Эксплуатационные расходы в офисах Москвы - самые высокие в Европе
По итогам 2013г. Москва заняла шестое место в мире по величине ставки аренды за качественные офисные помещения с премиальным расположением, отмечается в исследовании международной консалтинговой компании CBRE.
По данным S.A. Ricci, объем качественных офисных площадей по итогам 2013г. превысил 13,2 млн кв. м. В 2013г. было зафиксировано снижение средней стоимости аренды на офисные площади класса А: по отношению к 2012г. среднегодовой показатель снизился на 5%, по сравнению с 2011г. - на 6-7%, составив 670 за 1 кв. м. в год. Одним из факторов снижения арендной ставки является то, что в последние годы все большая доля класса А имеет нецентральное местоположение, где уровень ставок несколько ниже, при этом в центре города аренда класса А по-прежнему остается дорогой, отмечает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci.
По данным S.A. Ricci, за год средняя стоимость аренды предлагаемых помещений класса А внутри Бульварного кольца снизилась на 10%, составив 975 долл. за 1 кв. м в год. По итогам года средневзвешенный размер арендной платы в бизнес-центрах ММДЦ "Москва-Сити" понизился с 800 долл. за квадратный метр в год в 2012г. до 750 долл. за "квадрат" в год. Для объектов класса А, расположенных вблизи Садового кольца, интервал средней запрашиваемой ставки аренды представлен значениями 820-860 за 1 кв. м в год.
Эксплуатационные расходы
Однако ставкой аренды расходы арендатора не ограничиваются. Помимо нее арендатору качественного офисного помещения также приходится нести расходы, связанные с эксплвысокиеуатацией офисного здания.
По данным CBRE, по уровню эксплуатационных расходов Москва занимает первое место в Европе наряду с Лондоном и Стамбулом, где средняя стоимость этих затрат для помещений класса А составляет в среднем 140 долл. за 1 кв. м в год. При этом в отдельных офисных зданиях Москвы данный показатель может достигать 180-200 долл. за 1 кв. м и составлять 15-20% арендной платы.
На сегодняшний день стоимость эксплуатационных расходов офисных помещений Москвы варьируется от 30 до 200 долл. за 1 кв. м. в год, говорится в исследовании.
Для наиболее качественных зданий - класса А и В+ - как правило, общая сумма платежей является более прозрачной с четким разделением функционала расходов арендатора на ставку аренды, эксплуатационные расходы и НДС. Для зданий в сегменте класса В- ставка часто определяется с учетом и эксплуатационных расходов и НДС, без разделения на составляющие.
По оценке специалистов компании, самые высокие ставки эксплуатационных расходов характерны для бизнес-центров, расположенных в зоне прайм центрального делового района (географически можно обозначить как зону вокруг Кремля, вдоль Тверской улицы до площади Белорусского вокзала), самые низкие - для офисов за пределами МКАД.
В исследовании отмечается, что в течение последних пяти лет величина операционных издержек существенно не изменялась, находясь в диапазоне $120-130 за квадратный метр в год. Кризисная ситуация выступила объективным ограничителем быстрого роста данного показателя, наблюдавшегося в 2004-2008гг. В сегменте помещений класса В средняя стоимость увеличилась с $70 в 2004г. до $95 в 2014г.
"Такие факторы, как ослабление курса рубля и сохранение политики сокращения расходов на офис со стороны арендаторов, способны оказать давление на величину эксплуатационных расходов. Как минимум это переход на исчисление эксплуатационных расходов в рублях, а не в долларах", - прогнозируют в компании CBRE.
"Если Центробанк осуществит свои планы по отмене валютного коридора и включит режим инфляционного таргетирования, иначе говоря, отпустит рубль в свободное непредсказуемое плавание, офисный рынок ждет пересмотр заключенных контактов, - считает Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. - Под давлением арендного спроса новые контракты будут заключаться в рублях. Уровень вакантности будет плавно увеличиваться, притом количество свободных площадей будет расти по мере удаления от центра. Принятие закона о распределении налоговой нагрузки за счет использования кадастровой стоимости объектов недвижимости в качестве налоговой базы приведет к плавному снижению ставок аренды и цены продаж. Чем дальше от центра, тем более высоким будет темп снижения".