Новые рынки недвижимости на карте: что ожидает инвесторов

Правительства одних стран, чьи слабые рынки недвижимости не в состоянии поддерживать местную экономику, прибегают к открытию рынков для иностранных покупателей. Но практика показывает, что снижение ограничений — отнюдь не панацея для рынка жилья. Другие страны, чье экономическое положение можно назвать устойчивым, напротив, намеренно лишают иностранцев доступа к некоторым объектам или регионам, желая сохранить баланс спроса и предложения на рынке жилья. В последнее время сразу три государства — Куба, Вьетнам и Индонезия — изъявили желание пойти навстречу зарубежным покупателям недвижимости. Европейские страны, в числе которых Швейцария и Австрия, остаются верны тактике «твердых ограничений», позволяющей контролировать собственные рынки, сохраняя статус одних из самых ликвидных рынков Европы.

Куба

После новости о возобновлении дипломатических отношений между Кубой и США спустя более чем пять десятилетий взаимного противостояния многие международные инвесторы лелеяли мысль об успешном выходе на открывающийся рынок. Но кубинские власти поспешили вернуть мечтателей с небес на землю: страна готова продавать недвижимость иностранцам, но не так свободно, как многие рассчитывали. Иными словами, вероятность того, что кубинский рынок жилья откроется для иностранных инвесторов, конечно, существует, однако право на приобретение местной земли, которая считается национальным достоянием, по-прежнему принадлежит исключительно резидентам страны. Практически полное отсутствие рынка купли-продажи недвижимости отражается на ценообразовании. Учитывая, что еще недавно сами местные жители не имели права продавать и приобретать жилье, определить, по какой цене продавать объекты на кубинском рынке, окажется непросто, и инвесторы, которые решат выйти на незнакомый рынок, могут столкнуться со спекулянтами, намеренно завышающими цены. Недаром сценарий развития рынка недвижимости напоминает историю одного известного города в ОАЭ. Огромное количество покупателей активов в Дубае сначала спровоцировало невероятный взлет цен, но спустя некоторое время из-за отсутствия конечного потребителя стоимость жилья так же резко упала. Кубинский рынок вполне может повторить судьбу Дубая: примерно через четыре-пять лет после его открытия для международных инвесторов цены начнут движение вниз. Стоит отметить, что между Кубой и Дубаем существует одно принципиальное отличие: на недвижимости Дубая все хотели заработать, но никто не хотел там жить, а жить на Кубе или хотя бы иметь там «дачу» мечтают многие россияне.

Длительная стагнация и изоляция от мировой экономики не прошли для Кубы бесследно. Кризисный рынок характеризуется двойственным состоянием жилого фонда: с одной стороны, более 130 тыс. жителей Гаваны живут в приютах или в жилых объектах низкого качества, а мигранты из бедной восточной части Кубы вынуждены селиться в трущобах на окраине города или в аварийных многоквартирных домах. С другой стороны, множество пустующих домов простаивают в ожидании покупателей. Кроме того, отсутствие эффективной системы защиты прав собственности делает приобретение местной недвижимости слишком рискованным для иностранца: государственная статистика подтверждает, что 60% предприятий, созданных иностранцами на Кубе, были закрыты. Низкая ликвидность местных объектов, отсутствие развитой банковской инфраструктуры и системы страхования превращает местный и без того рискованный рынок в инвестиционную «черную дыру». А значит, потенциальная либерализация правил иностранных инвестиций, позволяющая гражданам других стран приобретать жилые и коммерческие объекты, вряд ли сможет в ближайшие несколько лет привлечь в страну зарубежный капитал. С точки зрения спекуляций Куба может быть интересна россиянам, особенно тем из них, кто любит рисковать. Но, выходя на кубинский рынок, стоит помнить о том, что инвестор, не защищенный государством, может с легкостью потерять деньги, вернуть которые не поможет ни один судебный орган Острова свободы.

Вьетнам

Азиатское государство, которое проводит политику экономической открытости еще с 1980-х годов, с 1 июля 2015 года открыло свой рынок недвижимости навстречу иностранному капиталу. Именно эта дата стала отправной точкой для нового этапа развития вьетнамского рынка: с 1 июля покупатели-нерезиденты наконец смогут стать собственниками местного жилья. Отныне иностранцам разрешено приобретать до 30% квартир в кондоминиумах и до 250 домов, которые располагаются в пределах одного административного района, где недвижимость находится в лизхолде (аренде) на 50 лет.

Однако на деле до полного открытия рынка еще далеко. Несмотря на то что после нескольких лет падения в 2014 году появились первые признаки восстановления вьетнамского рынка, темп его развития оказывается чересчур медленным. Виной всему не только слабая экономика и отсутствие достаточного количества спроса со стороны арендаторов жилья, но и растущая кредитная зависимость вьетнамцев, которая рискует вызвать образование пузыря. Повышение кредитных потоков достигло пикового уровня, и в первом квартале 2015 года общая сумма кредитов на покупку объектов вьетнамской недвижимости составила $14,51 млрд, увеличившись на 20% по сравнению с концом 2013 года. Чтобы избежать полного краха рынка, банковский сектор должен тщательно контролировать ипотечные кредиты и обеспечивать максимальную прозрачность, с чем пока справляется с большим трудом.

Сегодня ряд инвесторов подтверждает, что огромное количество бюрократических проволочек и несогласованность между действиями федерального правительства и властей на местах тормозит процесс заключения сделок, что приводит к негативным последствиям для самих инвесторов. С момента ослабления ограничений для иностранцев прошло не так много времени, и, вероятно, в ближайший год кардинально ситуация измениться не сможет.

Показатели вьетнамского рынка жилья также остаются весьма скромными. Цены на жилую недвижимость во Вьетнаме в первом квартале 2015 года зафиксировали падение на 0,39% относительно четвертого квартала 2014 года. Средняя стоимость жилья в Ханое за этот же период также опустилась на 1% по сравнению с предыдущим кварталом. Шаги правительства навстречу международным инвесторам не смогли полностью облегчить их выход на местный рынок. Одним из препятствий для иностранных граждан, желающих приобрести вьетнамские жилые объекты, остаются высокие налоги. Налог на прибыль, полученную от сдачи жилья в аренду, достигает 20%, а налог на прирост капитала — 25%. Решающим фактором, говорящим отнюдь не в пользу местного рынка жилья, становится обязательное наличие действующей долгосрочной вьетнамской визы. Доходность от 3,5 до 5,5% годовых не способна всерьез заинтересовать иностранных покупателей жилья. В результате, выбирая между высоким налогообложением, сложностями с оформлением объекта и долгосрочным ожиданием, инвестор все чаще предпочитает азиатским рынкам европейские.

Индонезия

Еще одной страной, предпринимающей шаги в сторону открытия своих границ для иностранных инвесторов, стала Индонезия. В мае этого года индонезийские власти сообщили о том, что скоро местная недвижимость будет доступна для международных покупателей и инвесторов. Несмотря на то что точная дата открытия индонезийского рынка пока неизвестна, правительство уже сегодня подтвердило, что иностранцы смогут стать собственниками недвижимости, в том числе дорогостоящих апартаментов стоимостью свыше $380 тыс. Следом последовала другая новость, подтверждающая, что программа «открытых дверей» в Индонезии продолжается: в начале июня страна ввела безвизовый режим для России и еще 44 стран.

Индонезийские правительство неслучайно решило шагнуть навстречу гражданам других государств, в том числе и иностранным покупателям недвижимости. Такой правительственный ход призван помочь экономике страны, темпы развития которой выглядят довольно слабо. В первом квартале 2015 года экономический рост замедлился на 4,71%, а ВВП страны сократился на 0,18% по сравнению с предыдущим кварталом. На фоне замедления экономики на индонезийском рынке жилья продолжается падение и снижаются темпы выхода на рынок новых жилых объектов. Ослабление местной валюты по отношению к доллару США привело к увеличению затрат на строительство, сделав стройматериалы как минимум на 30% дороже.

Снижение покупательной способности местного населения также способствовало падению цен на жилье. В первом квартале стоимость жилых объектов в 14 крупных городах Индонезии снизилась на 0,27%. На рынке аренды также наблюдается спад: в первом квартале ежемесячная средняя арендная ставка упала на 2% относительно предыдущего квартала и для апартаментов в Джакарте площадью 60 кв. м составила $1308.

Резкое падение цен на нефть серьезно отражается на нефтедобывающих развивающихся рынках, к числу которых принадлежит и Индонезия. Безусловно, падение экономических показателей ощущается и на местном рынке жилья, тем более что большинство проектов в сфере недвижимости сегодня финансируются правительством. Однако индонезийский рынок больше всего зависит не столько от динамики стоимости барреля нефти, сколько от развития инфраструктуры. Сократив расходы на субсидирование топливного сектора, индонезийское правительство планирует выделить на поддержание сектора инфраструктуры свыше $20 млрд, что может существенно повысить инвестиционную привлекательность этой страны.

Несмотря на грядущее «потепление», индонезийский рынок пока остается недоступным для международных инвесторов. Кроме того, выход на неизвестный рынок связан с серьезными рисками потери капитала: известные схемы, регулярно используемые инвесторами, на непроверенном рынке могут и не сработать. Доходность местных объектов, которая колеблется в пределах от 2,6 до 5% годовых, вряд ли сможет убедить потенциальных инвесторов в обратном.

Швейцария

Первое место в списке европейских стран, поддерживающих политику ограничений для международных покупателей недвижимости, занимает Швейцария. Причиной тому послужил неослабевающий спрос со стороны покупателей жилья, в том числе и иностранных граждан. Устойчивая экономика наравне с четким государственным регулированием швейцарского рынка жилой недвижимости делает местные активы основными претендентами на место в инвестиционном портфеле.

Опасаясь чрезмерного роста цен, швейцарское правительство принимает меры по контролю рынка недвижимости, ограничивая спрос, в том числе со стороны иностранцев. Во-первых, нерезидентам Швейцарии довольно трудно получить разрешение на покупку местных жилых объектов. Во-вторых, граждане других государств не могут приобретать жилье в швейцарских кантонах Цюрих и Женева. В-третьих, действует специальное ограничение квот на покупку жилой недвижимости в Швейцарии, в рамках которого в год выдается не более полутора тысяч разрешений на покупку местных жилых объектов. В-четвертых, зарубежные покупатели не могут приобретать жилье, общая площадь которого превышает 240–250 кв. м. И наконец в-пятых, приобретенное в Швейцарии жилье нельзя выставлять на продажу в течение пяти лет. Все эти меры свидетельствуют о том, что правительство страны не теряет уверенности в инвестиционном потенциале местных активов. Опыт показывает, что подобные ограничения не способны отпугнуть инвесторов, заинтересованных в сохранении своего капитала.

Более десятка лет экономика Швейцарии демонстрирует стабильность, а на фоне уверенного роста спроса продолжает двигаться вверх и стоимость жилья. Цены на жилую недвижимость в первом квартале 2015 года увеличились на 2,9% относительно того же периода прошлого года. Швейцария с характерной ей точностью не первый год удерживает лидерские позиции благодаря доходности от сдачи объектов в аренду, которая колеблется от 3,3 до 4% годовых, а также низких ипотечных ставок, составляющих примерно от 1,22 до 2,2%. Швейцарский рынок жилья продолжает привлекать зарубежных инвесторов, число которых в ближайшие несколько лет способно вырасти еще как минимум на 10%.

Австрия

Вторая европейская страна, отличающаяся строгим государственным контролем, направленным в том числе и на рынок жилой недвижимости, так же, как и Швейцария, ограничивает право иностранцев на приобретение объектов на местном рынке.

Австрийские правила в основном касаются нерезидентов Европейского союза: последние не могут приобретать дома в Тироле, Зальцбурге и Форальберге при оформлении на физическое лицо, а для покупки жилья в других австрийских регионах гражданину одной из стран, не входящих в состав ЕС, необходимо получить специальное разрешение. Приобретение недвижимости на всей территории Австрии доступно нерезидентам ЕС только в том случае, если они являются собственниками компании, расположенной в одной из стран Евросоюза.

Австрийский рынок жилой недвижимости сохраняет стабильность, удерживая цены на довольно высоком уровне. Стоимость квадратного метра в столице страны Вене в центре города сегодня составляет порядка €6200. В первом квартале 2015 года цены на жилье в Австрии поднялись вверх на 2,4% относительно того же периода прошлого года. Количество арендованных квартир в Австрии в период с первого квартала 2014-го по первый квартал 2015 года увеличилось с 1522 до 1546 единиц. Стоимость месячной аренды в целом по Австрии выросла с €465 в первом квартале 2014 года до €473 в первом квартале 2015-го. Устойчивый рынок Австрии предлагает инвесторам выбор между жилыми объектами Вены, приносящими ежегодный доход в размере от 4,5 до 5%, или шале — коммерческими объектами горнолыжного сектора, доходность которых достигает 4% годовых. Благодаря развитой инфраструктуре и высокому уровню безопасности Вена получила звание одного из самых пригодных для жизни городов мира. Австрийские Альпы, чьи горнолыжные курорты являются популярным направлением для туристического отдыха, гарантируют инвестору практически круглогодичную наполняемость. Четкое государственное регулирование австрийского рынка недвижимости и его рост на протяжении многих лет свидетельствуют о стабильном инвестиционном потенциале австрийских активов, находящих место в диверсифицированном портфеле крупных инвесторов.

Выбирая направление для инвестиций, следует, прежде всего, обращать внимание на динамику рынка жилья, его устойчивость к кризисам и наличие государственного контроля, не допускающего резких взлетов и падений стоимости жилых объектов. Выход на незнакомые рынки, подогреваемый смягчением ограничений для зарубежных покупателей и относительно невысокими ценами, нередко может оказаться неоправданным риском, который в результате приведет к потере капитала. Как и в случае с программами по получению «золотой визы» в обмен на инвестиции, политика «открытых дверей» вполне может оказаться одним из вариантов спасения падающего рынка, а значит, потенциальный инвестор рискует оказаться владельцем неликвидного объекта.

Игорь Индриксонс специально для «РБК-Недвижимости»