Росреестр рассказал, как признать недействительной сделку с недвижимостью
Для того чтобы сделка с недвижимостью была признана недействительной, в судебном порядке должно быть доказано наличие хотя бы одного из оснований для этого. Лишь затем Росреестр сможет изменить запись о переходе прав собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), следует из поступившего в редакцию сообщения регистрирующего ведомства.
Как уточняется в сообщении, запись ЕГРН — это единственное доказательство существования зарегистрированного права собственности на недвижимость. Оспорить эту запись, а также саму сделку с недвижимостью, которая повлекла появление этой записи, можно только через суд, поясняют в Росреестре.
Российское законодательство предусматривает несколько оснований для признания сделки недействительной. Так, согласно ст. 179 Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной, если совершена:
- в результате обмана;
- путем физического или психологического принуждения;
- под воздействием тяжелых жизненных обстоятельств и на заведомо невыгодных условиях.
Дополнительные основания содержатся в ст. 178 Гражданского кодекса. В ней речь о ситуациях, когда сделки совершаются под влиянием существенного заблуждения. Это могут быть заблуждения в отношении:
- предмета и природы сделки;
- лица, с которым совершается эта сделка;
- обстоятельств, которые сторона посчитала причиной, чтобы совершить сделку.
Стороне, оспаривающей сделку с недвижимостью, в суде будет необходимо доказать наличие хотя бы одного из этих оснований. Суд вынесет решение после всестороннего исследования всех доказательств (в том числе — предоставленных второй стороной сделки), поясняют в ведомстве.
Лишь в том случае, если суд признает сделку недействительной, на основании судебных документов Росреестр изменит запись о переходе права собственности в ЕГРН, уточняется в сообщении.
Через Росреестр признать сделку недействительной нельзя
Во внесудебном порядке признать сделку с недвижимостью недействительной нельзя. Для этого недостаточно обратиться только в Росреестр. Регистрирующее ведомство не наделено таким правом, оно не может оценивать волю сторон и их дееспособность в момент регистрации перехода прав на недвижимость.
Кроме того, при судебных разбирательствах Росреестр не является стороной по спорам о праве собственности. К судебному процессу его могут привлекать лишь как третье лицо — для пояснений о процедуре регистрации. При этом он не несет ответственности за возникновение самого спора, типичными причинами которого обычно являются действия или бездействия сторон.
«Гражданам, в свою очередь, следует проявлять максимальную осмотрительность, особенно при заключении сделок, и своевременно обращаться в суд при наличии оснований для оспаривания», — пояснила помощник руководителя Управления Росреестра по Москве Лия Давыдова
Весной 2026 года Верховный суд пояснил принцип реституции в делах о мошенничестве с жильем. Речь о ситуации, когда обе стороны сделки возвращаются в свое первоначальное состояние: продавец получает обратно свою недвижимость, а покупатель — деньги. Не применять двустороннюю реституцию при рассмотрении дел о мошенничестве с жильем по «схеме Долиной» можно лишь при веских основаниях, уточнили в ВС.
