Ввод офисов в Москве за три квартала 2026-го поставил 12-летний рекорд
За первые три квартала 2026 года в Москве было введено в эксплуатацию 900 тыс. кв. м офисной недвижимости. Это на 82% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и является рекордным показателем с 2014-го, сообщили «РБК Недвижимости» аналитики CORE.XP.
Несмотря на рекорд, риски срыва сроков сохраняются
По прогнозу аналитиков, за весь 2026 год в Москве будет введено 1,3 млн кв. м офисов — вдвое больше, чем в 2025 году. При этом сохраняются риски срыва сроков сдачи ряда объектов, уточнили в CORE.XP:
- в IV квартале из 418 тыс. кв. м, заявленных к вводу, 44% (или 182 тыс. кв. м) могут быть перенесены на 2027 год;
- а за весь 2026 год доля площадей с переносами ввода может составить 14%.
Однако более 80% ранее заявленных к вводу офисов будут сданы своевременно, прогнозируют в компании.
Лишь треть нового офисного объема доступна для сделок, но общий объем предложения растет
«Несмотря на значительный объем нового строительства, большая часть площадей уже распределена между будущими пользователями», — говорят в CORE.XP. И уточняют: из всего заявленного к вводу в этом году объема офисов:
- 67% (883 тыс. кв. м) уже проданы или арендованы;
- 14% (178 тыс. кв. м) предлагаются как в аренду, так и в продажу — на выбор клиента;
- 10% (132 тыс. кв. м) — исключительно на продажу;
- 9% (125 тыс. кв. м) — только в аренду.
Таким образом, всего для сделок сейчас доступна лишь треть (33%) заявленного к вводу в этом году объема новых офисов, или 435 тыс. кв. м. Однако среди всего объема имеющихся в Москве офисов (с учетом построенных ранее) доля никем не купленных и не арендованных помещений классов «Прайм», А, Б+ и Б- продолжает нарастать, уточняют аналитики. По итогам третьего квартала она составляет 7,2% (против 7% кварталом ранее и 4% в середине прошлого года) и превышает 1,45 млн кв. м.
Из них:
- 56% (или 813 тыс. кв. м) — это первичное предложение, к которому аналитики причисляют объекты с отделкой и без в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию со второго квартала прошлого года. За год объем этого предложения вырос в 2,1 раза;
- 44% (или 639 тыс. кв. м) — это вторичное предложение. За год оно выросло на 78%, уточняют в CORE.XP.
Средняя площадь купленного офиса снизилась на треть
Совокупный объем сделок с офисами (как с вводящимися в эксплуатацию в этом году, так и со сданными ранее) за первые три квартала 2026 года составил 893 тыс. кв. м — на 14% меньше, чем годом ранее, говорят аналитики.
При этом сделки купли-продажи по объему снизились на 32%, до 289 тыс. кв. м. Однако число сделок возросло на 10%, до 971 за первые десять месяцев 2026-го. Причина в том, что более чем на треть (на 35%) снизилась средняя площадь приобретаемого офиса — до 295 кв. м. А 81% от всех сделок купли-продажи пришелся на строящиеся офисы, подсчитали аналитики.
Объем арендных сделок снизился значительно меньше — на 2%, до 604 тыс. кв. м, но по количеству таких сделок тоже наблюдается существенное годовое падение — на 28%, до 778 договоров аренды за первые три квартала 2026-го. Такая диспропорция показателей связана с тем, что на рынке аренды (в отличие от рынка купли-продажи) средний размер арендованного офиса вырос на 23%, до 759 кв. м, пояснили в CORE.XP.
С начала года в Москве снизился и объем чистого поглощения офисных площадей, отмечают аналитики. Этот показатель рассчитывается как сумма занятых на начало периода площадей и новых введенных за это время площадок за вычетом занятых площадок на конец периода и учитывает не только новые сделки, но и высвобождающиеся площадки. Если в первые три квартала прошлого года объем чистого поглощения офисов составлял 408 тыс. кв. м, то по итогам девяти месяцев этого года — 363 тыс. кв. м.
«Таким образом, рекордный ввод нового предложения не сопровождался сопоставимым увеличением фактически занятых площадей», — говорят аналитики. Это следствие того, что значительная часть введенных объектов реализовывалась отдельными блоками и этажами либо представляла собой здания, построенные для конкретных пользователей, уточняют они. Кроме того, это связано с выходом на рынок значительного объема (263 тыс. кв. м) офисных площадей в одной из башен «Москва-Сити», а также с большим числом сделок, вызванных переездом офисных арендаторов из одних бизнес-центров в другие.
Рынок в поиске нового баланса
Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP:
— Московский офисный рынок проходит этап изменения баланса спроса и предложения. За девять месяцев 2026 года объем нового строительства достиг рекордного с 2014 года уровня, однако этот рост сопровождается сокращением объема сделок и увеличением доли свободных площадей. При этом значительная часть новых объектов уже продана, арендована или строится для конкретных пользователей.
Поэтому рекордный ввод не означает равномерного увеличения доступного предложения во всех сегментах. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от того, насколько новые офисные площади соответствуют реальным потребностям компаний по расположению, размеру и готовности к переезду.
В Москве главными строителями офисов стали застройщики жилья. Расширение деятельности жилых девелоперов Москвы на непрофильный для них тип недвижимости связано с нюансами развития проектов КРТ, а также льготами, предоставляемыми по программе создания новых рабочих мест в столице, поясняли аналитики.
