Антикризисный вариант: сколько стоят квартиры в готовых новостройках в Москве
[FL]"И[/FL]нвесторы, которые не готовы ждать или рисковать, выбирают объекты на завершающем этапе строительства", - считает руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель.
"Готовые новостройки пользуются повышенным спросом в силу того, что проект уже практически не имеет рисков быть недостроенным или замороженным", - подтверждает директор департамента новостроек компании "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман.
Готовое жилье растет быстрее
На фоне покупательского бума на рынке первичного жилья, который продолжается уже третий месяц, большинство компаний-застройщиков индексируют цены. При этом они не скрывают, что с учетом повышенного интереса клиентов к предложениям в проектах в высокой степени готовности переоценка для этих проектов проводится по опережающему графику (в первую очередь и в больших пропорциях) по сравнению с вариантами на этапе котлована. В частности, компания ГВСУ "Центр" заявила о соответствующей политике в конце прошлого года. Tekta Group с 01.12.14г. по 15.01.2015г. повысила цены в готовых домах (ЖК "Да Винчи", "Ньютон", первая очередь ЖК "Архимед", первая очередь ЖК "Акварели") на 14-19% (в среднем с 10,5 тыс. до 14,5 тыс. руб. за 1 кв.м). Тогда как в строящихся (вторая очередь ЖК "Акварели", ЖК "Декарт", вторая очередь ЖК "Архимед") - на 12-15% (в среднем - с 9,5 тыс. до 13 тыс. руб. за 1 кв.м).
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавата Гудзь говорит, что повышенный спрос на готовое жилье в предновогодний период способствовал росту цен в среднем по рынку на 4-5%. Причем, по словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Дарьи Третьяковой, в ближайшее время тенденция смещения спроса в сторону домов на высокой стадии готовности может усилиться.
Этапы строительной готовности новостроек
|
0 |
Начальный этап (огороженная площадка) |
|---|---|
|
1 |
Котлован, сооружение подземной части |
|
2 |
Возведение нижних этажей |
|
3 |
Возведение средних этажей |
|
4 |
Возведение верхних этажей |
|
5 |
Внутренние работы, сдача ГК |
|
6 |
Сдан ГК (принят в эксплуатацию) |
- построенные жилые дома, но еще не сданные Госкомиссии (четвертая стадия строительной готовности);
- новостройки, введенные в эксплуатацию (пятая стадия);
- новостройки, введенные в эксплуатацию, квартиры в которых оформлены в собственность застройщика (шестая стадия).
По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, по итогам 2014г. в целом в Москве проекты в высокой степени готовности занимали 38,9% в структуре общего предложения.
При этом в старых границах столицы, по оценкам генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, к завершению близится более половины проектов. Квартиры, которые продаются в этих домах, составляют не менее 30% от общего объема предложения (соответственно, в "старой" Москве). В Новой Москве в высокой стадии готовности находится около 30% новостроек. Это 14% от общего предложения.
По данным агентства недвижимости "Азбука жилья", в Московской области за декабрь 2014г. предложение квартир в новостройках на высокой стадии строительной готовности выросло на 2,1%, в "старой" Москве показатель сократился на 4,3%.
По итогам декабря 2014г. средневзвешенные цены 1 кв. м на квартиры в новостройках на высокой стадии строительной готовности в Москве (без учета элитного жилья) и Московской области были следующие:
|
Завершающие стадии строительства |
Цена за 1 кв. м (тыс. руб.) |
|
|---|---|---|
|
“Старая” Москва |
Подмосковье |
|
|
4-я |
237,8 |
80 |
|
5-я |
226,8 |
86,4 |
|
6-я |
194,8 |
71 |
Источник: "Азбука жилья"
То, что цена на шестой стадии ниже, чем на пятой, а на пятой ниже, чем на четвертой, объясняется следующим образом: по мере приближения строительства к завершению становится меньше самых ликвидных вариантов (однокомнатные и маленькие двушки, в которых цена за 1 кв. м выше). В структуре предложения начинают преобладать большие квартиры с более низкой ценой 1 кв. м. "При этом в "старой" Москве из-за сравнительно небольшого объема предложения данная тенденция прослеживается ярче", - говорит Дарья Третьякова.
Юлиан Гутман обращает внимание на некоторые нюансы, характерные для категории полностью готовых домов (уже введенных в эксплуатацию или ожидающих ввода). "Зачастую застройщик к моменту завершения строительства приберегает небольшую часть ликвидных квартир и выводит их в продажу в последний момент по максимально возможной цене, - объясняет эксперт. - Так, в ЖК "Мкр-н Загорье" в Москве цены за декабрь выросли на 1 тыс. руб. за кв. м (минимальная цена на сегодняшний день 136 тыс. руб. за 1 кв. м).
В ЖК "Мкр-н Немчиновка" в 1 км от МКАД в Одинцовском районе квартиры с готовой отделкой предлагаются в уже введенных в эксплуатацию домах. В последнем квартале 2014г. спрос здесь вырос на 65-70%. В конце прошлого года цены повысилась на 2-3 тыс. руб. за 1 кв. м. и были отменены скидки. На сегодняшний день цена в ЖК составляет от 100,2 тыс. руб. до 141,5 тыс. руб. за 1 кв м. В новом году цены еще не менялись.
Впрочем, акцент на готовом жилье в своей ценовой политике сейчас делают не все девелоперы. В компаниях "Мортон", "ЛСР Групп Москва", "Донстрой" уверяют, стоимость "квадрата" в готовых и строящихся проектах индексируется в равномерных пропорциях.
Квартиры в новостройках на высокой стадии строительной готовности
|
ЖК |
Объект |
Стадия |
Комнат |
Площадь квартиры, кв. м |
Цена 1 кв. м, тыс. руб. |
Цена квартиры, тыс. руб. |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
мин. |
макс. |
мин. |
макс. |
мин. |
макс. |
||||
|
Балтийский квартет |
г. Москва, бульвар Яна Райниса, д. 31 |
5 |
1 |
39,4 |
52,6 |
239,0 |
259,4 |
10 161 |
13 102 |
|
2 |
50,9 |
88,6 |
214,4 |
273,1 |
13 012 |
20 267 |
|||
|
3 |
97,2 |
151,9 |
170,1 |
224,8 |
18 676 |
31 875 |
|||
|
4 |
131,5 |
132,3 |
189,2 |
189,7 |
24 885 |
24 971 |
|||
|
Северное Чертаново |
г. Москва, мкр-н 7"Б" р-на Чертаново Северное, к. 2 |
4 |
1 |
42,6 |
44,2 |
180,0 |
185,0 |
7 668 |
8 183 |
|
Горизонт |
г. Москва, Балаклавский проспект, д.16 |
6 |
1 |
49,9 |
67,2 |
214,3 |
256,6 |
11 032 |
16 970 |
|
2 |
76,2 |
81,2 |
235,9 |
255,2 |
18 154 |
19 450 |
|||
|
3 |
90,5 |
110,3 |
199,7 |
243,3 |
17 709 |
26 448 |
|||
|
|
г. Москва, Наставнический пер., вл. 3 |
4 |
1 |
67,8 |
85,9 |
346,5 |
522,5 |
23 489 |
43 258 |
|
2 |
82,5 |
110,4 |
346,5 |
404,8 |
28 576 |
44 694 |
|||
|
3 |
144,7 |
166,0 |
404,8 |
522,5 |
58 566 |
77 340 |
|||
|
Катюшки 2 |
МО, г. Лобня, ул. Юности, д. № 25 |
4 |
1 |
37,2 |
38,8 |
80,0 |
82,5 |
2 995 |
3 203 |
|
2 |
52,3 |
52,3 |
73,5 |
74,9 |
3 844 |
3 917 |
|||
|
3 |
75,2 |
79,2 |
64,0 |
64,0 |
4 813 |
5 069 |
|||
|
Павшинская пойма |
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр-н 4, к. 36 |
5 |
2 |
79,4 |
91,5 |
100,2 |
107,2 |
7 955 |
9 559 |
|
3 |
99,6 |
113,0 |
98,1 |
106,2 |
9 933 |
11 089 |
|||
|
4 |
128,6 |
128,6 |
95,1 |
95,1 |
12 232 |
12 232 |
|||
|
Павшинская пойма |
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр-н 4, к. 37 |
5 |
2 |
73,8 |
103,4 |
85,1 |
105,2 |
7 026 |
8 804 |
|
3 |
94,1 |
134,9 |
70,1 |
90,2 |
8 484 |
9 863 |
|||
|
5 |
220,5 |
220,5 |
70,1 |
70,1 |
15 450 |
15 450 |
|||
|
Павшинская пойма |
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр. 4, к. 6 |
5 |
2 |
80,2 |
81,0 |
102,2 |
102,2 |
8 195 |
8 277 |
|
3 |
105,3 |
110,5 |
98,1 |
98,1 |
10 334 |
10 844 |
|||
|
4 |
130,4 |
139,5 |
95,1 |
95,1 |
12 403 |
13 268 |
|||
|
Павшинская пойма |
МО, г. Красногорск, р-н Павшинская пойма, мкр. 4, к. 7 |
5 |
2 |
80,2 |
80,8 |
102,2 |
102,2 |
8 195 |
8 257 |
|
3 |
105,3 |
110,7 |
98,1 |
98,1 |
10 334 |
10 864 |
|||
|
4 |
130,7 |
139,6 |
95,1 |
95,1 |
12 432 |
13 277 |
|||
|
Алексеевская роща |
МО, г. Балашиха, севернее ул. Лукино, к. 8 |
4 |
1 |
48,3 |
49,1 |
69,2 |
72,2 |
3 399 |
3 546 |
|
2 |
60,4 |
63,9 |
64,7 |
67,2 |
3 993 |
4 294 |
|||
|
Бутово парк 2Б |
МО, Ленинский р-н, вблизи д. Дрожжино, к. 13 |
4 |
1 |
41,3 |
43,5 |
87,3 |
87,8 |
3 623 |
3 793 |
|
3 |
73,8 |
76,8 |
73,7 |
73,7 |
5 435 |
5 659 |
|||
|
ЭКО Квадрат |
МО, Раменский район, пос. Быково, ул. Щорса, |
4 |
1 |
36,0 |
37,2 |
64,0 |
65,0 |
2 341 |
2 420 |
|
2 |
55,7 |
57,9 |
63,5 |
63,5 |
3 539 |
3 678 |
|||
|
3 |
74,2 |
74,2 |
61,5 |
61,5 |
4 564 |
4 564 |
|||
|
4 |
76,1 |
76,1 |
61,5 |
61,5 |
4 680 |
4 680 |
|||
|
Поварово-Первый |
МО, Солнечногорский р-н, п. Поварово, мкр-н № 1, к. 1 |
5 |
1 |
42,2 |
42,2 |
71,1 |
71,1 |
3 000 |
3 000 |
|
2 |
63,4 |
63,4 |
54,3 |
54,3 |
3 441 |
3 441 |
|||
|
3 |
80,3 |
91,5 |
50,4 |
52,1 |
4 182 |
4 765 |
|||
|
Зеленоградский |
МО, Солнечногорский р-н, г. п. Андреевка, д. Голубое, д.18/1 |
4 |
1 |
25,2 |
51,1 |
59,6 |
72,5 |
1 801 |
3 115 |
|
2 |
69,2 |
69,2 |
56,4 |
57,6 |
3 906 |
3 985 |
|||
|
Восточный |
МО, г. Звенигород, р-н "Восточный", мкр-н 3, кор. 1 |
5 |
3 |
83,2 |
83,2 |
48,5 |
48,5 |
4 037 |
4 037 |
|
Весенний |
МО, Подольский р-н, пос. Сосновый Бор, мкр-н "Весенний", корп. 2 |
4 |
1 |
40,0 |
43,1 |
76,0 |
77,5 |
3 000 |
3 219 |
|
2 |
57,7 |
60,1 |
69,3 |
71,5 |
3 900 |
4 211 |
|||
|
3 |
79,1 |
90,8 |
64,5 |
65,5 |
5 077 |
5 828 |
|||
|
Новое Жегалово |
МО, г. Щёлково, мкр-н "Жегалово", корп. 24 |
4 |
3 |
88,0 |
107,1 |
53,0 |
58,0 |
5 104 |
5 676 |
|
4 |
115,3 |
116,0 |
53,0 |
53,0 |
6 111 |
6 148 |
|||
|
Дом на улице Московской |
МО, г. Щёлково, мкр-н "Жегалово" |
5 |
1 |
43,4 |
44,0 |
73,9 |
74,9 |
3 234 |
3 234 |
|
2 |
65,1 |
65,9 |
66,8 |
67,6 |
4 378 |
4 378 |
|||
|
3 |
103,4 |
106,2 |
52,0 |
53,3 |
5 408 |
5 495 |
|||
|
4 |
126,1 |
126,6 |
52,3 |
52,5 |
6 582 |
6 582 |
|||
Источник: "Азбука жилья"
Владимир Миронов