Если море, то Каспийское: как Баку перехватывает курортную повестку
Сентябрь 2026 года стал насыщенным месяцем для столицы Азербайджана. С 7 по 11 сентября Баку принимал у себя Климатическую неделю ООН, 24–26 сентября в городе прошел этап «Формулы-1». Финальным аккордом стал II Азербайджанский международный инвестиционный форум, который завершился 26 сентября.
На первый взгляд, три мероприятия никак не связаны друг с другом. Но вместе они сделали Баку еще заметнее на международной арене и показали, как «Город ветров» на побережье Каспийского моря развивает инфраструктуру, туризм и деловую среду.
«Такие события привлекают к стране международное внимание, а для инвестора это сигнал, что государство вкладывается в свою репутацию и в инфраструктуру. Во время крупных событий растет спрос на краткосрочную аренду и отели, а после них остаются дороги, сервис и узнаваемость. Иностранный покупатель спокойнее вкладывается туда, где регулярно проходят события мирового уровня. Для него это знак, что страна открыта и предсказуема», — объяснила в комментарии «РБК-Недвижимости» партнер агентства по инвестиционной иммиграции Aftera Наталия Фридлендер.
Вместе с аналитиками выясняем, почему Азербайджан стал перспективным направлением для вложений, как будет развиваться туристическая сфера на берегу Каспийского моря и что все это означает для российского инвестора в курортную недвижимость.
В стороне от мировых катаклизмов
Возможно, самым неожиданным преимуществом Азербайджана оказалось его расположение. Пока «Формула-1» отменяет гонки в Бахрейне и Саудовской Аравии из-за войны в Персидском заливе, а ближневосточные авиакомпании приостанавливают полеты, Баку сохраняет привлекательность как доступное и комфортное направление для путешествий. Сюда можно без пересадки прилететь из Москвы, Пекина, Каира или европейских столиц — и уже в аэропорту путешественника встретит теплый ветер «гилавар», согревающий зимой, или прохладный «хазри», помогающий сохранить прохладу знойными летними днями. Именно им город обязан своим прозвищем «Город ветров». Сегодня возможность путешествовать с комфортом, не беспокоясь о сложной логистике, становится все более значимым фактором при выборе направления для отдыха.
Ильхам Алиев, президент Азербайджанской Республики:
«Азербайджан — одно из самых безопасных мест в мире. Думаю, стоит также упомянуть хороший климат, а точнее девять климатических зон в относительно небольшой стране, отличную кухню, гостеприимных людей, а также такие значимые события, как проведение гонки «Формулы-1», традиционные бои UFC и многое другое».
Впрочем, взлет Баку как комфортного места для отпуска и перспективной юрисдикции для бизнеса начался задолго до последней волны катаклизмов. За последние 20 лет Азербайджану как стране удалось привлечь более $350 млрд инвестиций, рассказал на международном инвестиционном форуме в Баку президент страны Ильхам Алиев.
Разумеется, часть этой суммы пришлась на сырьевой сектор: Азербайджан остается экспортером нефти, критичным для мировой экономики. Но и без нефти страна все активнее открывается миру. Увидеть это можно своими глазами, прогулявшись по улице Низами в центре Баку, поднявшись на Девичью башню Старого города или отправившись в один из природных памятников, которыми так богата страна: в любой из этих точек не затихает иностранная речь от многочисленных туристов и предпринимателей, которые приехали совместить посещение Азербайджана с изучением возможностей, которые открываются здесь для бизнеса. За 2025 год страну посетили 2,57 млн человек. К 2030 году это число должно увеличиться до 3,8 млн, прогнозируют в местном Министерстве туризма. По их расчетам, через четыре года количество ночей, проведенных туристами в гостиницах, увеличится до 6,32 млн, а доход страны от иностранных гостей возрастет в два раза.
«Нам необходимо следовать общей тенденции экономического развития и использовать наш потенциал в секторах, не связанных с нефтью и газом, для обеспечения долгосрочного и устойчивого роста», — честно признает президент Азербайджана Ильхам Алиев. По его словам, на сегодняшний день более 70% ВВП Азербайджана составляет ненефтяной сектор, а многие международные компании из разных секторов экономики рассматривают страну как партнера.
Станет ли Баку новым центром туризма
Индустрия путешествий становится приоритетным направлением развития ненефтяной экономики — таков главный тезис программы развития туризма Азербайджана на ближайшие годы. В стране планируют увеличить международный туристический поток за счет повышения доступности авиабилетов. В Азербайджане также намерены бороться с сезонностью поездок и нехваткой кадров, развивать бренд страны как локации для отдыха на международной арене. «Азербайджан может превратиться в настоящий курортный и развлекательный центр, сочетающий в себе особенности Лас-Вегаса, Дубая и Майами», — заявил в рамках II Азербайджанского международного инвестиционного форума бизнесмен Эмин Агаларов.
Примечательно, что главной моделью будущей туристической инфраструктуры Азербайджана и Баку называют не отдельные объекты, а полноценные кластеры, которые будут объединять в себе функцию размещения, инфраструктуру для отдыха, развлечений и проведения мероприятий. Такое устройство характерно для крупных курортных кластеров.
Анар Гулиев, председатель Государственного комитета по градостроительству и архитектуре Азербайджана:
«Баку создает новые территории для развития, расширяя экономический и градостроительный потенциал города. Характерный пример: Sea Breeze, где масштабное комплексное развитие способствует формированию современной городской инфраструктуры и созданию новой точки притяжения на побережье Каспийского моря».
Sea Breeze — грандиозный город-курорт с застроенной площадью в 1 тыс. га, в составе которого возведено 3,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Проект реализуется в формате «города в городе»: жилые кварталы соседствуют с коммерческими пространствами, школами, местами для отдыха, отелями и городской инфраструктурой. Как сообщили в девелоперской компании «Нардаран Инвест», на территории проживают 60 тыс. резидентов — и их число неуклонно растет.
В комментарии для «РБК-Недвижимости» сооснователь и управляющий партнер агентства Tranio Михаил Буланов назвал Sea Breeze не просто проектом, а отдельным курортным рынком внутри Азербайджана: «По мастер-плану и масштабу заявленной инфраструктуры Sea Breeze ближе к курортам ОАЭ. В проекте предусмотрены насыпные острова, гавань, концертная площадка Dream Arena на 30 тыс. зрителей, цирковая арена, ледовый дворец, стадион по стандартам FIFA и UEFA, серф-волна, кластер люксовых брендов, торговые пространства, спа-кластер и крупнейшее в Европе казино».
Как меняется выбор инвесторов
Россияне — заметные покупатели недвижимости в Азербайджане. По сведениям Государственного комитета по вопросам имущества, в 2021–2025 годах россияне приобрели в Азербайджане 4638 объектов. В тройку лидеров также вошли Грузия и Турция, но их показатели значительно ниже — граждане этих стран купили в Азербайджане 716 и 312 объектов соответственно. Показательно, что всего иностранные граждане приобрели 6913 лотов — то есть россияне сформировали более половины спроса.
Эта картина заметно контрастирует с динамикой вложений россиян в зарубежные активы в целом. Согласно подсчетам агентства Intermark Global, по итогам первого полугодия 2026 года спрос россиян на недвижимость в других странах рухнула на 23%. То, что в таких условиях россияне сохранили интерес к объектам в Баку, требует отдельного изучения. По просьбе «РБК-Недвижимости» причины выявили в агентстве по инвестиционной иммиграции Aftera.
Наталия Фридлендер, партнер агентства Aftera:
«За последние годы спрос на недвижимость в Азербайджане со стороны состоятельных россиян заметно вырос. У российских инвесторов стало гораздо меньше мест, куда можно вложиться. Европа давно перестала быть для них дружелюбной: счета не открывают, сделки проверяют дольше, возможности для инвестиций сужаются. В Юго-Восточной Азии одна за другой случаются истории с недвижимостью: то скандал на Бали, то в Таиланде, где власти начали изымать виллы из-за нарушений при оформлении земли и строительстве. А из-за нестабильности в районе Персидского залива даже Эмираты уже не кажутся таким спокойным местом, каким были пару лет назад. На этом фоне Азербайджан выглядит все привлекательнее: он рядом, там говорят по-русски, все понятно в быту, и до недавнего времени этот рынок был недооценен».
По итогам первого полугодия 2026 года самой востребованной среди российских инвесторов страной оказались Объединенные Арабские Эмираты, на которые пришлось более половины спроса на жилую недвижимость, подсчитали в NF Group. Второе место занял Таиланд (17%), третье — Турция (12%). Россияне также приобретали жилье в Сербии, Грузии и на Маврикии. В комментарии «РБК-Недвижимости» директор департамента зарубежной и курортной недвижимости NF Group Анна Ларина указала, что подход россиян к предложению за рубежом стал более прагматичным — покупки все чаще совершают не для жизни и вложений, а как инструмент для решения конкретных стратегических задач.
По словам Наталии Фридлендер, в Азербайджане состоятельным людям нравится сочетание трех факторов: потенциального роста стоимости, понятной среды и возможности самим пользоваться объектом, а не только держать его как актив. Недвижимость в Баку отвечает на каждый из этих запросов. «Страна активно развивается, в инфраструктуру вкладывают серьезные деньги, и цены пока далеки от уровня Дубая или средиземноморских курортов. Кроме того, капитал сейчас перетекает в юрисдикции, которые считаются более безопасными, и часть денег, которые раньше шли в страны Залива, уходит в Баку. Это само по себе поддерживает рост рынка», — уверены в Aftera.
Анализируя Sea Breeze как пример масштабного курортного кластера в Баку, Михаил Буланов из Tranio сравнил его с курортами других стран: Грузии, Турции и ОАЭ. «В Турции и Грузии курортная недвижимость чаще развивается отдельными проектами. На Анталийском побережье Турции плотная и несогласованная застройка в некоторых локациях затрудняет доступ к морю, поэтому результат покупки сильно зависит от конкретного участка. В Грузии есть отдельные комплексные курорты, но нет сопоставимого централизованного проекта, где жилье, пляжи, отели, спорт, события, ретейл и развлечения развиваются внутри одной территории», — сообщил Буланов.
В последние годы Азербайджан все чаще оказывается в поле зрения тех, кто ищет альтернативу привычным зарубежным направлениям. Развитие инфраструктуры, рост туристического потока и крупные курортные проекты делают местный рынок недвижимости заметнее. Для российских инвесторов Баку пока остается не самым очевидным, но потенциально интересным выбором — особенно на фоне более дорогих и перегретых рынков.