Власти Москвы нашли необычный способ борьбы с апартаментами

Фото: Depositphotos/Mny-Jhee

Москомстройинвест накануне разработал памятку гражданам, решившим инвестировать денежные средства в строительство апартаментов. Столичные власти, видимо, решили бороться с этим форматом «нежилья», которое буквально наводнило Москву, резко сократив на него спрос со стороны покупателей. Наверно, победить девелоперов пока не получается.

Напомним, формат апартаментов возник как кризисное явление. В 2008г. произошло резкое падение спроса на офисы, гостиничные комплексы для девелоперов также стали невыгодны из-за длинной окупаемости и отсутствия банковского финансирования. После смены правительства Москвы возникла некая пауза, многие проекты пересматривались, а новые не согласовывались. Девелоперы воспользовались моментом: в условиях сокращения ввода жилья в Москве и повышения спроса на него нашли лазейки в законодательстве и начали застраивать свои участки апартаментами.

Доля апартаментов в структуре предложения

(Фото: Метриум Групп)

Все консультанты и риэлторы наперебой отмечают главную тенденцию уходящего года: рынок апартаментов бьет все рекорды и на данный момент стал самым развивающимся сегментом среди новостроек. Объемы предложения за год выросли более чем в 2,5 раза, а их доля в общей структуре предложения жилья достигла 29%. По данным "Метриум Групп", продажи в 2013г. открылись в 23 новых проектах и в стадии реализации находится уже более 5 тыс. апартаментов в 53 комплексах. Это даже больше, чем предсказывали в начале года эксперты.

Стоит отметить, что на изменения, произошедшие на рынке апартаментов, отреагировали и покупатели. Появление в столице более доступных предложений привели к увеличению скорости продаж.

Как отмечает директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова, "нежилье" все чаще приобретается именно как постоянное жилье, а динамика продаж апартаментов уже сопоставима с темпами реализации квартир. То есть комплексы с апартаментами составили полноценную конкуренцию ЖК.

Структура предложения апартаментов по классу

(Фото: Метриум Групп)

В "Метрум Групп" отмечают, что за год цена на апартаменты в столице снизилась на 16% и составила 233 290 руб. за 1 кв. м в связи с выходом большого объема жилья (более 1,5 тыс. единиц) в доступном сегменте.

Конечно, такие рекорды и прогнозы наводят на мысли и дают повод для беспокойства столичных властей.

Чем опасны апартаменты

Впрочем, в столичном правительстве правы, считая, что апартаменты несут некие риски для инвесторов из-за их особого правового статуса и принципиального отличия от жилья.

Напомним, согласно Жилищному кодексу РФ, жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Апартаменты, в свою очередь, хоть и являются предназначенными для проживания помещениями, однако пригодны только для временного проживания, в связи с чем относятся к нежилым объектам, отмечают в Москомстройинвесте.

Главное, как заявлял ранее журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, на граждан, инвестирующих денежные средства в строительство апартаментов, не распространяются гарантии 214-ФЗ даже при заключении договоров долевого участия в строительстве. Иными словами, в случае банкротства застройщика "физики" не попадут в категорию обманутых дольщиков.

Стоит также отметить, что подписанный накануне президентом закон о "резиновых" квартирах, направленный на сокращение незаконной регистрации и миграции, также ограничивает проживание россиянина в квартире без регистрации. В Москве это будет караться штрафом для граждан от 3 до 5 тыс. руб., а для собственников жилья - от 5 до 7 тыс. руб.

По мнению председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, в перспективе эти "нюансы" могут поставить под сомнение выгоды от приобретения апартаментов.

"Осторожная война"

Столь бурный рост апартаментов понятен для девелоперов. "Во-первых, это возможность строить жилье, не меняя вид разрешенного использования земли под коммерческую застройку. Во-вторых, нет необходимости вносить изменения в Генплан, проект планировки и т.п., что требует значительных затрат ресурсов и не всегда возможно. В-третьих, в отношении апартаментов действуют пока менее строгие санитарные нормы и отсутствие нагрузки в плане создания социнфраструктуры в виде детсадов, школ и т.д.", - отмечает Денис Колокольников.

Видимо, власти не сильно беспокоились о таком формате, поскольку раньше он в основном был ориентирован на бизнес- и элиткласс, не столь массовый, покупатели таких апартаментов приобретали их в качестве второго жилья и чаще всего временного.

Разговоры в столичном правительстве о судьбе данного сегмента ведутся уже давно. Заявления на высоком уровне о том, что с данным форматом нужно что-то делать, звучали еще в начале года. Тогда власти обещали решить вопрос с "нежильем" до конца года. Однако пока они ограничились предупреждением покупателей: "предупрежден - значит защищен".

Стоит отметить, что о наступлении на апартаменты в свое время также заявлял и главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. Так, в своем интервью "Московскому комсомольцу" он отметил, что столичное правительство планирует бороться с попытками инвесторов создавать апартаменты в чрезмерных количествах до утверждения Генплана в 2014г.

"Мы с этим по мере сил пытаемся бороться, требуя от инвесторов либо сделать "чистую" гостиницу, либо проектировать соцкультбыт", - заявил ранее Сергей Кузнецов.

Недавно в программе "Город" на РБК-ТВ глава столичного Стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил об осторожном отношении к этому сегменту. По его словам, сейчас готовятся поправки в градостроительные нормы, "чтобы четко развести эти понятия - что является жильем, что является апартаментами, что является гостиницей".

Столичное правительство условно разделило нежилую недвижимость на апартаменты в составе многофункциональных комплексов, гостиничные апартаменты и апартаменты, которые строятся как отдельные здания. Особый акцент московские чиновники поставили на последнем виде. "Это не лучший пример развития градостроительной политики", - сказал заместитель мэра столицы и уточнил, что "если мы строим апартаменты отдельно, то это должно быть жилье со всей социальной нагрузкой".

Что будет с апартаментами

Пока на рынке много белых пятен, делать четких прогнозов о том, как пойдет вектор развития этого рынка, эксперты затрудняются.

Судя по заявленным планам девелоперов, в 2014г. к существующему предложению на рынке добавятся еще порядка 15 новых проектов. Значительная часть строящихся сегодня в столице площадей в объектах с апартаментами - более чем три четверти - заявлена к вводу до конца 2016г., отмечают в компании RRG.

По мнению Анны Соколовой из "Метриум Групп", развитие сегмента во многом будет зависеть от принятия норм для апартаментов и от того, как они будут нагружены нормами по обеспечению социальной инфраструктурой. Также в этом году прозвучали предложения разрешить россиянам регистрироваться в нежилых помещениях. При осуществлении указанных мер цены на апартаменты могут повыситься на 15-20%, прогнозирует эксперт.

По мнению девелоперов важно, чтобы московские власти выработали новый тип разрешенного использования апартаментов и обозначили условия их существования. По словам игроков рынка, огромное количество апартаментов уже заявлено в том числе в рамках развития московских промзон и бизнес-сообществу нужно понимать правила игры, чтобы оценивать риски и строить перспективные планы развития этих территорий.

Если говорить о сегменте дорогих апартаментов, то здесь все эти изменения вряд ли смогут перечеркнуть их привлекательность для конечного покупателя, прогнозирует Денис Колокольников. Однако все эти моменты являются не очень приятной новостью.

По его мнению, в перспективе должно произойти сближение формата апартаментов и жилья по обеспеченности социальной инфраструктурой. "В противном случае привлекательность данного формата для жизни становится неочевидной. В то же время ожидать, что цена апартаментов полностью приблизится к стоимости жилья, пока не приходится - слишком много для потенциальных покупателей непонятного", - прогнозирует эксперт.

Проекты комплексов с апартаментами, вышедшие на рынок в 2013г.

Таблица: Метриум Групп

Текст: Сергей Велесевич