Как купить недвижимость в Германии
Фото: Depositphotos/tigger11th
Заключение договора купли-продажи квартиры
Купить квартиру или дом в Германии может физическое лицо - нерезидент стран Евросоюза, организация юридического лица не требуется. Договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем заключается в нотариальной конторе. Нотариус удостоверяет личности продавца и покупателя, составляет договор и проверяет в регистрационной палате, действительно ли квартира принадлежит продавцу и нет ли на ней обременения (залога, ареста).
Все денежные расчеты, как правило, осуществляются через специальный счет нотариуса: покупатель вносит на него деньги, а нотариус выплачивает их продавцу. Доступ к такому счету имеет только открывший его нотариус. Профессиональная деятельность нотариуса застрахована на сумму не менее 1 млн евро, этим и гарантирована сохранность средств покупателя.
Если покупатель готов полностью оплатить покупку, то он делает это после подписания договора. Затем нотариус отправляет информацию о продаже недвижимости в регистрационную палату, которая выписывает новому владельцу свидетельство о собственности на квартиру. Как правило, для удобства расчетов переход права собственности в договоре купли-продажи назначается на первое число месяца, следующего за перечислением покупателем на трастовый счет нотариуса полной стоимости покупки и дополнительных расходов.
С этого момента покупатель получает ключи, может использовать купленную недвижимость по своему усмотрению и должен оплачивать ежемесячные расходы на ее содержание.
Ипотека
Оформление ипотечного кредита в немецком банке по доверенности невозможно, необходимо физическое присутствие получателя в Германии. При этом для немецкого банка важно наличие у иностранного покупателя достаточной зарплаты и имущества на родине.
В 2012-2013 годах процентные ставки по ипотечному финансированию составляют примерно 3-4% годовых. Рассмотрение заявки (обработка, получение заключения эксперта о стоимости квартиры и т. д.) длится от четырех до шести недель. Банки охотнее дают кредит, если в приобретаемой квартире уже проживают арендаторы, поскольку в этом случае непрерывно поступающие платежи являются для банка дополнительной гарантией вкладываемых им денег. За обработку заявки на кредит банк может взимать специальный сбор в размере 0,5% от величины кредита.
Немецкие банки не выдают ипотечные кредиты на покупку недвижимости стоимостью менее 60 тыс. евро. При этом иностранному покупателю необходимо иметь примерно 50% собственного капитала плюс расходы на оформление, то есть рассчитывать на ипотеку можно, имея на руках не менее 30-35 тыс. евро.
Расходы на покупку и содержание квартиры
В зависимости от цены покупки обязательные расходы на заверение договора у нотариуса и внесение изменений в поземельную книгу составят 1,5-2%. Формально покупается не квартира, а относящаяся к ней доля участка земли, на котором стоит дом. Именно поэтому речь идет о налоге на землю и поземельной книге.
Кроме того, покупатель выплачивает комиссионные маклеру в размере от 3% до 6% от стоимости покупки, которые облагаются НДС в размере 19%. При расчете наличными маклер не потребует уплаты НДС. Таким образом, общие расходы на маклера составляют от 3,57% до 7,14%. Величина этой суммы уменьшается с увеличением стоимости объекта недвижимости. В Берлине комиссионные маклеру платит только покупатель, в большинстве других немецких земель - в равных долях покупатель и продавец.
В обязанности маклера входит предоставление актуальной информации по объекту недвижимости и необходимых документов:
- выписки из поземельной книги;
- жилищного устава;
- экономического плана на текущий и предыдущий год;
- последних протоколов собрания владельцев;
- энергетического паспорта здания;
- договора аренды и др.
Также он должен обратить внимание покупателя на важные для принятия решения о покупке моменты:
- наличие скрытых недостатков;
- планирующийся ремонт, требующий значительных затрат;
- неблагонадежность арендатора;
- состояние недвижимости и др.
Стоит заметить, что наличие ипотечного долга на недвижимости или задолженности по коммунальным платежам со стороны прежнего владельца не влияет на прохождение сделки. Согласно немецкому законодательству любые ипотечные долги должны быть погашены продавцом в процессе переоформления прав собственности, иначе сделка купли-продажи не состоится или стоимость недвижимости будет соответственно ниже. Задолженность в оплате коммунальных платежей, возникшая до момента перехода прав собственности, не переходит на покупателя и также должна быть погашена продавцом.
Вместо налога на недвижимость при оформлении покупки в Германии взимается налог на земельный участок, размер которого для многоквартирного дома рассчитывается исходя из соотношения из общей площади дома и площади квартиры. В Берлине этот налог составляет приблизительно 4,5% от стоимости жилья.
Ежегодный налог на землю рассчитывается по сложной формуле, и его величину можно оценить на следующем примере. Для квартиры общей площадью 60 кв. м в пятиэтажном доме, построенном в 1972 году, этот налог составляет около 100 евро в год. При оплате квартиры налог на землю включается в коммунальные расходы.
Ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале, зависит от чистой суммы, подлежащей налогообложению, и может варьироваться от 0% до 42% в зависимости от размера дохода.
В случае продажи физическим лицом квартиры через 10 и более лет после ее покупки вырученные при продаже деньги налогом не облагаются. Налог, которым облагается чистый доход с перепродажи недвижимости, если она продана ранее чем через 10 лет, рассчитывается по ставке подоходного налога.
При проживании в квартире владельца или членов его семьи он оплачивает коммунальные услуги, куда входят вывоз мусора, уборка подъезда и др. (всего более 10 позиций), а также потребляемые воду и отопление по показаниям соответствующих счетчиков. Для квартиры это составит порядка 2,0-2,5 евро за 1 кв. м в месяц. Еще около 40 евро будет стоить электричество. За телевизор надо платить 17 евро в месяц; еще около 10 евро в месяц будет стоить пакет русскоязычных каналов. Безлимитный высокоскоростной интернет и телефонная связь без ограничений на звонки по всей Европе, США и европейской части России (по Украине или Белоруссии лимит составляет 500 минут в месяц) обойдется примерно в 45 евро в месяц. Рекомендуемая страховка от причинения ущерба третьим лицам стоит около 5 евро в месяц.
Права и обязанности владельца квартиры детально описаны в специальном Законе о владении жильем, сокращенно WEG. В июле 2007 года в WEG были внесены очередные изменения, ограничивающие принцип единогласия всех владельцев квартир при принятии решений, связанных с ремонтом или модернизацией дома. Теперь по многим вопросам достаточно поддержки так называемого квалифицированного большинства (трех четвертей всех собственников).
При покупке квартиры ее новый владелец автоматически становится членом сообщества владельцев квартир дома. Это сообщество имеет установленные на общем собрании нормативы сборов на поддержание в исправном состоянии и ремонт дома в местах общего пользования (подъезд, крыша, подвал). Величина отчислений на эти цели обычно составляет порядка 0,4 евро за 1 кв. м в месяц. Накопившиеся на лицевом счете квартиры неизрасходованные средства также переходят к ее новому владельцу.
Нанятая сообществом владельцев профессиональная фирма (в России также появились аналогичные компании) осуществляет управление домом, куда входит расчет ежемесячных коммунальных платежей и организация их своевременной оплаты, проведение ежегодных собраний собственников, организация необходимых ремонтных работ в доме и прочие услуги.
Фирма отвечает за разработку и выполнение хозяйственного плана. Хозяйственный план, согласно Закону о владении жильем, представляет собой составляемую на календарный год смету ожидаемых доходов и расходов при управлении имуществом. Принятый план является основой для оплаты содержания квартиры ее владельцем. Управление домом обычно обходится собственнику в сумму около 25 евро в месяц.
Владелец недвижимости, не проживающий постоянно в Берлине, обычно отдает свою квартиру в управление профессиональной фирме, которая будет следить за своевременной оплатой и решать все возникающие у жильца проблемы. Стоимость этой услуги составляет от 20 до 30 евро в месяц. Иногда дополнительно оплачиваются 5-7 евро за ведение банковского счета, посредством которого производятся все необходимые финансовые расчеты.
Аренда
В Берлине обе стороны - арендатор и арендодатель - серьезно защищены законом. Владелец жилья и арендатор заключают договор сдачи квартиры, в котором указываются сведения о площади, количестве комнат, размере квартплаты, правах и обязанностях договаривающихся сторон.
Коммунальные расходы, а также воду, отопление и электроэнергию оплачивает арендатор. Как правило, жилец также отвечает за устранение мелких неисправностей (например, ремонт крана на кухне или выключателя в спальне), а более серьезные проблемы из области сантехники или электрики устраняются за счет владельца.
Квартирант платит собственнику жилья ежемесячную арендную плату, которая для недорогих квартир составляет порядка €8-10 за кв. м. в месяц. Стандартный договор аренды является бессрочным, но как арендатор, так и собственник квартиры могут его расторгнуть.
Обычно жилец при подписании договора выплачивает владельцу квартиры гарантийный залог в размере трехмесячной арендной платы. Залоговая сумма хранится на специальном счете. Она гарантирует владельцу недвижимости возмещение потерь в случае задержки арендатором оплаты или покрытия затрат по ремонту поврежденных жильцом за время проживания частей квартиры. Если жилец выехал из квартиры и владелец не имеет претензий по состоянию квартиры, то залог возвращается арендатору.
Одним из оснований для расторжения договора со стороны владельца является использование квартиры для проживания его самого или членов его семьи. Согласно § 573 Германского гражданского уложения, о расторжении договора арендатора надо письменно известить заранее, в срок от трех месяцев до года, в зависимости от длительности срока его проживания в квартире. Возможно, при этом владельцу придется пойти на некоторые уступки жильцу, например, оплатить его переезд на новое место.
Возможности собственника жилья по увеличению арендной платы также регулируются законом. Если квартира сдается новому жильцу, то стоимость аренды определяется только спросом и предложением и законом не регламентируется. Совсем другая ситуация, если жилец уже снимает ее на протяжении некоторого времени.
Каждые два года местные власти обновляют специальную таблицу стоимости найма квартир для своего города или поселка. Она содержит среднюю стоимость арендной платы в зависимости от расположения и года постройки дома, имеющихся в квартире удобств, величины квартиры и прочих условий. Если арендатор платит сумму меньше средней стоимости аренды аналогичной квартиры, то владелец квартиры имеет право поднять плату до среднего уровня.
Михаил Хаймович