Высокий класс: от чего зависит статус офисных проектов в разных странах
В международной практике офисные здания принято разделять по классам. Градация справедливо считается универсальной, ведь по всему миру компании предъявляют к бизнес-центрам схожие требования. Например, у проекта класса А наверняка будет престижная локация, эффектная архитектура и современная инженерия — в какой бы стране ни было построено офисное здание.
Однако в некоторых государствах на статус бизнес-центра влияет не только общепринятая градация, но и отдельные нюансы. Культурные традиции, географические особенности, ценности общества — все это отражается на рынке коммерческой недвижимости, влияет на цены и поведение арендаторов и покупателей. На примере четырех стран выясняем, какие правила для офисов действуют на региональных рынках и сложились ли в России условия для появления нового класса бизнес-центров.
Зеленый рейтинг Сингапура
Внимание к экологии — одно из ключевых требований, которые предъявляют в Сингапуре ко всему бизнесу и девелоперам в частности. Страна считается одной из самых зеленых в Юго-Восточной Азии. Здесь появляются высотки, украшенные вертикальными садами, на городских улицах поддерживают чистоту, а застройщики строго соблюдают экостандарты при строительстве жилых и коммерческих зданий.
С 2005 года в Сингапуре действует государственная система зеленой сертификации Green Mark. Проекты оценивают по нескольким критериям, включая энергоэффективность, влияние на окружающую среду и рациональное использование водных ресурсов с учетом специфики сингапурского климата.
После оценки здание получает либо стандартный сертификат Green Mark, либо более высокий уровень: «золотой», «золотой плюс» или «платиновый». Получить их зданию позволяют увеличенные показатели ресурсосбережения, например экономия энергии за счет продвинутых систем отопления, вентиляции и управления освещением. Каждый показатель оценивается по балльной системе: сертифицированный проект получает от 50 до 70 баллов, «золотой» — от 70 до 80, «золотой плюс» — от 80 до 90. Получить платиновый сертификат Green Mark могут проекты с 90 баллами и более.
Green Mark помогает городу-государству достигать экологических целей: к 2030 году 80% всех зданий в Сингапуре должны получить экосертификат. Для девелоперов высокие показатели заботы об окружающей среде — сильное конкурентное преимущество. По данным Savills, 95% офисных площадей класса А сертифицированы по экологическим стандартам, причем арендные ставки в зеленых проектах в среднем на 18% выше. В результате складывается прямая связь премиальности и экологичности, а наличие экосертификата становится в Сингапуре ключевым признаком высококлассного офисного проекта.
Устойчивость при землетрясении в Чили
Для Чили сейсмическая активность — не потенциальная опасность, а реальная и регулярная угроза. Некоторые здания успевают доказать или опровергнуть свою устойчивость при землетрясении еще в ходе строительства, а потом несколько раз за свой жизненный цикл — подземные толчки здесь происходят регулярно. Поэтому в стране активно развивают стандарты сейсмостойкости, а инженерная практика постоянно совершенствуется.
На сегодняшний день в Чили действует три сейсмостандарта: NCh433, NCh2745 и NCh2369. Первый из них выступает основой для любого проектирования и говорит о том, что здание не обрушится при сильных толчках, даже если при этом значительно повредится. Стандарт NCh2745 регулирует сейсмическую изоляцию отдельных объектов, например больниц, а NCh2369 разработан для промышленных предприятий, которым особенно важна непрерывность работы.
Офисные здания в Чили по умолчанию соответствуют стандарту NCh433, однако в дополнение к нему девелоперы могут применять особые технологии, которые выделят их продукт на фоне конкурентов. Яркий пример — Gran Torre Santiago, знаменитый офисно-торговый центр высотой 300 м с гибкой фасадной системой и специальными упругими элементами, которые не накапливают напряжение при толчках. Высокая сейсмоустойчивость делает проект привлекательным для резидентов, которым важно продолжать работу в любых условиях, и подтверждает высокий класс бизнес-центра.
Ведическая архитектура в Индии
Вопрос позиционирования офисного проекта нередко оказывается важнее, чем его класс в привычном понимании. Например, в Индии нет ни одного формального закона или постановления, согласно которому девелоперы обязаны соблюдать в своих проектах принципы Васту-шастра — традиционной системы архитектурного планирования и дизайна, зародившейся в Индии несколько тысяч лет назад. Однако девелоперы все равно делают особый акцент на этих принципах, чтобы привлечь к проекту больше внимания и покупателей.
Васту-шастра диктует правила организации пространства, призванные создать гармонию энергий в разных помещениях: от храмов до жилых домов и офисов. Принципы Васту касаются как геометрии здания и расположения в нем различных зон, так и выбора цветовой гаммы. Например, рекомендуется размещать финансовые департаменты с северной или северо-восточной стороны — зон притока энергии, а кабинеты руководителей проектировать на юге или западе — в зонах долга и ответственности.
Хотя девелоперы не обязаны следовать принципам Васту-шастра в своей работе, опросы покупателей подтверждают: ценность этой системы индийского общества невероятно велика. В частности, исследование с участием брокеров, архитекторов и застройщиков из разных городов Индии показало, что почти 93% покупателей предпочитают жилые дома, созданные в соответствии с принципами Васту. Такой же запрос характерен для офисных зданий. Поэтому девелопер, который выводит на рынок проект класса А, выполненный по правилам традиционной системы, получает в Индии больше внимания со стороны статусных арендаторов и покупателей.
Дополнительный А-класс во Вьетнаме
Одна из ключевых примет офисного проекта класса А во всем мире — выгодное расположение. Такие бизнес-центры возводят в центре деловой жизни города, их отличает высокая транспортная доступность и возможность создавать прочные деловые связи с компаниями-партнерами. Кроме того, проекты в составе сложившихся деловых локаций окружены развитой инфраструктурой: ресторанами для проведения деловых переговоров, парками для прогулок в середине дня.
Однако построить по-настоящему престижный офисный проект можно не только в деловом районе, но и далеко за его пределами. Этот тренд характерен для регионального рынка Вьетнама — качественные бизнес-центры в нем вырастают и среди одноэтажной застройки. Поэтому в 2023 году аналитики Savills ввели для региона новую градацию: к привычным классам A, B и C прибавился новый — «A-Субурбия». Как пояснили в Savills, новая категория присваивается качественным объектам в зонах со средней плотностью коммерческой застройки за пределами центрального делового района.
Важно, что по всем остальным параметрам, кроме расположения, класс «А-Субурбия» во Вьетнаме не отличается от класса А. Это говорит о том, что система градации может пересматриваться и расширяться, а знакомый статус премиум получать ответвления, которые делают классификацию проектов более подробной и точной.
Нужен ли России новый класс офисов
В России действует своя система градации офисных зданий: помимо классов A, B и C, в Москве представлен «Прайм», который присуждают проектам, выполненным на высшем уровне мастерства. Характеристиками таких бизнес-центров становятся расположение в наиболее привлекательных локациях, эффектная архитектура, редкие офисные форматы и высокие стандарты эксплуатации здания. Еще одно ключевое отличие — проекты класса «Прайм» могут принадлежать только одному собственнику. При этом особой приметы, по аналогии с зеленым подходом в Сингапуре или традиционной архитектурой в Индии, на российском рынке пока нет.
В условиях быстрой цифровизации и роста значимости технологий в повседневной жизни специфической чертой офисных зданий в России мог бы стать мощный IT-контур. Сейчас российский бизнес внедряет искусственный интеллект в свои процессы, ключевые игроки выводят на рынок роботов-доставщиков, государство стимулирует граждан переходить на расчеты с помощью биометрии — логично, если следующим шагом станет добавление технологичных аспектов в классификацию бизнес-центров.
Цифровизация, безусловно, становится неотъемлемой частью развития качественной офисной недвижимости. При этом современные технологические решения внедряются не только в объектах класса «Прайм», но и в бизнес-центрах других классов. Поэтому технологичность скорее может стать дополнительной характеристикой, применимой к объектам разных категорий, чем основанием для формирования отдельного класса офисной недвижимости, считает президент Ассоциации рынка коммерческой недвижимости (АРКН) Анастасия Архипова.
Анастасия Архипова, президент Ассоциации рынка коммерческой недвижимости:
«Цифровизация сегодня становится одним из наиболее заметных направлений развития рынка. Умные системы управления зданием, автоматизация, решения на базе искусственного интеллекта и цифровые сервисы для арендаторов могут быть реализованы как в объектах Prime и класса А, так и в бизнес-центрах класса B. Поэтому технологичность логичнее рассматривать не как основание для формирования отдельного класса, а как дополнительный параметр оценки объекта, который может применяться внутри разных классов.
В перспективе, если рынок сформирует понятный набор измеримых технологических критериев, они могут получить более формальное отражение в классификации — например, в виде дополнительного технологического маркера.
При этом уже сегодня наряду с классификацией АРКН развивает систему индексов для оценки офисных пространств — более гибкий инструмент, который позволяет детально учитывать современные тренды и технологические решения. Любые изменения самой классификации должны быть взвешенными, опираться на сформировавшуюся практику и учитывать интересы всех участников рынка».
В ответ на запрос «РБК Недвижимости» компания «Галс-Девелопмент», возглавившая в этом году первый «Индекс инновационности девелоперов» фонда «Сколково», заявила, что на рынке уже сформировались предпосылки для выделения цифрового субкласса в сегменте «Прайм». В компании считают, что в основу новой классификации может лечь комплексная цифровизация офисного здания, охватывающая управление инфраструктурой, безопасность и повседневные сервисы для резидентов.
В числе возможных критериев — применение автономных роботизированных систем для уборки и внутренней логистики, единая цифровая платформа для взаимодействия резидентов с инфраструктурой бизнес-центра, биометрические системы контроля доступа и интеллектуальное управление парковочным пространством. Эти технологии уже внедрены в штаб-квартире «Галс-Девелопмент», а накопленный опыт компания масштабирует на новые офисные проекты.
Отличительной чертой субкласса в сегменте «Прайм» также может стать качество среды, где сотрудники офисов общаются и заводят полезные знакомства. Такой проект под названием «Деловое пространство Галс» реализован в бизнес-центре «Искра-Парк». Здесь более 1 тыс. сотрудников из 20 компаний-резидентов встречаются в специализированных клубах: шахматном, гитарном, теннисном, беговом, клубе настольных игр и книжно-киноклубе. На сегодняшний день в общественных пространствах бизнес-центра провели 170 мероприятий, многие — по инициативе самих резидентов. Следующим офисным проектом с «Деловым пространством Галс» станет «Дубининский».
Еще одно нововведение девелопера — совместное использование электромобилей. В апреле текущего года «Галс-Девелопмент» подписал соглашение с компанией «Кама», разработчиком первого российского серийного электромобиля «Атом». Резиденты бизнес-центров и жилых проектов девелопера смогут брать электромобили «Атом» во временное пользование. Машины расположатся на подземных уровнях на специальных парковочных местах с зарядными станциями.
Светлана Мазур, директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости «Галс-Девелопмент»:
Появление класса «Прайм» в 2024 году стало важным этапом развития рынка и позволило зафиксировать новые требования к качеству офисной недвижимости. Однако скорость изменений сегодня значительно выше, чем несколько лет назад. Внутри самого класса «Прайм» уже формируется новый уровень конкуренции. Различия между объектами все чаще определяются не только архитектурой, инженерией или локацией. На первый план выходят цифровые сервисы, автоматизация процессов и способность здания адаптироваться к потребностям резидентов.
По мнению Светланы Мазур, на российском рынке офисной недвижимости уже формируется новый набор характеристик, который в обозримом будущем позволит отличать наиболее технологичные и эффективные бизнес-центры даже внутри класса «Прайм». Эксперт подчеркнула, что сегодня важно начать профессиональную дискуссию о критериях такой дифференциации и определить, какие технологические решения должны стать стандартом для офисной недвижимости будущего.
