Спрос на гибкие офисы в Москве упал вдвое. В чем причина
В 2026 году в Москве резко снизился спрос на гибкие офисы (их также называют сервисными офисами). В результате доля вакантных площадей в них растет, а новых объектов этого формата девелоперы выводят на рынок все меньше. Об этом «РБК Недвижимости» сообщили аналитики CORE.XP и подтвердили другие эксперты.
По данным CORE.XP, за первые восемь месяцев 2026 года в Москве было арендовано 30 тыс. кв. м гибких офисов — на 55% меньше, чем за сопоставимый период прошлого года. Спад фиксируется и в количестве рабочих мест на арендуемых площадях гибких офисов. Так, по предварительным данным IBC Real Estate, в третьем квартале 2026 года объем спроса на столичные гибкие офисы составит 9,5 тыс. рабочих мест — на 22% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Гибкие офисы (они же — сервисные офисы) — это готовый офисный продукт, в котором компания получает не только рабочее пространство (без жесткого закрепления рабочих мест за конкретными сотрудниками), но и весь необходимый сервис. Это позволяет быстрее въехать в новый офис и гибче управлять объемом занимаемых площадей.
Почему снижается спрос на гибкие офисы
Снижение показателей по гибким офисам эксперты связывают с общим падением спроса на офисном рынке. «Объем сделок как в классических офисах, так и на сервисных площадках сокращается на фоне общего снижения темпов экономического роста и охлаждения деловой активности. Ввиду сокращения платежеспособности арендаторов и перехода бизнеса к режиму экономии и оптимизации расходов горизонт принятия решений по смене офиса увеличивается. Компании откладывают свои планы по переезду в ожидании стабилизации рынка и снижения запрашиваемых арендных ставок», — поясняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
В то же время, как напоминают в CORE.XP, нынешнее снижение спроса на гибкие офисы произошло после бурного роста этого сегмента в прошлые годы. «Текущая коррекция рынка — закономерный этап взросления сегмента. После периода активного спроса рынок перешел к более сдержанному росту. На фоне замедления экономики компании стали осмотрительнее подходить к аренде: тщательнее контролируют бюджеты и дольше согласовывают сделки. Рост ставок дополнительно ограничивает активность арендаторов», — говорит исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина.
«Рост спроса сдерживает общая осторожность бизнеса в вопросах расширения и найма», — добавляет заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. Однако интерес к сделкам с гибкими офисами, хоть и в сниженном количестве, но по-прежнему присутствует. «Одна из ключевых задач арендаторов в 2026 году — оптимизация расходов и повышение гибкости офисной модели, и гибкий офис как раз позволяет это сделать: быстро масштабировать площадь, не инвестировать в отделку и инфраструктуру и сократить объем долгосрочных обязательств», — поясняет Горячева.
Кто арендует гибкие офисы в 2026 году
По данным CORE.XP, в этом году основной интерес к гибким офисам проявляют компании из секторов недвижимости и строительства (на них приходится 56% спроса), IT и телекоммуникаций (15%), а также фармацевтики (12%). А средняя ставка аренды фиксированного рабочего места приближается к 53 тыс. руб. за рабочее место в месяц (включая НДС, операционные и коммунальные расходы, а также дополнительные услуги), поясняют эксперты.
Новых гибких офисов строится меньше
Снижение спроса на гибкие офисы привело к росту вакантных площадей в них. Как уточняют в CORE.XP, за год эта доля увеличилась на 16,1%. Например, в объектах сетевых операторов сейчас вакантны около 12,1 тыс. рабочих мест, а почти 60% вакансий сосредоточены внутри Третьего транспортного кольца (ТТК).
В силу снижения спроса и нарастания вакансий девелоперы стали реже выводить на рынок новые объекты формата гибких офисов. По данным аналитиков, на конец первого полугодия 2026 года в Москве насчитывалось 458 тыс. кв. м гибких офисов более чем на 65,9 тыс. рабочих мест. Пик ввода таких площадей приходился на 2021–2022 годы, после чего девелоперская активность стала снижаться.
Так, с начала 2026 года в эксплуатацию было сдано три таких крупных объекта, а до конца года планируется ввод еще трех. В результате по итогам всего 2026-го в Москве будет введено 23 тыс. кв. м гибких офисов (на 1,5 тыс. новых рабочих мест) — на 40% меньше, чем годом ранее, подсчитали в CORE.XP.
Как при снижающемся спросе привлечь новых арендаторов в гибкие офисы
Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP:
«В условиях оптимизации расходов все большее значение приобретает готовность помещения к переезду: бизнес стремится сократить не только арендные затраты, но и сроки и дополнительные расходы на запуск нового офиса.
В этом отношении гибкие офисы имеют преимущество перед классической арендой — помещение уже оборудовано, инфраструктура готова, а переезд можно осуществить значительно быстрее. Поэтому операторы, способные предложить гибкие коммерческие условия, качественный сервис и готовое к работе пространство, получают дополнительные возможности для удержания и привлечения арендаторов».
Если спрос на гибкие офисы снижается, то объем инвестиций в офисные блоки и этажи, наоборот, растет. По России в целом он удвоился за год. Более трети объема новой офисной недвижимости сейчас предлагается в продажу офисами и этажами.
