Как купить недвижимость в Израиле – 2

Фото: Depositphotos/kbuntu

[FL]"Р[/FL]БК-Недвижимость" продолжает цикл публикаций, посвященных правовым вопросам приобретения недвижимости за границей. Постоянным автором колонки выступает Михаил Хаймович, адвокат, бизнес-консультант, автор более 15 печатных работ по проблемам налогового и предпринимательского права, монографии "Бизнес в РФ. Правовые и налоговые проблемы" (2012 год) и учебника "Основы правовых знаний" (2013 год). Сегодня мы продолжаем рассмотрение правовых вопросов сделок с недвижимостью в Израиле (материал разделен на 3 части, первая была опубликована ранее – см. Читайте также).

Совершение сделки через адвоката и его обязанности

Проверка "чистоты" объекта, то есть определение точного вида права собственности продавца; проверка юридического статуса объекта (обременения, аресты, претензии третьих лиц), прав на строительство; составление договора или дача замечаний по его пунктам осуществляются адвокатом. Иностранный гражданин часто не имеет представления о принятых в Израиле нормах договорного права, касающихся сделок с недвижимостью, поэтому совершение сделки без привлечения адвоката практически невозможно.

Важно правильно выбрать адвоката. Он должен иметь удостоверение члена Гильдии адвокатов Израиля (она в Израиле одна), специализироваться на сделках с недвижимостью и земельными участками, знать налоговое право, а также обладать достаточным опытом работы и говорить на языке клиента.

Теперь перейдем непосредственно к кругу обязанностей адвоката и обычному перечню его услуг. На первом этапе адвокат обязан заказать и проверить:

• выписку в бюро регистрации недвижимости;
• справку о правах в земельном управлении Израиля;
• справку о правах в расселяющей компании;
• дело по строению в муниципалитете;
• выписку из реестра залогов.

Адвокат должен разъяснить покупателю условия договора, права и обязанности сторон, штрафные санкции, условия платежа, гарантии платежей. Затем адвокат должен ознакомить клиента с особенностями сделки:

• дать необходимые пояснения по сроку и условиям передачи объекта недвижимости, его регистрации, по виду права собственности на объект недвижимости, его предназначению и использованию, указать на существующие обременения и условия их устранения другой стороной;
• разъяснить необходимость дополнительных платежей, связанных со сделкой, осуществить налоговое планирование и определить точную сумму налогов.

Второй (и последний) этап сопровождения сделки заключается в подписании клиентом договора. Адвокат должен контролировать исполнение его условий, защищать интересы клиента на протяжении сделки. Если объект находится в процессе строительства, регистрацию права собственности покупателя осуществляют юристы застройщика, а адвокат контролирует процесс регистрации, если объект приобретается на вторичном рынке, адвокат сам готовит документы для внесения в реестр недвижимости Израиля.

В Израиле распространена система доверительного управления денежными средствами клиента, это важно для гарантии получения всех необходимых документов для регистрации объекта недвижимости. Часть средств от стоимости объекта недвижимости может находиться в доверительном управлении адвоката или адвокатов, представляющих интересы каждой из сторон, на специально открытом для этого доверительном счете и может использоваться для покрытия всех задолженностей другой стороны по сделке.

Расходы, связанные с закрытием сделки

К дополнительным расходам, связанным с приобретением нового объекта недвижимости, следует отнести:

• гонорар адвокату;
• оплату юридических услуг застройщика (при наличии) по регистрации прав собственности приобретателей;
• гонорар посреднику;
• госпошлины за регистрацию и оплату расходов по подготовке регистрационной документации;
• оплату изменений в планировке;
• платежи, связанные с изменением индекса цен на стройматериалы;
• страховку (обязательна при ипотеке);
• расходы по ипотеке.

Гонорар адвоката назначается в зависимости от вида сделки и в процентном соотношении от ее суммы, а именно:

• вторичное жилье – до 1,5% от суммы сделки + НДС;
• первичное жилье – от 1% до 1,5% от суммы сделки + НДС;
• объект коммерческой недвижимости – до 2% от суммы сделки + НДС;
• сложные с юридической точки зрения, а также крупные в объемах сделки закрываются индивидуально.

В относительно простых случаях гонорар адвокату за представление интересов клиента в сделке, как описано выше, выплачивается по подписании договора. К простым сделкам, с точки зрения объема работ, можно отнести квартиры (новые и приобретенные на вторичном рынке), небольшие земельные участки или объекты коммерческой недвижимости.

Если речь идет о сложных с юридической точки зрения сделках, проверка и подготовка которых занимает гораздо больше времени, гонорар адвоката разбивается, как правило, на две части: первая часть (50%) по выполнении первого этапа, как указано выше, и вторая – после подписания договора. В данном случае, если договор не подписан по какой-либо не зависящей от адвоката причине, первая часть гонорара не возвращается.

Примером сложных сделок, может служить купля–продажа гостиницы, земельного участка под строительство недвижимости, объектов коммерческой недвижимости, элитной недвижимости и т.д.

Каждая сторона оплачивает услуги своего адвоката, за исключением сделок по приобретению нового жилья, где независимо от размера гонорара адвоката, как указано выше, покрываются также юридические расходы застройщика на регистрацию прав собственности. Данная обязанность возложена на адвоката застройщика, а его гонорар за исполнение этой обязанности составляет 1–2%.

Гонорар посредника. Следует обратить внимание на действующее законодательство Израиля, определяющее деятельность посредников в приобретении недвижимости:

• посредник не имеет права осуществлять какие-либо юридические действия по сделке, включая представление интересов одной из сторон в совершении сделки;
• посредник не имеет права участия в оформлении и/или в составлении какого-либо носящего юридический характер документа по данной сделке;
• посредник не имеет права подписываться за ту или иную сторону сделки на документе, именуемом "меморандумом о намерениях", который по закону Израиля имеет силу договора и включает в себя информацию о стоимости объекта, условиях платежей, денежных гарантии, со всеми вытекающими из этого последствиями, а также на договорах, актах;
• посредник не несет ни малейшей ответственности по сделке, а его деятельность ограничивается активным поиском нужного для обратившейся к нему стороны объекта и в содействии в заключении сделки.

Гонорар посреднику выплачивается только при наличии у него лицензии на осуществление посреднической деятельности, при условии, что сделка была заключена при личном участии данного посредника и при наличии подписанного сторонами договора, в котором указан размер согласованного гонорара с точным указанием объекта сделки.

Как правило, гонорар посредника в сделках с недвижимостью в Израиле колеблется от 1 до 2% от суммы сделки и выплачивается стороной, заказавшей его услуги.

Перед подписанием договора с посредником данный документ следует внимательно прочитать и понять смысл написанного, для этого его нужно передать на изучение адвокату, представляющему ваши интересы по сделке.

Государственные пошлины. Еще одной статьей расходов является оплата государственных пошлин за регистрацию объекта недвижимости и/или производства, каких-либо записей, связанных с проведением сделки. Данная статья расходов не входит в гонорар адвоката и оплачивается либо непосредственно клиентом, либо путем перевода дополнительных средств для этих целей адвокату.

Размер госпошлин незначителен, выплачивается каждой из сторон в соответствии с целевым предназначением той или иной записи и не превышает 300 долларов.

Дополнительные расходы при вселении. Значительной статьей расходов при приобретении новой квартиры является оплата работ по изменению планировки квартиры, а также по улучшению ее технических характеристик. Речь идет об изменениях, производимых застройщиком по желанию покупателя уже после подписания договора. Например, добавление комнат, санузлов, перепланировка расположения комнат, улучшение качества отделочных материалов, сантехники и т.д. (указанных в техпаспорте). Нужно учесть гонорар специалистов (архитектора, дизайнера и т.д.), которые от имени покупателя должны будут подготовить необходимую техническую документацию для осуществления данных изменений.

Следует обратить внимание еще на один существенный момент, связанный с дополнительными расходами при приобретении нового объекта недвижимости, – это платежи, связанные с изменением индекса цен на строительные материалы. Как правило, в Израиле в большинстве сделок с новыми квартирами (в некоторых случаях и с вторичным жильем), стоимость квартиры привязана к индексу цен на строительные материалы. Это означает, что цена квартиры, указанная в договоре, не является окончательной, а растет в соответствии с ростом вышеуказанного индекса. Естественно, что изменение данного индекса влияет только на невыплаченные взносы. Индекс цен на строительные материалы в Израиле невелик, его среднегодовое увеличение за 2011 год составило 3,8%.

Расходы по страхованию. Данная статья расходов будет обязательной только в случае финансирования части стоимости квартиры посредством ипотеки, на которой подробнее остановимся дальше. Одним из обязательных условий для получения ипотеки является страхование жизни и страхование объекта недвижимости (так называемая страховка стен; страховка внутренних составляющих квартиры не является обязательной).

Однако без получения первоначальных данных, а именно стоимости объекта недвижимости, размера ипотеки и ее срока, возраста получателя и т.д., невозможно определить даже приблизительную стоимость страховки. Обращение к страховому агенту непосредственно перед осуществлением сделки даст более или менее точную картину данной статьи расходов.

Ипотека

При оформлении ипотеки для частичного финансирования покупки недвижимости необходимо проверить в банке и принять в расчет следующие расходы:

• пошлину за открытие дела по ипотеке;
• стоимость услуг оценщика банка по оценке приобретаемого объекта недвижимости;
• госпошлины за осуществление записей в органах регистрации.

Кроме того, следует брать в расчет расходы, связанные с оформлением необходимых для получения ипотеки документов, в числе которых:

• справка по форме 2-НДФЛ за последние два года, переведенная на иврит и нотариально заверенная;
• распечатка банковского счета за последние полгода, переведенная на иврит и нотариально заверенная;
• желательно – рекомендательные письма от банка, также переведенные на иврит;
• доверенность, составленная банком, предоставляющим ипотеку, нотариально заверенная;
• загранпаспорт и водительское удостоверение (или иной дополнительный документ, удостоверяющий личность).

Хотелось бы обратить внимание, что иностранные граждане могут оформлять ипотеку наравне с гражданами страны, однако возможность оформления должна быть проверена до подписания договора, то есть следует предварительно получить соответствующее разрешение в банке.

Продолжение следует

Материалы статьи подготовлены при содействии президента израильской русскоязычной коллегии адвокатов Эли (Ильи) Гервица и президента международного агентства Gordon Rock Станислава Зингеля.