления сделки необходимо профессиональное сопровождение таких договоров, и здесь есть тоже ряд особенностей — заключение договоров с организациями, осуществляющими продажу коммунальных услуг и ресурсов или УК/ТСЖ, оплата налогов, выкуп имущества и перерегистрация недвижимости», — указала представитель ГК «Интерлизинг».
Несмотря на это, эксперты видят потенциал роста лизинга в сегменте недвижимости на горизонте трех-пяти лет, в том числе в финансировании нестандартных объектов. Например, центров обработки данных (ЦОД), имущественных комплексов, вышек сотовой связи.
«Дополнительным стимулом для развития рынка станут партнерские программы застройщиков и лизингодателей. В рамках такого сотрудничества бизнес сможет получать прямые скидки на объекты, что сделает лизинг еще более привлекательным инструментом для масштабирования в России», — заключила представитель «Альфа-Лизинга».
