Какую роль стали играть страховые компании в долевом строительстве
Рассуждая о долевом строительстве, нередко оставляют без внимания одного из важных участников процесса — страховые компании. Между тем страховщики играют в данной сфере одну из главных ролей: они не только защищают интересы участников долевого строительства, гарантируя выполнение обязательств застройщиков, но и выступают инструментом саморегуляции рынка.
Основной нормативный правовой акт, регулирующий взаимоотношения субъектов долевого строительства, — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». 214-ФЗ вступил в силу еще в 2005 году, несколько раз в него вносились поправки. В 2014-м году были внесены дополнения в 214-ФЗ, в том числе обязавшие застройщика обеспечить гарантии исполнения своих обязательств по договору долевого участия. По закону застройщик имеет несколько способов обеспечения обязательств: получение банковского поручительства, страхование гражданской ответственности застройщика (ГОЗ) либо вступление в Общество взаимного страхования (ОВС). Наиболее востребованным вариантом является именно заключение договора страхования ГОЗ. Однако и тут нашлись свои подводные камни, которые проявились довольно быстро и стали причиной введения новых поправок в 214-ФЗ.
Еще весной 2015 года страхованием ГОЗ занималось свыше 100 страховых компаний. Наравне с добросовестными платежеспособными страховщиками действовали страховые организации, заключавшие договоры страхования высокорисковых объектов без проведения полноценного андеррайтинга. По сути, данные страховщики просто продавали застройщикам полисы, не предполагая при этом никакой страховой защиты, обеспеченной активами и перестрахованием. Такие компании в профессиональном жаргоне страховщиков емко характеризует термин «пылесосы». Клиентами «страховщиков-пылесосов» становились как проблемные застройщики, не имеющие возможности заключить договор с нормальными страховыми, так и компании, привлеченные крайне низкими тарифами. «Пылесосы» быстро набирали портфель рисков, которые не были в состоянии обеспечить резервами и перестраховочной защитой, что вызвало пристальное внимание Центробанка и привело к ужесточению требований к страховщикам ГОЗ.
Основной заслугой регулятора является прямое и однозначное донесение до всех участников рынка долевого строительства простой истины: страхование ГОЗ — это социально значимый вид страхования, к которому будут допущены компании, занимающиеся именно страхованием, включающим в себя оценку рисков, осуществление соответствующего резервирования, доступ к перестраховочным емкостям, развитую сеть региональных представительств. ЦБ РФ сделал многое для того, чтобы избавить рынок ГОЗ от страховых компаний, которые просто «продавали бумажки».
На протяжении нескольких лет Центральный банк последовательно и заметно ужесточал требования к страховщикам: сегодня для страхования ответственности застройщика страховой компании необходим опыт работы не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд руб. (в том числе 120 млн руб. уставного капитала) и финансовая устойчивость.
Принятые меры, наконец, сделали механизм страхования ГОЗ жизнеспособным и эффективным: Центробанк отсеял неподходящих страховщиков, а оставшиеся страховщики отсеивают неподходящих застройщиков. Квалифицированные страховщики скрупулезно проверяют застройщиков перед заключением договора страхования и проводят мониторинг строительных объектов вплоть до момента передачи квартир дольщикам. Девелоперы в предбанкротном состоянии или просто имеющие признаки финансовой неустойчивости, фигуранты судебных разбирательств и различных черных списков получают отказ в заключении договора страхования и соответственно не могут начать строительство с привлечением средств дольщиков.
Пример эффективности работы страховой компании был продемонстрирован в Архангельской области. В рамках реализации президентской программы по переселению жителей из ветхого и аварийного жилья в городе Онега должны были построить два здания, однако завершения строительства так и не состоялось. Председатель комитета по перестрахованию Всероссийского союза страховщиков и генеральный директор страховой компании «РЕСПЕКТ» Александр Артамонов прокомментировал ситуацию:
«История банальна — застройщик не выполнил работы в срок, а то, что он выполнил, — категорически неприемлемого качества. Наши специалисты выезжали на осмотр объекта — стены «винтом», жить в этом невозможно. С учетом социальной ситуации нами было принято решение об авансировании выплаты страхового возмещения. Мы работали в плотном контакте с представителями администрации и застройщика, оказывали фактически экспертную помощь по организации строительства, но ситуация так и не выправилась. Выгодоприобретатель вправе производить в отношении застройщика действия, направленные на достижение результата в виде передачи объекта по ДДУ, а в случае невозможности его достижения — вменить меры обеспечительного характера вплоть до банкротства застройщика. Таким образом, для нас стало очевидно, что данная ситуация обретает характер страхового случая. В итоге нами было принято решение приступить к началу возмещения денежных средств, потраченных на строительство».
На настоящий момент гражданскую ответственность застройщиков осуществляют лишь несколько страховых компаний из пятнадцати, допущенных Центробанком. Строительные компании работают либо с одним из этих страховщиков, либо входят в ОВС, что, по мнению самих застройщиков, приводит к большим затратам.
«Далеко не каждый застройщик, обращающийся к нам, в итоге становится нашим клиентом. Мы проводим большую работу по оценке рисков каждого застройщика, влияющих факторов действительно очень много, начиная с финансовой составляющей девелопера, его биографии, заканчивая маркетинговой политикой, на основании чего выносим свое решение и применяем тот или иной тариф. Но даже полная проверка застройщика не всегда помогает. Мы прекрасно понимаем, что строительство — сложный процесс, и не всегда проблемы возникают из-за недобросовестности или непрофессионализма, застройщик может быть завязан на поставщиков, строительную технику, оборудование. В Архангельской области, к примеру, были явные сложности с опытом застройщика — и мы, встречаясь с представителями муниципальных властей, выясняли, что, как и почему пошло не так. Если есть возможность дать застройщику шанс исправить положение, мы прикладываем все усилия, чтобы застройщик этот шанс получил. Всего в нашей компании на сегодня застраховано более 3 тыс. долевых строительных объектов, и мы внимательно следим за ходом строительства каждого из них. В случае возникновения каких-либо проблем мы даем застройщику таймаут, чтобы он их устранил и как можно быстрее исправил создавшуюся ситуацию, решил все вопросы и сдал объект. Наше участие доходит вплоть до того, что в отдельных случаях мы оказываем прямую помощь», — пояснил Александр Артамонов.
Менее чем за год страхование гражданской ответственности застройщика приобрело высокую социальную значимость. Практика доказала: профессиональные страховщики могут и будут платить компенсации дольщикам. У профессиональных страховых компаний есть опыт и ресурсы для проведения проверок и мониторинга деятельности застройщиков, а также возможность при наступлении страхового случая компенсировать даже масштабные убытки, как показывает опыт СК «РЕСПЕКТ». Для рядовых дольщиков наличие договора страхования ответственности стало надежной гарантией исполнения обязательств застройщика, а для участников муниципальных проектов, вроде Программы по переселению из ветхого и аварийного жилья, участие страховой компании — надеждой на то, что даже при неисполнении застройщиком обязательств решение проблемы не затянется.