Курс на запад: почему новые районы Москвы все чаще интересуют инвесторов
Эксперты рынка офисной недвижимости рассказали, почему запад Москвы становится все более привлекательным направлением, и выдвинули прогнозы его востребованности в наступающем 2026-м.
Какие бы проблемы ни переживала мировая экономика, Москва была и остается активным и быстроразвивающимся мегаполисом с высоким и постоянно растущим уровнем деловой активности. Эта активность проявляется и в сфере рынка офисной недвижимости. Как рассказала «РБК Недвижимости» Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate, по прогнозам ее компании, объем нового строительства офисов в период с 2026 по 2030 год может составить порядка 4,2 млн кв. м, а с учетом еще не анонсированных офисных проектов, по которым уже подписаны инвестиционные соглашения о создании мест приложения труда (МПТ), совокупный объем нового ввода составит порядка 4,9 млн кв. м.
В NF Group отмечают, что в третьем квартале 2025 года был введен рекордный объем офисов — 473 тыс. кв. м, что сопоставимо с некоторыми годовыми показателями. Несмотря на это, показатели вакансии не растут: в октябре 2025 года для покупки и аренды доступно было 5,5% площадей. Это близко к историческому минимуму 2007 года, указывают аналитики NF. Все дело в высоком спросе: в течение года на открытый рынок поступило лишь 13% новых площадей, остальной объем был поглощен еще до ввода либо строился сразу под конкретного заказчика. В этих условиях интерес покупателей, арендаторов и девелоперов смещается в сторону новых перспективных локаций.
Точки офисного притяжения
Ключевыми деловыми районами Москвы принято считать Москва-Сити, локацию у станции метро «Белорусская» и ряд других кластеров, тяготеющих к центру города. Но эта ситуация меняется. «В сложившихся деловых субрынках, таких как Москва-Сити, количество земельных участков, доступных под строительство новых бизнес-центров, крайне ограничено. В связи с чем интерес девелоперов начинает постепенно смещаться на прилегающие территории и развивающиеся районы», — утверждает Екатерина Белова. И одним из ключевых становится запад Москвы.
Личный фактор в перенаправлении интереса покупателей и арендаторов офисов в западном направлении отмечает Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости CMWP: «ЗАО исторически является востребованной локацией для офисного рынка. Это подтверждается успехом таких проектов, как «Крылатские Холмы» и «Кунцево Плаза». В этой части города хорошая экология, а кроме того, проживает непропорционально много топ-менеджеров и владельцев бизнесов, которые имеют весомый голос в принятии решений по размещению офисов компаний». Кроме того, в последние годы запад Москвы активно застраивается жилой недвижимостью, что, согласно популярной концепции «15-минутного города», влечет за собой необходимость в появлении новых МПТ.
По данным IBC Real Estate на октябрь 2025 года, объем уже существующих площадей под офисы вблизи станций метро «Озерная» и «Аминьевская» составлял около 156 тыс. кв. м, при этом общий уровень вакантности в этой локации — 4,1%. Продаются и сдаются они пока по относительно демократичным ценам: средневзвешенная цена экспонирования — 160 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом НДС), ставки аренды — до 36 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и OPEX).
Основная часть уже существующих в этом районе объектов — БЦ «Поклонка Place», БЦ «Кутузов Tower» на улице Ивана Франко, бизнес-центры на Рублево-Успенском шоссе и вблизи парка Победы — предлагались преимущественно в аренду. «Объем предложения увеличивается. Таким образом, наблюдается увеличение числа предложений не только в аренду, но и на продажу офисных площадей», — отмечает Елена Акатова, директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF GROUP. Новый проект на линии «Аминьевская» — «Очаково» — «Озерная» планирует и девелопер MR. Это новый многофункциональный кластер LINK на Рябиновой улице: две офисные башни NEO и RUNE с современной инфраструктурой в пешей доступности от станции метро «Озерная» и станции МЦД «Мещерская».
«В Можайском районе и вдоль Рябиновой улицы уже сформирован деловой кластер, в ближайшие годы здесь также появится крупный технопарк. Это говорит о наличии стабильного спроса со стороны компаний в локации», — прокомментировал Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR. В числе сильных сторон проекта LINK эксперты называют сбалансированную стоимость, транспортную доступность благодаря наличию поблизости крупных магистралей и метро, от которого можно будет добраться пешком по новому пешеходному мосту, а также современную продуманную инфраструктуру. Например, в составе проекта есть торговая галерея с кафе и ресторанами и двухуровневый фитнес-зал, а на крыше организуют функциональное пространство, которое можно будет использовать для мероприятий и для спокойного отдыха в перерыве между работой.
Новое лучше старого
История района: от Дмитрия Донского до наших дней
История района Очаково-Матвеевское уходит корнями во времена Дмитрия Донского — в XIV веке здесь появилось село Волынское, получившее свое название в честь одного из сподвижников великого князя. Позже, во времена Ивана Грозного, это село с деревнями, как и соседнее Аминьевское, отошло царевичу Ивану Ивановичу. Затем владельцем стал младший брат царевича Ивана — ставший царем Федор. На этих землях располагались еще несколько сел с многовековой историей: давшие название району Очаково и Матвеевское, а также Троекурово, откуда в 1812 году Наполеон начал поход на Москву, обернувшийся для его армии фатальными потерями. Благодаря природным характеристикам здесь в XIX веке, к западу от столицы, развиваются дачные места — в Волынском, к примеру, жил знаменитый актер М.С. Щепкин. Во второй половине ХХ века земли входят в состав Москвы, начинается активное жилищное строительство. Тогда же Рябиновая улица получает свое название — в честь высаженных рябиновых аллей, которые сохранились и в наше время.
По заявленным девелоперами срокам, всего к 2028 году в границах этих районов должны быть введены в эксплуатацию 98 тыс. кв. м современных и качественных офисных площадей, что также влечет за собой дальнейшее развитие социальной инфраструктуры и совершенствование транспортной сети. «Арендаторы и покупатели предъявляют высокие требования к транспортной доступности. Ключевыми факторами при выборе локации являются удобные развязки, подъездные пути и близость к станциям метро, особенно для сотрудников, которые не используют личный транспорт», — отмечает Елена Акатова. По мнению эксперта, налицо тенденция смещения деловой активности от центра к Москва-Сити и в целом к западному направлению, и одной из причин усиления интереса к этому кластеру Елена Акатова считает тот факт, что в нем располагается штаб-квартира «Сбера» — одного из драйверов современной российской экономики. К тому же, кроме метро, в этом районе уже сейчас проходят важнейшие транспортные магистрали — МКАД, Можайское шоссе и Северо-Западная хорда, то есть обеспечены транспортная доступность и легкая логистика. Время в пути до ММДЦ «Москва-Сити» и ТТК занимает не более 20 минут.
Еще один немаловажный момент — уже упомянутый высокий уровень качества и инноваций, которыми (в сравнении, скажем, с проектами начала 2000-х) могут похвастаться проектируемые и строящиеся в наши дни офисные комплексы. Они закладывались уже с учетом всех современных требований к комфорту рабочей обстановки и окружающей инфраструктуре.
Например, комплекс LINK на Рябиновой планировался с особенным вниманием к удобству тех, кто будет в нем работать. Продумано все: от инфраструктуры до современной инженерии, соответствующей международным стандартам (включая системы BMS, вентиляцию и обеззараживание воздуха с многоступенчатой фильтрацией), от разнообразных планировок, которые покупателю или арендатору будет легко адаптировать под желаемый формат до учета развивающейся окружающей инфраструктуры и удобной парковки на 170 мест с зарядками для электромобилей. Немаловажно учитывать и многообразие запросов современных покупателей офисов и арендаторов, отмечают эксперты. Многие из них стремятся сосредоточить управление, производство и дистрибуцию в одной точке, поэтому в LINK есть и современные офисы класса B+, и дата-центр, а рядом располагается современный пищевой технопарк. При этом эксплуатационные процессы автоматизированы и контролируются управляющей компанией.
Не откладывать на завтра
В том же тренде, как отмечает Дмитрий Венчковский, движется сектор частных инвестиций: в нем тоже растет интерес к офисной недвижимости в ЗАО. «Многие покупают небольшой офис как альтернативу инвестиции в более перегретый рынок жилой недвижимости. Для этой категории покупателей ЗАО — тоже вполне понятный район», — утверждает эксперт.
Медлить с покупкой специалисты рынка офисной недвижимости не рекомендуют. Как утверждает Екатерина Белова, весь объем нового строительства в районе станций метро «Озерная», «Аминьевская» и «Очаково» реализуется на продажу мелкими блоками и этажами: «Цены экспонирования на офисные помещения в данных проектах могут достигать 348 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом НДС), что в два раза выше средневзвешенного показателя по существующим объектам в данной локации. На фоне ограниченного количества наиболее качественных опций в существующих бизнес-центрах предложения в новых офисных проектах маркетируются по более высоким ценам экспонирования», — констатирует эксперт.
В таких обстоятельствах потенциальным инвесторам, рассматривающим возможность покупки офиса как долгосрочного вложения, следует обратить внимание на предложения застройщиков, гарантирующих низкий порог входа, рекомендуют эксперты. Речь идет в том числе и о частных инвесторах, которые в последние два-три года активно интересуются офисными площадями — порог входа сопоставим с жилым рынком, где рыночные ставки пока остаются высокими, а активный спрос со стороны компаний-арендаторов подтверждается статистикой ведущих игроков рынка. Как отмечает Мария Зимина из NF Group, частные инвесторы ориентируются на две основные стратегии — это пассивный доход от аренды и рост капитализации.
Тренд подтверждает и Кермен Мастиев: по словам эксперта, частные инвесторы приобретают офисы чаще всего по договору купли-продажи будущей вещи (ДКПБ), хотя в этом сегменте доступны и ДДУ. Мастиев также отмечает доступный порог входа для офисных инвесторов и разнообразие вариантов покупки: например, в будущем комплексе LINK предоставляется беспроцентная рассрочка с первым взносом от 2 млн руб. Это расширяет целевую аудиторию проекта, отмечает Мастиев: приобретением недвижимости интересуются в том числе инвесторы, традиционно работающие с жилым сегментом и ретейлом.
Эксперты указывают, что интерес со стороны частников вслед за спросом на аренду офисов также смещается со сложившихся локаций в сторону перспективных и развивающихся районах Москвы. По мнению Дмитрия Венчковского, на сегодняшний день спрос на офисы на западе Москвы превышает предложение, что позволяет предположить, что приобретенные инвесторами офисные помещения в будущем будут иметь высокую вторичную ликвидность, то есть станут хорошим вложением капитала.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»