Осторожно, долгострой!
В начале 2012 года столичные власти предложили изменить закон ФЗ-214 и ввести уголовную ответственность за нецелевое использование средств соинвесторов. О том, насколько эффективны подобные меры, почему "замораживаются" крупные проекты, а также - как не стать жертвой, покупая квартиру в новостройке, рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
- Почему скандалы с долгостроями на рынке Москвы и Подмосковья возникают с завидным постоянством?
- На самом деле девелоперы далеко не всегда виноваты в срыве сроков и заморозке строительных работ. Согласен - если доказан факт мошенничества - меры наказания должны быть максимально жесткими. Однако гораздо чаще долгострой возникает не из-за предумышленных действий компании-застройщика, а именно из-за несовершенства градостроительных законов в целом. Они настолько сложны, запутанны и неудобны для девелоперов, что работать, ни разу не нарушив если не федерального законодательства, то хотя бы какого-нибудь распоряжения или постановления городской администрации, просто невозможно. В частности, начинать строительные работы, собирая попутно отсутствующую исходно-разрешительную документацию, - обычное дело.
- Получается, в действующих условиях гарантировать соблюдение сроков сдачи объекта не может ни одна компания-застройщик?
- К сожалению, так. Печально известный ЖК "Вертикаль" на Ленинском проспекте строился около 7 (!!!) лет. Из-за изменения этажности проекта в долгострой превратился известный небоскреб "Дом на Мосфильмовской". В результате, власти все же разрешили сохранить проект в том виде, как он был задуман изначально. Вообще сдача объекта в точно заявленные сроки - увы, исключение из правил: большинство задерживается как минимум на 3-6 месяцев.
- Насколько можно сэкономить, покупая дорогую квартиру элитного или бизнес-класса в стадии котлована?
- Для примера - в элитном ЖК "Садовые кварталы" квартиры предлагались на нулевом этапе от 6,8 тыс. долл. за 1 кв. м. Проект построен примерно на 50%, а цена выросла уже до 10-18 тыс. долл. Выгода очевидна. На этапе готовности около 90% в домах такого уровня все самые «вкусные» предложения уже разобраны инвесторами.
По-настоящему качественные варианты "вымываются" с рынка очень быстро. В тех комплексах, которые в силу уникального местоположения/концепции однозначно будут очень успешны, квартиры раскупаются во время стройки даже без дисконта. Например, цена квадратного метра в ЖК Knightsbridge Private park в Хамовниках уже стартует от 16 до 20,5 тыс. долл. за 1 кв. м - при том что до завершения проекта еще очень далеко.
- Оправдан ли риск? Насколько эффективно защищает клиентов закон 214-ФЗ в действующей редакции?
- Сегодня это пока еще несовершенный, но основной способ снизить риски. Как правило, если дело доходит до суда, выигрывают дольщики. Например, концерт ЛЭК в Санкт-Петербурге под угрозой иска о банкротстве вернул деньги покупателям. Другое дело, что получение средств через суд и со скандалом всегда сопряжено с огромными нервными и временными затратами.
- На что нужно обратить внимание, принимая решение о покупке?
- Во-первых, на срок действия документов. Если сдача в эксплуатацию заявлена в ноябре 2013 года, а договор на аренду участка истекает в 2012-м, ясно, что проект крайне ненадежен. Во-вторых, на репутацию и финансовое положение застройщика.
Например, жертвы мошеннических действий печально известной компании "Энергостройкомлект-М", привлеченные низкими ценами, покупали жилье, несмотря на то что репутация девелопера уже на тот момент была небезупречна.
- Ясно, что ни один застройщик не расскажет откровенно о своем финансовом положении...
- Советую с осторожностью отнестись к домам, где продажи замерли или идут существенно медленнее, чем в среднем по рынку. Чем менее активны продажи, тем медленнее строится дом, особенно если у девелоперов нет доступа к заемным средствам. Можно запросить у отдела продаж как можно большее количество вариантов квартир, и ситуация в целом станет ясна. Исключения - дорогие клубные дома, предложения в которых всегда долго экспонируются на рынке из-за высокой стоимости. Важный показатель - информация об уже реализованных проектах. Можно сравнить, в какие сроки была запланирована их сдача и выполнили ли они свои обещания.
- Есть ли шанс избавиться от квартиры в долгострое, продав ее кому-нибудь еще?
- Теоретически да, такую квартиру можно продать, но на практике - опять-таки много проблем. Например, один из наших клиентов пытался продать квартиру площадью 100 квадратов в долгострое бизнес-класса всего за 13 млн руб. По цене ниже рынка. Однако девелопер воспротивился переуступке прав, поскольку это предложение оказалось дешевле, чем напрямую от застройщика.
- Какие стройки жилья в Москве сегодня заморожены/остановлены и почему?
- Например, на этапе примерно 50% готовности остановлен дом бизнес-класса "Кутузовская миля" на Давыдковской улице. В апреле 2010 года владелец инвестконтракта - Федеральный центр социального развития - разорвал договор со структурным подразделением Mirax Group ООО "Аванта", которая вела строительство. В судебные тяжбы между подрядчиком и инвестором были вынуждены вмешаться московские власти: первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин заявил, что жилой комплекс будет достраиваться уже без Mirax Group.
- Какие меры необходимо принимать властям, чтобы долгостроев стало меньше?
- На мой взгляд, эффективное решение нового столичного мэра - ужесточение контроля за сроками строительства. Если подрядчик через месяц после получения нового заказа так и не вышел на стройплощадку, контракт с ним расторгается. Раньше компании могли по полгода не начинать стройку. Также один из инструментов, с помощью которых власти могут и пытаются надавить на нарушителей, - включение недобросовестных подрядчиков в "черный список". В реестр попадают компании, контракты с которыми были расторгнуты в судебном порядке. В будущем они не допускаются к торгам по госзаказу, от сотрудничества с фигурантами списка могут отказаться и коммерческие структуры.
Важно совершенствовать законодательство. До тех пор пока его нормы противоречат друг другу и нет четких систем контроля за соблюдением требований законов, вопросы будут решаться в духе дикого рынка эпохи 90-х.