Почему новостройки не подешевели при падении продаж: объяснение экспертов
Нынешний год стал для рынка новостроек Москвы одним из худших с точки зрения продаж за последние десять лет. За первые три квартала 2026 года в Москве было заключено около 38 тыс. сделок в новостройках — это на 36% меньше, чем годом ранее, и новый минимум с 2017 года. Несмотря на это, цены на новостройки продолжили расти. Редакция «РБК Недвижимости» спросила у экспертов, почему цены на строящееся жилье не падают, несмотря на низкие продажи.
Почему цены не снижаются
Снижение спроса далеко не всегда приводит к снижению цен. На московском рынке новостроек действует сразу несколько факторов, поясняет основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Во-первых, меняется структура предложения: в Старой Москве постепенно сокращается доля комфорт-класса (-16 п.п., до 33,5% за пять лет), а бизнес-класс занимает все более заметное место (54%). Для девелоперов строительство жилья более высокого класса в ряде случаев оказывается экономически привлекательнее. Несмотря на более высокие затраты, такие проекты могут обеспечивать большую доходность при условии достаточного спроса и успешной реализации. В результате средние цены на новостройки могут продолжать расти даже при снижении продаж. «И это не обязательно означает, что каждая квартира становится дороже. Увеличение доли более дорогого жилья в структуре предложения поддерживает рост средней цены квадратного метра даже при сдержанном спросе», — пояснила основатель bnMAP.pro.
Предложение новостроек в Старой Москве по классам жилья в октябре 2026 г.
| Класс жилья | Лоты, 2026, тыс. шт. | Доля, % | Изменение доли за 5 лет, п.п |
|---|---|---|---|
| Комфорт | 15,4 | 33,5% | -16 |
| Бизнес | 24,8 | 54% | +12,4 |
| Премиум | 3,4 | 7,4% | +2,5 |
| Элитный | 2,3 | 5,1% | +3,2 |
Данные: bnMAP.pro
Во-вторых, застройщики сегодня ограничены условиями проектного финансирования, продолжила эксперт. Они должны учитывать финансовую модель проекта, обязательства перед банком и необходимость поддерживать определенный уровень выручки. «Поэтому резкое снижение цен не всегда экономически оправданно. Чаще девелоперы предпочитают точечные скидки и специальные условия покупки, позволяющие стимулировать спрос без масштабного пересмотра всех цен по проекту», — добавила она.
«Застройщики воспринимают квартиры как «вечную ценность»
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко
«Застройщики не готовы снижать цены даже при падении спроса на жилье. Они воспринимают квартиры как «вечную ценность», полагая, что их купят в любом случае. Кажется, что нужно просто подождать, и рано или поздно покупатель найдется, но это иллюзия.
Кроме того, снижать цены застройщики не всегда могут по объективным причинам. Маржинальность девелоперского бизнеса за последний год заметно просела, и многие проекты работают на грани безубыточности. Себестоимость строительства растет. Любое резкое понижение цены может вывести проект в область отрицательных значений. Поэтому застройщики предпочитают сдерживать цены, используя рассрочки и другие временные меры».
При каких условиях цены на новостройки в столице могут снизиться
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен на новостройки в целом на столичном рынке в ближайшей перспективе маловероятно. При этом возможно сокращение стоимости квартир в отдельных проектах. Например, если темпы продаж в конкретном ЖК не соответствуют финансовой модели проекта, а стоимость квартир оказывается выше, чем у сопоставимых конкурентов.
«Условно говоря, если покупатель может приобрести аналогичную квартиру за 17 млн руб., зачем ему платить 20 млн руб.? В такой ситуации застройщику приходится корректировать цены, чтобы поддерживать необходимый объем продаж», — пояснила Ирина Доброхотова.
Но в целом по рынку цены продолжают расти в том числе из-за упомянутого выше изменения структуры предложения. «Поэтому даже при отдельных снижениях цен в конкретных проектах среднерыночный показатель может оставаться стабильным или продолжать расти. При этом устойчивого, поступательного и многолетнего снижения средних цен мы скорее не ожидаем», — добавила эксперт.
Олег Репченко, в свою очередь, считает, что условия для снижения цен на новостройки в Москве уже сложились. «Тот спад продаж, который мы наблюдаем последние месяцы, просто не оставляет застройщикам иного выбора. Если говорить о перспективе года, то тренд на снижение стоимости новостроек постепенно будет нарастать», — считает эксперт.
Однако, по его словам, застройщики предпочтут о падении цен не говорить и завуалировать его скидками. «Наиболее серьезные дисконты, вероятно, будут предлагаться не публично, а «тихо» — под конкретного покупателя. Также получат широкое развитие скрытые скидки по схеме «больше за те же деньги» — например, не снижение заявленной цены квартиры, но включение в нее парковочного места или отделки», — заключил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
