Стоит покупать жилье этой осенью или ждать ценового дна
В Москве на первичном и вторичном рынках жилья эксперты отмечают снижение цен и переизбыток предложения при невысоком спросе. В то же время, по их оценке, в целом ситуация на рынке столичной недвижимости лучше, чем три года назад, однако доходы населения не растут.
Игроки рынка московской недвижимости рассказали «РБК-Недвижимости», стоит ли покупать жилье этой осенью или ждать ценового дна, оценили сегодняшнюю ситуацию и дали прогноз на ближайшее будущее.
«Продавцы готовы идти на дисконт»
— На сегодняшний день на рынке московских новостроек наблюдается переизбыток предложения, особенно в массовом сегменте. Поэтому в условиях довольно высокой конкуренции застройщики снижают стоимость. Средневзвешенная цена достигла ценового минимума за последние четыре года и составила 191,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Наряду с этим и средний размер ипотечных ставок составляет всего 10%. Доступная ипотека — существенный двигатель спроса, и сегодняшние ставки мотивируют покупателей, которые задумывались о покупке недвижимости, принять решение.
Поэтому мы можем говорить, что на первичном рынке сложились достаточно привлекательные условия для покупки — широкий выбор (почти 3 млн кв. м жилья), доступные ипотечные ставки и выгодные ценовые условия. С другой стороны, есть покупатели, которые предпочитают отложить покупку квартиры на конец года, рассчитывая на традиционные новогодние скидки.
Если обратиться ко вторичному рынку, то с середины августа произошел весьма заметный рост количества сделок. Этому способствовала возросшая доступность ипотечного кредитования: снижение ипотечных ставок, получение в некоторых банках ипотечного кредита без первоначального взноса. Такие возможности в значительной мере стимулировали покупательский спрос. Кроме того, продавцы на вторичном рынке все чаще готовы идти на дисконт, что также приводит к увеличению сделок.
Комфортные ипотечные ставки и возросшая гибкость продавцов создают благоприятные условия для покупки жилья. На вторичном рынке Москвы отмечается некоторое увеличение цены — на 0,8%, до 215,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Это связано с вымыванием с рынка наиболее ликвидных предложений. Можно предположить, что такие тенденции сохранятся до конца 2017 года.
Основной спрос на сегодняшний день — это жилье для себя, и 90% сделок на рынке проходит с целью решения собственных жилищных вопросов покупателей. Инвестиционного спроса мы не видим, он фактически исчерпал себя еще в 2014 году на фоне бурно растущего курса валют. Сегодня доля инвестиционных приобретений не превышает 10%, и такие сделки проходят только в масштабных, низкобюджетных проектах с хорошей транспортной доступностью. При этом покупательная способность населения все же остается на невысоком уровне.
«Вероятно продолжение сценария 2016 года»
— Существуют два фактора, которые влияют на решение, покупать или не покупать квартиру сейчас, «вторичку» или новостройку. Первый фактор — жизненная ситуация. Состав семьи, проживающей вместе с отдельно взятым человеком, может меняться. В соответствии с размером семьи, а также местом работы человек выбирает себе город, район, квартиру для комфортного проживания. Второй фактор — инвестиции в недвижимость либо сохранение денежного капитала понятным и простым способом. На рынке новостроек по-прежнему остается определенная доля покупателей, которые зарабатывают на росте стоимости новостройки за время возведения дома. На вторичном рынке жилья практикуется покупка квартир для последующей сдачи в аренду.
Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости Москвы и Московской области более благоприятная, чем три года назад, если смотреть на рынок без учета личных доходов населения. Также за последние три года уменьшилась средняя стоимость покупки жилья, цены на новостройки стабилизировались, условия покупки стали привлекательнее. Стоимость квартир на вторичном рынке всегда была выше цен на новостройки, но сейчас они практически сравнялась. Наряду с этим ипотечные ставки банков находятся на самом нижнем уровне за всю историю ипотечного рынка. Изменения в законодательстве РФ привели к уменьшению числа и укрупнению строительных компаний, которые не заинтересованы в дальнейшем снижении цен на квартиры. Качество, продуманность возводимых домов с каждым годом и с каждым вышедшим на рынок проектом улучшается.
На первичном рынке скачков цен до конца года не ожидается. В настоящее время цены в сегменте новостроек находятся, скорее, в стагнации. Если проанализировать динамику средневзвешенной цены 1 кв. м без учета элитной недвижимости с августа по декабрь за последние два года, то в 2015-м средняя стоимость уменьшилась на 3,2%, а за тот же период 2016-го незначительно скорректировалась на 1,6%. Вероятно продолжение сценария 2016 года.
На вторичном рынке за последние 2,5 года наблюдается поступательное снижение средней цены 1 кв. м без учета сезонности. За периоды август — декабрь 2015-го снижение составило 3,2%, а в 2016-м за аналогичный период — 3,9%. До конца года можно ожидать дальнейшего снижения на 2–3%.
«До конца года цены останутся на прежнем уровне»
— Конечно, бывают более или менее благоприятные моменты для приобретения жилья, но не стоит откладывать покупку, если необходимость решения этого вопроса назрела. И если мы говорим о покупке квартиры для себя, для собственного проживания, то сегодня подходящее время: на руку покупателю не только уникальные цены на недвижимость, но и широчайший выбор проектов в старых границах Москвы и привлекательные условия по ипотеке за всю историю жилищного кредитования (сегодня ставки начинаются от 7,4%, а год назад даже по ипотеке с господдержкой были от 11,4%).
При этом в пользу покупки свидетельствует и многократно выросшее качество проектов — благодаря усилившейся конкуренции девелоперы сегодня предлагают массу интересных решений в рамках обычного комфорт-класса, и даже те, кто не планировал что-то покупать на первичном рынке, начинают задумываться о продаже своей «вторички» и покупке новостройки просто потому, что «хочется нового».
Для покупки квартиры на вторичном рынке сегодня тоже вполне подходящий период, поскольку в данном сегменте сейчас не менее 80% предложения продается с существенным торгом, а значит, можно подобрать хороший вариант по приемлемой цене.
До конца года цены на столичном рынке новостроек останутся на прежнем уровне — увеличение объема экспозиции пока не столько влечет за собой снижение цен, сколько нивелирует их рост (связанный с повышением строительной готовности) в уже реализуемых проектах. К примеру, в массовом сегменте — в проектах эконом- и комфорт-класса — средняя стоимость квадратного метра с начала года сохраняется на стабильном уровне, коррекция не превышает 1% в ту или другую сторону.
Два квартала подряд дорожает квадратный метр в элитных новостройках, и только в новостройках бизнес-класса средний уровень цен демонстрирует некоторое снижение в связи с выходом на рынок новых проектов. Кстати, именно по этой причине данный сегмент сегодня наиболее привлекателен с точки зрения инвестиций (доходность инвестиций в новостройки бизнес- и премиум-класса может достигать 15–17%).
Кроме того, рынок достаточно надежно поддерживается стабильным спросом — с начала года объем экспозиции в целом по столичному первичному рынку вырос на 20%, при этом Росреестром отмечается рекордное число сделок по договорам долевого участия.
Если же говорить о перспективах, то коррекция цен может стать более или менее ощутимой только с началом реализации программы реновации, когда на рынок начнут выходить излишки квадратных метров, построенных в рамках программы. Но эта коррекция может проявиться только в сегменте комфорт-класса на фоне значительных объемов предложения, а если объемы выводить постепенно, то процесс будет плавным.
«В среднесрочной перспективе на скидку согласятся 20–30% продавцов»
— В условиях кризиса покупатели, считающие каждую копейку, соглашаются на сделки, руководствуясь в большей степени своими актуальными жилищными потребностями. Наибольший спрос покупателей на московской «вторичке» сосредоточен в данный момент на полюсах: им пользуется как самое качественное жилье, так и самые бюджетные лоты.
Варианты из первой группы наиболее привлекательны для потребителей, готовых заплатить за отличный вариант адекватную цену или даже больше заявленной, — чаще всего эти квартиры находятся в современном доме и благополучном районе. Что же касается покупателей жилья из второй категории, то в силу определенных обстоятельств (главным образом в результате нехватки финансовых средств) наиболее важным фактором при покупке квартиры для них является минимальная стоимость объекта.
Те потенциальные покупатели, для которых подобный вопрос, образно говоря, не горит, могут, конечно, подождать до достижения вторичным рынком жилья ценового дна (согласно нашим прогнозам, это произойдет через полтора-два года), чтобы приобрести недвижимость по наиболее низкой стоимости. Однако, согласно нашим наблюдениям, непрофессионалы рынка зачастую упускают подходящий момент и выходят на сделку с опозданием, покупая квартиру по большей стоимости.
Необходимо учитывать, что в данный момент на столичной «вторичке» доля сделок с дисконтом достигает 87%, средний размер скидок равен 8,6%. И если проанализировать результаты реально прошедших сделок, то мы увидим, что за последний год стоимость вторичного жилья сократилась не менее чем на 15%. Можно предположить, что стоимость объектов на вторичном рынке недвижимости будет уменьшаться и дальше, а достижение ценового дна в этом сегменте мы зафиксируем где-то через полтора-два года — оно достигнет 10–15% по сравнению с нынешней стоимостью жилья.
Согласно нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе на скидку согласятся 20–30% продавцов, ранее не готовых пойти на снижение цены, причем бо̒льшая часть из них — участники альтернативных сделок, для которых важна, скорее, не цена продажи жилплощади, а сумма, полученная после реализации одного объекта и покупки другого. Более гибкое поведение продавцов — это фактор, который также повлияет на снижение цен на московской «вторичке».
В чем преимущества приобретения квартиры именно в данный момент, до наступления ценового дна? Во-первых, во вторичном сегменте жилья Старой Москвы объем предложения в четыре раза превышает уровень спроса, и в результате у покупателей есть весьма богатый выбор. Во-вторых, с продавцами, согласными на предоставление скидок, можно договориться о реализации недвижимости в прямом смысле слова по завтрашней, сниженной, стоимости.
Поэтому, проявив настойчивость в поиске, покупатель может найти объект с отличными качественными характеристиками, экспонируемый по привлекательной цене — по которой данный лот не мог быть выставлен на продажу на докризисном рынке недвижимости (или мгновенно исчез бы с рынка из-за повышенного спроса на подобный лакомый кусочек).
«Самый удачный момент за последние три года»
— Сегодня первичный рынок жилья в Москве находится на той стадии цикла, когда приобретать квартиры наиболее выгодно. С одной стороны, все отчетливее проявляется тенденция к росту средней стоимости квадратного метра, который впервые за последние полтора года преодолел отметку в 150 тыс. руб. Напомню, что в посткризисный период 2015–2016 годов расценки колебались у отметки 140–145 тыс. руб. С другой стороны, сохраняется мощная конкуренция, высокие скидки (в среднем составляющие 7%, а в отдельных проектах достигающие 15–17%).
Иными словами, придя на рынок сегодня, покупатель может извлечь выгоду из посткризисного снижения цен и, вместе с тем, приобрести жилье до того, как расценки «перейдут в наступление». Поэтому, на мой взгляд, осень 2017 года — самый удачный момент для покупки, во всяком случае за последние три года.
Пожалуй, главный фактор, который сейчас позволяет расти спросу, — это общая стабилизация экономической обстановки. Во многих отношениях спокойный 2016 год дал покупателям надежду на то, что ситуация с курсом валют, политической повесткой и другими факторами в ближайшее время не изменится, а значит, можно реализовать свои планы по покупке жилья. ВВП в 2017 году впервые показал прирост за посткризисный период. За первое полугодие он вырос на 1,5% относительно аналогичного периода предыдущего года. Именно в такой обстановке клиенты охотнее планируют дорогостоящие приобретения, берут ипотечные кредиты.
На мой взгляд, резкого роста цен пока ожидать не стоит. Сегодня девелоперы по-прежнему идут за покупательскими настроениями, но с оглядкой на острую конкуренцию. В такой обстановке прямое повышение цен едва ли может стать массовой тенденцией. Полагаю, что до конца года сохранится осторожная тенденция к росту цен, однако выход новых проектов по-прежнему может сбить средние расценки. В наиболее ликвидных проектах, тем не менее, цены продолжат повышаться примерно на 1–2% в месяц как в силу высокой покупательской активности, так и повышения стадии строительной готовности.
