Минус один: что будет с кредитами на жилье после снижения ключевой ставки
Центральный банк России снизил ключевую ставку — с 16 июня она уменьшена c 12,5% до 11,5% годовых. Игроки рынка недвижимости ожидают, что вслед за этим банки опустят ставки по ипотеке ниже 14%. По их мнению, это подстегнет упавший спрос на квартиры. В апреле средняя ставка по жилищным кредитам уже снизилась до 14,05%, что, однако, все равно больше, чем до повышения ключевой ставки в декабре 2014 года сразу на 6,5 п.п. — до 17% годовых. В первом полугодии прошлого года средняя ставка по ипотеке составляла 12,3%.
В 2015 году ЦБ снижал ее уже трижды: 2 февраля она была уменьшена с 17% до 15% годовых, 16 марта — с 15% до 14%, 5 мая — с 14% до 12,5%. Для рынка недвижимости это может означать более выгодные условия кредитования для девелоперов, доступные ипотечные ставки, считает директор по связям с общественностью девелоперской компании «МИЦ» Ольга Новицкая.
Участники ипотечного рынка ожидают, что вслед за ее снижением банки опустят ставки по ипотечным кредитам ниже 14%, что простимулирует упавший спрос на квартиры. «Вполне возможно, уже скоро мы увидим, что банки в массовом порядке будут выдавать кредиты по ставкам ниже 14% годовых. Как показывает статистика прошлого кризиса, эта ставка является психологически комфортной для людей, решивших взять ипотечный кредит», — говорит руководитель ипотечной службы агентства «Релайт-Недвижимость» Екатерина Чекризова.
Рынок вторичного жилья встал, в том числе из-за высоких ставок по кредитам, отмечают риелторы. В настоящее время наблюдается серьезный перевес в сторону рынка первичного жилья, так как на нем действует программа субсидирования ипотеки. В мае 2015 года по сравнению с апрелем 2015 года Росреестр зафиксировал снижение числа зарегистрированных переходов прав при сделках купли-продажи жилья в Москве на 35,6% — до 7,316 тыс. транзакций. «Ипотечные ставки по 15–17% слишком велики для потенциальных заемщиков. Снижение ключевой ставки приведет к понижению и процентной ставки в классических ипотечных программах (примерно на 1 п.п.), работающих без господдержки, что увеличит количество продаж на вторичном рынке столичного жилья примерно на 10%», — считает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
В то же время снижение ставок по ипотеке у банков будет не таким сильным, потому что снижение ключевой ставки окажет больший эффект на краткосрочные кредиты. «Снижение ключевой ставки сегодня способно оказать больший эффект на стоимость краткосрочных и среднесрочных заимствований, — поясняет финансовый директор АО «КБ ДельтаКредит» Елена Кудлик. — Стоимость привлечения финансирования на срок от трех лет, которое необходимо для фондирования длинных ипотечных активов, может снизиться на 0,25–0,5%». Соответственно, на столько же могут упасть и ставки по жилищным кредитам.
Политика ЦБ по плавному снижению ключевой ставки пока не влияет на рынок недвижимости напрямую, так как ставки падают в основном за счет действия госпрограммы по субсидированию ипотеки при покупке квартир на первичном рынке. «Основное влияние на ставки оказывают дополнительные инструменты по поддержке рынка — программа государственного субсидирования ипотеки», — говорит партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
На прошлой неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило ставки по кредитам по своим продуктам на покупку жилья на первичном рынке для социально-приоритетных категорий граждан до 10,3–11,4%. Основная цель — дополнительное стимулирование просевшего ипотечного рынка. Это касается и участников государственной программы «Жилье для российской семьи». Процентная ставка по классической ипотеке АИЖК, в том числе на покупку жилья на вторичном рынке, составит 13,9–14,9% годовых в зависимости от суммы кредита и размера первоначального взноса.
В ЦБ заверили, что в случае дальнейшего замедления роста потребительских цен могут снова снизить ключевую ставку. По мнению начальника управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ24 Дмитрия Лепетикова, на рынке есть еще предпосылки для снижения ключевой ставки, прогноз ее падения — до 10% в четвертом квартале. «А это означает, что и банковские ставки продолжат снижаться», — пояснил Дмитрий Лепетиков.
|
Рынок ипотеки в цифрах
После повышения ключевой ставки с 16 декабря на 6,5 п.п., до 17% годовых, банки резко увеличили ставки по ипотеке. По данным АИЖК, если в первой половине 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 12,2–12,3%, то к концу года она резко выросла. В начале февраля 2015 года ставка была выше 15% у крупнейших банков. При этом многие частные банки предлагали ипотеку по заградительным ставкам — под 18–20% и даже выше.
В апреле рынок ипотеки продолжил падение: в течение месяца банками было выдано около 49,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 80,9 млрд руб., что ниже уровня апреля 2014 года на 53% в количественном и на 50% в стоимостном выражении. Такие данные приводятся в аналитическом отчете АИЖК за четыре месяца текущего года.
В то же время в апреле появились первые признаки стабилизации ипотечного рынка: впервые за последние полгода снизилась ставка по жилищным кредитам — ее уровень составил 14,05%, что на 0,65 п.п. ниже, чем месяцем ранее. Существенную роль при этом сыграла государственная программа субсидирования ипотечных ставок при приобретении новостроек.
В целом за четыре месяца 2015 года выдано около 184,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 299 млрд руб. По количеству это на 47% меньше, чем в январе—апреле прошлого года, в денежном объеме — на 40%. Средняя сумма рублевого кредита сократилась с 1,73 млн руб. (по итогам 2014 года) до 1,62 млн руб.
В марте 2015 года правительство РФ подписало постановление о запуске программы господдержки ипотеки. На ее реализацию было выделено 20 млрд руб. Ставка для конечного заемщика по этой программе не превысила 12% годовых, размер первоначального взноса составил не менее 20% от стоимости жилья, размер кредита — не больше 8 млн руб. в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и не больше 3 млн руб. в других субъектах РФ. По состоянию на 1 июня 2015 года, по данным Минстроя России, было выдано 30 тыс. кредитов на сумму 52 млрд. руб. «При предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика ставки во многих случаях составляют 9–10% годовых, отмечают аналитики АИЖК. — При этом кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке предлагаются по ставкам 14–16% годовых». |
Сергей Велесевич